房地產開發項目管理與成本控制研究

高 衛 紅

(山西建設發展有限公司，山西 太原 030002)

房地產開發項目的成本控制是在滿足項目預期目標性能及工程質量、安全的前提下，在一定預算的約束下，盡可能達到降低工程造價的管理，是房地產項目管理的重要組成部分，也是房地產項目管理的核心。它是通過投資估算、施工圖預算、招投標比選、簽訂合同、合同執行以及銷售等一系列的管理過程。房地產開發的成本費用包括土地費用、建安費用、相關配套及設施設備費用、二類或間接等管理費用、資金成本及銷售等費用。房地產項目成本控制貫穿于開發的全過程，無論是在投資決策階段、規劃方案與設計階段、招投標階段，還是在施工階段都應把成本控制在預定的限額以內，出現超預算情況要隨時分析原因，采取應對措施，保證所開發項目順利實施，以達到預期目標。

房地產開發項目成本控制要遵循四大原則：

1)設置科學的成本控制目標；

2)設計和招投標階段是投資成本控制的重點；

3)成本控制要將被動控制變為主動控制；

4)采取經濟、技術與效益結合的成本控制手段。

房地產項目成本控制最佳階段依次為：項目決策階段、規劃設計階段、招投標階段、項目建設階段、銷售階段。項目決策階段必須有成本管理的理念，也是制定成本控制管理的目標階段。房地產開發項目競價拍地是無法通過管理決定的，從取得土地證開始，成本控制管理就顯得特別重要。房地產開發項目成本控制是一項綜合性的投資決策和管理過程，要使項目收益最大化，需要對項目地塊的開發進行多種方案比選和準確的定位，只有定位準確了，后續的成本控制管理才有效。項目收益最大化，其實就是一個盈利額與投入成本的比值，比值越大，利潤率就越高。

房地產項目開發的定位是通過地塊位置和周邊的已開發樓盤的市場調研，各行業專業人士開會討論，研究分析，具有一定前瞻性思維的決策過程。定位項目樓盤的檔次、標準、成本，它需要一系列的數據來支撐。銷售團隊要通過市場調研，要做出至少三套不同檔次樓盤的銷售價格和可全部銷售的概率。根據銷售調研制定的樓盤開發方案，造價師應測算出各種方案對應的開發成本，然后需要各專業人士發表各自的意見，研究討論項目的開發定位標準。比如A方案為70 m2～120 m2，普通低檔樓盤標準，銷售單價為5 000元/m2，銷售時間為1年，可銷售概率為95%，開發成本為4 000元/m2，半年后清盤，利潤率為(5 000-4 000)÷4 000=25%;B方案為100 m2～150 m2，中檔樓盤標準，銷售時間為1年，可銷售概率為80%，銷售單價為6 000元/m2，1年后清盤，開發成本為4 500元/m2，1年后清盤，利潤率為(6 000-4 500)÷4 500=33.3%;C方案為130 m2～180 m2，高檔樓盤標準，銷售時間為1年，銷售單價為7 000元/m2，可銷售概率為60%,2年后清盤，開發成本為5 000元/m2，利潤率為(7 000-5 000)÷5 000=40%;市場調研和測算數據出來后，開發商就要根據自身的實力和資金成本，決策哪種方案最適合自己的預期目標，保守的實力差點的開發商就會選擇短頻快的A方案，實力雄厚追求高利潤的開發商就會選擇C方案，一般開發商會選擇B方案。假設開發商選定了B方案，那么4 500元/m2的開發成本就是其成本控制的目標了。B方案不管銷售單價最終為多少，只要不降低樓盤標準，成本控制在4 500元/m2以下，成本控制就是成功的。

項目樓盤標準確定后，就需要合理確定各項技術經濟指標，它包括樓盤直接費用指標，樓盤的效果、戶型比例、工程概算等；外網配套設施及園林環境造價指標，二類費用(間接費用)指標，銷售費用指標，資金成本指標，不可預見費等指標。指標制定后，要落實到各個階段對開發成本把控。

在選擇設計單位方面，要優選技術實力雄厚，價格適中的設計單位，進行限額設計，將設計費和設計質量掛鉤，設計費細化，一般可將設計費分為五部分：規劃方案設計部分15%，施工圖設計部分35%，限額設計掛鉤20%(超過限額標準或設計質量不達標的計費辦法)，設計優化20%，服務考核10%。

