房地產開發項目環境成本分析與控制

文/保利（天津）房地產開發公司 唐月晴

唐月晴，保利（天津）房地產開發公司成本控制部業務經理

從房地產經濟學角度看，房地產價格主要取決于土地價格和建筑物價格[1]，而土地與建筑物價格取決于拿地成本和土地、建筑開發成本。現今房地產價格不僅取決于土地和房屋成本，還在某種程度上取決于環境成本。聯合國統計署認為，環境成本是為防止環境污染而發生的各種費用和改善環境、恢復自然資源的數量或質量而發生的各種支出[2]。此環境成本指自然環境成本，現在許多項目的環境成本分析也是基于自然環境成本[3-4]，但房地產開發的環境成本包括自然環境成本和社會環境成本。自然環境成本如高溫低溫、降雨降雪影響建筑施工成本。社會環境成本如道路、水、電、氣等基礎設施的距離及保障影響項目的開發和使用成本。分析和控制房產開發項目的環境成本，可為開發企業項目選址、土地投標、施工招標等提供參考。

1 環境成本特點

1）必要性 房地產開發項目環境成本包括舊房拆遷補償成本，交通、水、電、氣、通信等基礎設施延長成本，改善性住房或高檔住房配套的宜居環境建設等。如果不投入環境成本，項目無法施工，影響房屋的正常使用或房屋價格。

2）附加性 增加的環境成本超過正常成本范圍。如增加電線、供排水、燃氣、暖氣管道，污染防治成本，景觀建設等超過正常范圍的成本及額外增加的教育文體設施等。

3）變異性 項目周邊自然環境隨社會環境、房地產開發類型和檔次、開發企業目的差異而變化。部分項目自然環境成本低，但社會環境成本高，房地產開發成本存在較大差異。

4）增值性 指投入某些環境成本后可提高房屋價值，增加對顧客的吸引力，如周邊污染治理、景觀及文體休閑設施建設。在改善性住房開發中，開發企業越來越多地投入環境成本以提高社區檔次，提高房屋價值及價格。

5）公益性 環境成本公益性可從2方面理解：環境成本投入建成的產品具有公益性，如小區園林綠化、體育休閑設施等具有社區公用性特點；還有部分環境成本應由市政公共投入，但開發企業為盡快開發房地產不得不承擔，如部分城市基礎設施建設，優質幼兒園、小學、醫院、文化體育等公益性設施建設。

6）不確定性 房產開發中的某些環境成本不確定，也難以預見，如項目區域內地下文物、軍用設施、地下管網等，尤其是無法預知的環境災害。

2 環境成本類型及影響因素

2.1 拆遷補償成本

1）舊房拆遷補償成本 舊房拆遷補償關系著項目能否順利進行。部分項目區舊房拆遷需安置居民較多、被拆遷戶要求過高，增加項目成本，降低了項目盈利水平甚至造成虧本，使開發企業在花費大量前期成本后不得不放棄開發。有些項目的大部分住戶同意拆遷與合理補償，但少數住戶要求過高導致項目無法正常進行，影響開發進程、房屋銷售及社區功能。這是開發企業在舊城改造或城中村改造時必須重視的環境成本。

2）基礎設施拆遷補償成本 項目施工時需拆除原有高壓線、地下水管、燃氣管、暖氣管、電纜、通信及地下構筑物，拆除工作需專業人士完成。基礎設施拆遷補償費較高，耗費時間較長，既增加項目成本，又影響項目工期。部分開發企業還需補償拆遷費用。因此，開發企業在土地投標前需詳細調查研究實際情況。

3）青苗和地上設施補償費 項目區內作物、蔬菜、果樹、林木屬于農民所有，開發企業需向農民支付青苗補償費；項目區農民建設的構筑物、道路、水井、管線、溝渠等設施，開發企業需支付設施補償費。

2.2 小區外環境成本

1）基礎設施成本 小區連接城市道路、供排水管道、燃氣暖氣管道、高壓線路、電視通信等線路的距離較遠，需開發企業投入大量成本，否則影響房屋銷售及使用。如項目交通不便，需開發企業協調公交公司增加公交線路或站點，增加開發成本。因此，開發企業應在土地招標前測算項目區基礎設施建設的附加成本。

2）生活設施成本 為吸引購房者，開發企業在城市規劃范圍內協助有關單位在項目區附近建設農貿超市、幼兒園、小學、影院等設施，或與優質小學合作，便于小區住戶子女入學，這也增加了開發成本。

3）防治污染和環境保護成本 ①建筑施工污染 房產項目建筑施工導致的水體、空氣、垃圾、噪聲、熱、光、電磁等污染[5]，根據法規和環保部門要求降低污染所增加的成本經常轉嫁為開發企業成本。②減少周邊污染 開發企業需增加成本來減少污染，如協助治理臭水河、搬運垃圾場、增加隔聲屏障等。如不治理周邊污染，將影響房產使用價值，降低購買需求，引起房地產價值減損[6-7]。③環境保護 土地開發對周邊環境造成的影響需開發企業投入成本進行保護；樓房建成后需對房屋周邊進行環境保護，例如建筑堡坎、興修溝渠、植被綠化等，開發企業需投入環境成本。

4）樓高和風格限制成本 由于城市規劃要求，部分區域有樓高限制，如機場附近航道線上、大型紀念館等周邊區域。樓高限制影響可開發房屋面積，增加開發成本。

2.3 小區內環境成本

小區是居民日常戶外活動場所，小區環境建設情況影響房屋的宜居價值。居住環境影響人們身體健康[8]，也影響人們交往和工作。土地緊缺的香港十分重視小區室外環境建設，從地面綠化美化到屋頂花園，從游憩場所到體育活動場所，甚至鄰里交往活動場所都要投資建設[9]。

