短期調(diào)控與長效機制銜接將更為緊密

文博

2018元旦剛剛過去，樓市便釋放出新的信號：蘭州、南京、合肥等三地再度調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，不是進一步加緊，而是在一定程度上放松了，并實行“一城多策”的調(diào)控政策。有分析認(rèn)為，之前各地推出的房地產(chǎn)調(diào)控措施，略顯粗糙，且大多數(shù)是“一刀切”，更有甚者是照抄同級城市的調(diào)控措施。在2017年房地產(chǎn)調(diào)控長效機制建設(shè)取得明顯進展之后，各地勢必會對此前推出的調(diào)控措施進行微調(diào)、優(yōu)化。因為只有實事求是、因地制宜的制定出適合當(dāng)?shù)氐恼{(diào)控措施，才是對“房住不炒”理念不折不扣的貫徹。

優(yōu)化樓市“限”字令房地產(chǎn)要搞精細(xì)化調(diào)控

2018年1月5日晚間，蘭州市發(fā)文對部分區(qū)域取消限購，但在繼續(xù)限購區(qū)域取消限購社保、納稅證明的同時，對限售進行了升級，需滿3年才可交易。有人說，這是房地產(chǎn)調(diào)控放松的前兆。但筆者認(rèn)為，這是房地產(chǎn)調(diào)控進入精細(xì)化階段的必然選擇。據(jù)了解，蘭州市核心區(qū)仍保持買房三年后才能交易，但取消部分區(qū)域住房限購，并取消西固區(qū)、九州開發(fā)區(qū)、高坪偏遠(yuǎn)區(qū)域的住房限購政策。同時，城關(guān)區(qū)等多個區(qū)域的住房繼續(xù)實行非蘭戶籍家庭最多可購買一套、蘭州戶籍家庭最多可購買兩套的限購政策，但不再提供社保證明和納稅證明。不僅如此，南京市委2018年1號文件出爐“創(chuàng)新10條”，調(diào)整人才落戶政策，允許研究生以上學(xué)歷及40歲以下的本科學(xué)歷人才，以及持高級工及以上職業(yè)資格證書的技術(shù)、技能型人才先落戶再就業(yè)。而合肥市國土資源局和市物價局表示：商品房應(yīng)由開發(fā)商自行定價。

對于蘭州房地產(chǎn)市場來說，市場過熱主要集中在市區(qū)。考慮到郊區(qū)市場去庫存的導(dǎo)向，所以對于此類區(qū)域撤限購變限售，既去庫存也防范炒房，可以說具有積極意義。有關(guān)專家分析認(rèn)為，調(diào)控政策調(diào)整的城市，基本有兩個主要特點：首先是2017年土地市場收入明顯降低，市場庫存明顯分化，特別是蘭州，主城區(qū)無房可買，郊區(qū)供應(yīng)量大；其次房價從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，已經(jīng)有所平穩(wěn)，在限價下，市場價格同比降低，但前期大量的高價盤已經(jīng)簽約未備案，或者地王項目預(yù)售價監(jiān)管導(dǎo)致虧損無法入市。

數(shù)據(jù)顯示，蘭州商品房供應(yīng)是主城區(qū)遇冷，新區(qū)發(fā)力。南京全市共成交新房6.2萬套，與2016年“史上峰值”的12.8萬套相比，整整少了一半。而2017年合肥樓市成交量同比下跌73%。從未來趨勢看，在房價出現(xiàn)波動的情況下，調(diào)控政策過嚴(yán)的城市，政策加碼的必要性已經(jīng)不存在。不過，調(diào)整政策并不代表全面放松。與2014年時樓市取消限購不同，今年所謂的“松綁”限購是局部的、有條件的，局部體現(xiàn)在郊區(qū)市場，有條件體現(xiàn)在松綁后附加了限售的政策。與此同時，過去的目標(biāo)主要是去庫存，當(dāng)前去庫存是在“房住不炒”的大背景下進行的。換而言之，樓市調(diào)控依然會繼續(xù)。

過去部分城市的一刀切限購，并不利于市場平穩(wěn)，預(yù)計后續(xù)還有城市會出現(xiàn)政策調(diào)整，并執(zhí)行一城多策。那些已經(jīng)出現(xiàn)房價、土地成交量明顯下調(diào)，地王較多的城市以及部分三四線城市及縣城，均可能出現(xiàn)類似的政策調(diào)整。值得一提的是，此前有多城已對部分人才放開購房限制，廣州、東莞、南京、武漢、鄭州、長沙、濟南、西安等城市出臺吸引人才的政策，變相放開限購。2017年年末，廣州市政府官網(wǎng)發(fā)布了《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于實施鼓勵海外人才來穗創(chuàng)業(yè)“紅棉計劃”的意見》。其明確指出，“紅棉計劃”創(chuàng)業(yè)人員申領(lǐng)“人才綠卡”后可在購房等方面享受廣州市戶籍市民待遇。

“一城多策”利于完善長效機制

2017年12月18日至20日在北京舉行的中央經(jīng)濟工作會議提出，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實行差別化調(diào)控。同年12月23日，住建部部長王蒙徽在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上表示，2018年將針對各類需求實行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。此后，中央四部門又聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于維護住房公積金繳存職工購房貸款權(quán)益的通知》，該通知的目的就是滿足首套剛需，支持改善需求的具體措施。