在規劃方案階段重點設計戶型的比例、樓盤的布置，樓盤的效果，控制各個部分投資成本的比重，比如建安費用一共為2 500元/m2，項目的裝飾及造型效果大概投資400，項目建安投資1 800元/m2，室外配套及園林綠化投資300元/m2，這些都需要在規劃方案設計階段有目的的考慮好，不能盲目的隨意設計。目前大部分開發商開始注重設計質量，但是還沒有做到指標性的限額設計，設計完成后進行施工圖優化的環節還不多，設計質量與設計費進行掛鉤的也不多見。在施工圖設計階段，重點要推敲優選地基處理方案，結構設計含鋼量和混凝土含量，水、暖、電方面優選性價比最高的設備和工藝，裝飾裝修質量標準既要滿足定位目標，又要做到價格可控。

設計完成后，首先，要進行施工圖預算，檢驗設計的工程造價是否在限額范圍之內，設計的標準是否達到預期設定的標準。其次，要聘請各專業的專家審核施工圖并進行優化，檢驗施工圖設計工藝是否先進合理，是否造成設計過于保守，設計浪費的情況，是否需要繼續優化。最后要根據施工圖預算和專家優化意見，要求設計單位按照意見重新修改施工圖，按要求修改完成，這樣的施工圖才能為后續的成本控制打下良好的基礎。規劃方案和施工圖設計階段是房地產開發項目成本控制的最關鍵階段。

招投標階段是房地產開發降低成本的重要階段，它是開發商主動制定計價規則，實現自我控制目標最有利的階段，可將預期的工程造價目標和質量標準，通過攔標價、材料、設備暫估價、合同約束條款等一系列的指標都約束到招標文件內，通過招投標進行談判比選，優選自己滿意的施工單位。在招投標階段，既要優選資金和技術實力雄厚又要優選合理低價的施工單位。招投標的成敗決定著項目是否可以順利實施，也是降低資金成本和工程造價的有利過程。工程墊資施工和降低進度款支付比例可以很大程度上降低項目開發的資金成本；施工單位為了競標，降低工程利潤也是降低項目開發成本最有利的過程。為了保證工程質量，可以約定工程主要材料的質量標準，主要裝修材料的暫定價和不確定材料設備的暫估價，也可以預留暫列金，這都是開發商控制質量、成本的有利手段，工程項目招投標和合同簽訂后，整個項目管理成本控制已基本完成90%，項目的成本基本定性，招投標階段對工程成本控制至關重要。

施工階段成本控制的重點就是按招投標文件和合同嚴格執行的過程，要避免過多的設計變更和簽證的發生，除非發生重大決策失誤的情況，必須進行更改，否則不要輕易改動。在施工階段一定要完善成本管理的流程和制度，建立健全成本控制體系，配備實力雄厚的成本控制機構或人員。實踐證明項目過程造價跟蹤服務，背靠背的造價審核辦法和會議研究決策辦法，是施工階段最有效的成本控制管理。它既可以及時掌控工程成本動態及造價偏差，又可以避免造價人員的業務水平不足和責任心問題造成的損失，還可以通過集體智慧順利解決遇到的各種問題，從而將工程成本控制到預期的目標。如果按照這樣的過程成本控制方法執行，項目施工結束，工程結算就基本完成，施工階段的成本控制是一項長期的、責任心強、復雜的、動態的控制管理過程。在施工階段一定要避免為了控制造價而影響了工程的質量標準和工程進度的拖延，這樣對后期維修返工會造成成本的加大和工期的拖延而造成索賠等損失。

房地產項目的資金成本控制也是非常重要的，項目手續的辦理和銷售的速度嚴重影響開發項目成本的控制，投資回收期對房地產公司運作是非常關鍵的管理指標，也是成本控制的重要因素之一。房地產開發項目在實施階段還要根據項目的投資規模、手續辦理和銷售速度，選擇項目是否需分期開發實施，這項決策也影響著項目的資金成本，分期開發會降低資金投入額，資金成本控制在房地產開發項目管理中也是不可忽視的，而且是非常關鍵的因素，好多實力差的開發商為了回籠資金，低價銷售和使用高利息資金，虧損在資金成本上的屢見不鮮，資金成本控制也是非常有必要的。

房地產開發項目成本控制目標具有綜合性，它與項目的定位、工程質量標準、工程進度、項目的總體安排、市場行情等因素息息相關。成本控制目標具有全面性，貫穿于房地產開發的全過程，包括建設過程和銷售過程的全部費用，要防止一味地只控制建安工程費用，而忽視設備、裝修和配套工程費用的控制，還需照顧到其他影響整體目標的因素。成本控制目標具有動態性，有一定的復雜性，不是定下來就一成不變的，是需要跟蹤預控，在每個開發環節都要把經濟、技術與收益結合起來。房地產開發項目管理中，成本控制至關重要，只有全面掌握房地產開發項目的成本費用，才能及時發現問題，針對問題制定出有效的對策，才能追求其利潤最大化。房地產開發項目成本控制是需要具有知識淵博、前瞻性思維的領導，帶領一個高素質的、有較強合作能力的專業團隊來共同完成，需要開發企業引起足夠的重視。