談房地產建設工程二審結算的管理

賀 昕

(山西盛高置地發展有限公司，山西 太原 030012)

房地產在面臨新形勢，地價飛漲，市場競爭激烈、利潤大幅下降的今天，房地產企業面臨前所未有的壓力，如何更好的生存下去，成本作為管理的手段，已經成為房地產企業跑市場的重要因素；建設工程結算是工程成本控制的最后一道程序，工程結算確定后，造價的動態管理就結束了，若不能嚴格把關，將會造成不可挽回的損失。故甲乙雙方都對結算很重視；作為房地產企業，如何能在結算工程中把好結算關，去虛存實，確保竣工結算能客觀公正的反映工程實際造價，很多房地產企業在結算過程中引入二審復審的辦法，以更好的管理結算。

1 二審結算工作引入的背景

房地產企業的建設工程結算工作，多委托專業性強的第三方造價咨詢機構進行審核；造價咨詢審核人員直接接觸甲方、乙方，會對一些工程情況做出主觀上情感上的判斷與理解，中國是個人情社會，在結算過程中不可避免有控制結算審核人員人為作梗的行為；為了避免以上情況，更好把控結算，從結算管理角度出發，房地產引入了二審管理制度。

2 二審結算工作審核內容與方法

并不是所有結算都用二審，在某房地產約定，對結算金額較大的工程(比如單項結算金額大于500萬元的工程)，或對一審結算結果不滿意的(一審審核結算單方造價不合理，有疑問的工程)，或結算比較復雜或容易出錯的工程，把控比較難的工程；比如景觀工程：對苗木胸徑、種類在結算中容易產出虛報，引入二審重點對竣工圖與施工現場進行苗木核對；比如精裝修工程：精裝的材料品牌，軟裝部品是否與投標一致；再比如土方工程：過程中土方短駁等工程量滅失，不容易重核之類的工程，引入二審對結算資料的完整性、竣工圖與施工現場一致性進行復核。

二審結算的介入時間，應該在一審結算金額出具，三方未進行結算審定單確認蓋章前，由二審進行介入，對一審的審核結果進行復審。

二審的復審，只是對結算資料及一審的審核結果做審核，審核工程資料的嚴謹性、邏輯性、合理性、完整性，發現一審結算的紕漏，對一審審核的疏漏、錯誤做修正；提高結算結果的正確率。

二審并不直接與施工單位核對，只與一審單位進行溝通，對審核的結果也只是反饋到一審單位，由一審進行解釋，一審二審溝通一致的結果，再由一審單位與施工單位進行核對與確認，最終確定結算金額。

3 引入二審工作的益處

從房地產工作角度出發，二審結算的介入無疑是對結算工作有利的，能對一審結算錯誤進行修正，降低結算造價，有利于成本控制；另外二審的介入，對一審的工作也是一個促進，有利于一審對自己工作內容正確性、嚴謹性的提高；對結算管理工作而言，無疑是有好處的。

4 引入二審工作的弊端

對大多數的施工單位來說，對結算二審制度是有抗性的，因結算資料不全，二審的審核只有往下核減，故施工單位多采取不配合的姿態。另外，二審結算也會導致結算時間的加長，對施工單位支付結算款時間加長，對施工單位而言，是個弊端，故阻礙和不同意二審的介入是正常現象。

另外，還有一種現象就是，二審收取的審價費用高于結算核減金額，就這一點，對甲方來講，也是不經濟的。

5 二審結算工作的管理

那么如何管理二審結算工作，以使各方利益達到統一，在工作中，總結出以下幾點意見及方法，提出來以供討論。

管理的辦法，首先需在思想上達成一致，在簽訂合同時需達成以下一致內容，包括：

1)房地產與施工單位思想一致：在與施工單位簽訂施工合同時，就告知結算辦法，明確結算需要二審的制度，并簽訂入合同內；甲乙雙方先在結算辦法上統一思想，就有利于結算辦理過程中，甲方工程部、甲方成本部、監理、乙方結算人員在結算資料辦理過程中，結算資料提交內容一致，不至于在結算資料整理過程中拖延時間。

2)房地產在與一審單位思想一致：簽訂一審造價咨詢合同時，也需明確告知一審單位，后續二審介入的結算制度；合同內約定合理的審減比率，復審核減率不大于1%時，為合理的結算誤差，復審核減率不小于1%，說明一審工作的失誤，要對一審單位予以懲罰，懲罰的方式及金額：以核減金額作為計算基礎，約定一定比例(10%或5%)，從審計費中扣除，扣完為止，所扣金額交給甲方。房地產與一審單位在二審制度上需進行約定，共同遵守。

3)房地產與二審單位思想一致，在簽訂二審合同時，明確二審工作的計費收取方式，及約定二審結算審核時間，審核時間必須要嚴格執行，避免因二審工作影響施工單位結算金額的確定，影響結算付款。

二審的計費方式：可按審核基本費計取，也可以按核減率的百分比計取(某地產無基本審計取，按審減獎勵費用計取，就是審減金額的18%)，雙方就審核費用在合同內進行約定；此費用由甲方支付；在實際執行過程中，不排除一種可能是：支付給二審的審計費用，高于二審實際審核下來的金額；從成本角度看，二審似乎是不合算的，但是從企業管理角度來看，二審結算制度的存在，有利于督促一審單位對結算的重視，對促進一審結算準確性是有積極意義的。兩方相比較，還是要引入二審制度。

在以上幾點都能協調的情況下，各方對二審制度有統一的思想指導下，二審結算的管理工作是對成本工作有積極意義的推動工作。

6 結語

房地產成本管理工作是一個動態的管理工程，結算管理工作也不例外，需要從結算制度、結算方法上不斷去完善它；二審制度的引入，二審作為監督部門，是完善成本管理的一項制度，充分應用好這項制度，平衡管理好各方的利益，對結算工作及成本管理工作都是一項有益的方案。