從中央及各部門對今年房地產(chǎn)調(diào)控方向及推出的政策導(dǎo)向看，都特別強調(diào)了落實差別化調(diào)控。差別化就是要針對不同地區(qū)、不同需求制定出適合的調(diào)控政策，也就是要對此前推出的政策進行優(yōu)化和精細(xì)化處理。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控進入精細(xì)化階段的一個特征就是對“限”字令的調(diào)整。各地采用的房地產(chǎn)調(diào)控“限”字令包括限購、限貸、限漲、限售、限商等措施。而蘭州市的措施就是對限購和限售做出了更適合當(dāng)?shù)靥卣骱托枨蟮恼{(diào)整。預(yù)計未來會有更多地區(qū)對房地產(chǎn)的“限”字令進行調(diào)整。但需要明確的是，各地對房地產(chǎn)調(diào)控政策的微調(diào)、優(yōu)化，對調(diào)控措施進行精細(xì)化處理，并不能說明房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)松動。這恰恰是在加強房地產(chǎn)調(diào)控政策的針對性，提升政策的有效性。而且，允許這種調(diào)整的存在是房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的重要組成部分。

2017年，房地產(chǎn)政策堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”基調(diào)，地方以城市群為調(diào)控場，從傳統(tǒng)的需求端抑制向供給側(cè)增加進行轉(zhuǎn)變，限購、限貸、限售疊加土地拍賣收緊，供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。不用諱言，當(dāng)前部分地方政府仍對房地產(chǎn)有較強的依賴性，中央對此有清醒的認(rèn)識。目前中央正在加快地方稅體系的建立，從2018年起環(huán)保稅全歸地方就是一個好的開始。地方稅體系建立進程的加快，將有助于擺脫各地對土地財政的依賴，更加堅定不移地保持房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策連續(xù)性和穩(wěn)定性。就此業(yè)內(nèi)人士分析預(yù)測，2018年房地產(chǎn)行業(yè)將堅持“房住不炒”定位，政策開啟“一城多策”分類調(diào)控方向。在此基礎(chǔ)上，短期調(diào)控與長效機制的銜接將更為緊密，大力培育發(fā)展住房租賃市場、深化發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點，在控制房價水平的同時，完善多層次住房供應(yīng)體系，構(gòu)建租購并舉的住房制度，推動長效機制的建立健全。

2018年，樓市分類調(diào)控政策在地方得到落實，蘭州成為此輪調(diào)控以來首個松綁限購城市。針對蘭州市的政策調(diào)整，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，蘭州政策調(diào)整的重點在于：松綁部分非核心區(qū)域限購，對限購的認(rèn)定條件進行放松；對炒房依然零容忍，推出限售政策；在去庫存和防投機方面落實新政策的要求。嚴(yán)躍進表示，從蘭州的去庫存周期數(shù)據(jù)來看，維持在17個月左右的水平。一般來說，一些熱點城市若是市場不錯，去庫存周期或存銷比實際上是可以降低到12個月甚至8個月以下的水平。

解決發(fā)展不平衡不充分問題成為主要導(dǎo)向

近日，湖北、四川、寧夏等地相繼召開住房城鄉(xiāng)工作會議指出，2018年房地產(chǎn)調(diào)控將完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，并保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。重點為建立“商品房+政府保障房+租賃住房+共有產(chǎn)權(quán)住房”的多元化供應(yīng)格局，滿足首套剛需，支持改善需求，遏制投機炒房。業(yè)內(nèi)人士表示，2018年樓市調(diào)控將從一城一策向定向調(diào)控的多城多策、一城多策轉(zhuǎn)變，從過去“限”為代表的短效機制向長效機制轉(zhuǎn)變，真正實現(xiàn)房住不炒。

2018年1月11日，福建省召開住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作視頻會議指出，將著力解決住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域發(fā)展不平衡不充分問題，推動住房城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展質(zhì)量變革、效率變革、動力變革。并圍繞人民住有所居目標(biāo)，抓好住房制度改革和房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。同日，四川省召開全省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會指出，堅持房住不炒定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。探索形成以開發(fā)商為主體、農(nóng)村集體、住房合作社等多主體提供住房的格局。其中，大力發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，試點城市及有條件的城市要組建國有住房租賃公司，增加租賃住房供應(yīng)，支持私人住房出租，探索建立多主體供給體系。

廣州市住建委主任王宏偉表示，2018年廣州將圍繞“租”做文章，按照多主體供應(yīng)多渠道保障租購并舉的思路，在合理控制地價的同時，加大住宅用地儲備和出讓力度，完成1.6萬套保障房建設(shè)任務(wù)，提高土地出讓公租房配建比例，大力發(fā)展住房租賃市場，加大只租不售全自持商品房和軌道交通沿線租賃房用房用地供應(yīng)。廈門方面，將實行差別化的調(diào)控政策，滿足首套剛需，支持改善需求，有效引導(dǎo)市場預(yù)期，加強商品住宅土地供應(yīng)，加快商業(yè)地產(chǎn)去庫存，確保去化周期和房價控制在合理區(qū)間，全面加快地鐵社區(qū)等保障性住房建設(shè)，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。湖北方面則指出，2018年湖北將繼續(xù)堅持政府調(diào)控不松手，堅持一城一策，精準(zhǔn)調(diào)控，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。其中，武漢、襄陽、宜昌等熱點城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行各項調(diào)控措施，確保實現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)；潛在熱點城市特別是武漢周邊城市要堅決遏制投機炒作，確保市場穩(wěn)定；出現(xiàn)階段性地價、房價上漲的其他三四線城市要及時調(diào)整去庫存鼓勵政策，確保供求關(guān)系穩(wěn)定。

“長效機制的建設(shè)，實質(zhì)就是市場的穩(wěn)定和房住不炒的實現(xiàn)。”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉在2018年1月11日召開的2017中國房產(chǎn)風(fēng)云榜年度盛典上表示，保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性對于促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展、防范風(fēng)險依然具有至關(guān)重要的作用。