1）非建筑用地成本 為吸引購房者，在小區規劃上減少房屋建筑用地，增加樓間距或減少污染源（小區周邊道路噪聲、變電站或高壓線電磁輻射、光污染、熱污染等）附近的建筑用地。非建筑用地面積越大，單位面積房屋平攤的土地成本越高。因此，項目選址前開發企業需了解周邊污染對項目區規劃建設可能增加的環境成本。

2）小區景觀建設與園林綠化成本 小區景觀與園林綠化應與小區規模、宜居檔次相配套，與小區建筑風格相協調，與當地氣候環境、資源特點和生活習俗相適應。部分小區藝術景觀過度西化，與建筑風格及當地習俗不相稱；綠化植物及水景耗水嚴重，種植維護成本過高；美化植物多為異地種類或名貴花木，與當地氣候不相宜，栽后不久即枯萎死亡。小區景觀和園林過度美化增加了開發企業的環境成本。

3）小區安全保護設施成本 安全是最基本要求，除房屋本身質量安全外，小區防火、防盜、防澇等設施是保障住戶安全的必要條件。開發企業增加安全設施建設，雖增加了安保設施成本，但有助于住戶居住安全性，增加購房吸引力。

4）小區生活設施成本 未配備地下車庫的小區道路規劃應人車分流，小區車位應與社區住房數量相適應。小區體育設施是居民戶外活動的重要場所，開發企業應根據住戶類型，增加開發成本，建設相應數量的體育設施和休閑活動場所。

5）小區規劃設計變動 建筑密度、容積率、臨街房屋用途變更等均可引起環境成本變動。

2.4 房產用途變更成本

目前, 工業用地置換為城鎮居住用地現象普遍，由于被置換的工業用地大多受原有生產過程影響，進行房地產開發后, 可能對居住人群產生不良影響[10]，附近工業企業的生產活動及其排放物也影響住戶的身心健康。為避免不良影響，開發企業需投入必要的環境成本。

3 環境成本控制方法

房地產項目成本管理的有效策略需重視4個階段的成本管理，即決策、設計、施工和竣工階段。環境成本的控制也貫穿于4個階段中，重點在決策階段。

3.1 實地調查

目前，開發企業在土地投標前大都了解簡單情況，但未深入調查分析。開發企業在投標前應組織人員調查如下內容。

1）項目內現有設施設備的有無及遷移可能性 設施遷移影響房地產的開發工期和成本。

2）項目附近危險源和污染源調查 住宅地塊需調查附近有無危險源、污染源及改變的可能性和成本。危險源與污染源的存在嚴重影響房屋銷售及居住，降低房屋宜居價值。如項目地塊在機場、碼頭、車站附近或毗鄰高速鐵路、公路、變電站、高壓線等，所建住宅對改善性購房者缺乏吸引力，即使增加環境成本也不能解決問題。

3）現有建筑物、構筑物面積，樹木、青苗及其補償價格調查 舊城或城中村改造的建筑物需調查不同類型所有者的補償意愿，少數人不同意也影響拆遷進度和開發成本。

4）項目區外基礎設施調查 項目地塊與城市道路、供水管、排水管、高壓電線、暖氣管等的距離遠近，是否需增加建設成本。項目地塊距城市基礎設施干線越遠，開發企業需投入的環境成本越高。

5）項目地塊附近教育、醫療、體育、文化設施 項目地塊附近若缺乏公益設施，開發企業則需投入大量環境成本進行建設。

6）項目區及其附近自然生態和人文景觀 項目地塊附近具有良好的自然生態環境，如森林、湖泊、水庫、河流及歷史文化遺跡等，可增加房屋的宜居價值，降低開發企業的環境成本。

3.2 查閱檔案

在實地調查基礎上，查閱城市規劃及城市地下管網檔案。城市規劃規定了房地產開發方向、規模、時序和步驟，有利于開發企業安排房地產項目用地周圍的環境和配套設施[11]。城市地下管網檔案記錄了城市地下供水管、排水管、供暖管、供氣管、電纜等的分布和走向，如果項目下方有相關地下網管，將增加遷移成本，甚至影響項目施工。

3.3 環境成本估算和項目定位

根據環境成本、市場預測對開發項目準確定位，確定開發類型、目標客群、項目特點、價格水平及開發計劃，擬定客觀的項目投資規模、成本與投資收益指標。在此基礎上確定投標地塊標底，以此決定是否進行房產開發。

3.4 科學規劃與合理設計

投標獲得地塊后，應根據項目定位和目標客群的需要將決策時的開發思路、檔次、內容等融合到規劃設計中，科學規劃小區建設及樓宇外觀、距離、排列和朝向，減少“光污染”和“熱污染”，根據植物的生態適宜性設計園林植物和山水景觀，在提高房屋宜居價值的同時，降低環境成本[12]。

3.5 重視施工和竣工階段的環境建設

重視施工和竣工階段環境項目建設內容和效果，注重山景、水景、園林建筑、園林植物等的整體性、配套性、匹配性和美觀性，及時補充或修改設計上未考慮或考慮不足的環境建設內容，通過適度環境成本的投入，提高小區環境的舒適度和宜居性，增強小區的外在吸引力。

3.6 重視軟環境建設，增加內在吸引力

建立優良的售后服務機制，如減免物業管理費、停車費，通過社會環境成本投入引進優質幼兒園、小學或與優質小學、醫院、體育場館等合作，解決本小區住戶入學、就醫、體育活動等問題，增加對目標客群的內在吸引力。

4 結語

分析和控制環境成本有利于降低房產開發成本，提高企業盈利水平。房地產開發企業的環境成本分析和控制應貫穿于決策、設計、施工和竣工各階段，尤其需重視決策階段環境成本的分析和控制。