中小房地產公司項目精細化管理體系的構建

楊 長 興

(天津渤海天易置業股份有限公司,天津 300385)

0 引言

房地產業在我國國民經濟中占有重要的經濟地位，同時也是受國家宏觀調控影響的一個特殊產業。在全國供給側結構性改革的背景下，國有大型房地產公司推進混合所有制改革進程，房地產業的發展方向正在進一步調整。面對日益激烈的市場競爭環境，為使中小房地產企業實現可持續發展，在管理資金投入有限的情況，實行精細化管理模式切實可行。房地產精細化管理是通過管理目標量化、管理標準細化、職責分工明晰化等，形成以“精致、細致、深入、規范”為內涵的房地產企業管理模式。

1 LS公司精細化管理體系構建的背景

LS公司成立于2015年，是三級子公司。公司主營業務為房地產開發經營，現有員工45人，分為前期部、審算部、工程部、經營部、財務部和辦公室六大職能部門，公司組織結構為直線職能制結構，現階段存在的問題主要有公司制度、對項目全生命周期的成本控制兩個方面。

1.1 制度建設缺乏

公司的房地產項目管理大多是憑借以往的制度和經驗做法，科學的管理制度建設不足，在項目的管理過程中更多地采取粗放式的管理手段，對項目施工現場缺乏科學的有條理的規劃和管理，對利益相關方缺乏有效的組織管理，公司現已有直線職能制組織結構，但部門間職責劃分不夠清晰，有些事只是開會進行布置，缺乏會后的落實，對項目管理不到位。

1.2 對項目全生命周期成本控制不足

公司項目前期主要是通過招標來控制項目整體成本，在項目進行過程中，對簽證控制缺乏前瞻性，往往在簽證內容發生后，對其內容進行現場查勘、商討和審核，成本控制變得被動，特別是對成本影響較大的環節，不能有效的從源頭上節約項目成本。成本控制不系統不全面，也不同程度上影響項目質量、進度等其他因素。

2 房地產企業精細化管理體系構建的內涵和做法

我國各線城市房地產新政的出臺，土地兩級開發、建設審批等各種政策不斷完善，房地產企業傳統模式的融資日趨收緊，房地產行業在各個城市的準入門檻不斷提高，在項目開發過程中，一個環節的問題處理不當往往導致整個項目運行的連鎖反應，嚴重的甚至導致項目失敗乃至公司失敗。對于抗風險能力不強的中小房地產公司，全方面提升企業管理水平成為企業發展的必要環節。

2.1 公司房地產項目實施精細化管理的必要性

在國家供給側結構性改革的背景下，使公司開始認真思考如何開發出適應市場的產品。金融機構對房地產企業的貸款審批日趨嚴格，各城市出臺兩限等房地產緊縮政策，使得消費者購房趨于理性，公司的發展戰略需要進行合理化調整，中小房地產公司本身土地儲備薄弱，甚至在當前市場背景下拿地已不再容易。如何把一個項目做成功，是企業可持續發展的重要工作，這其中，企業內部優化管理，構建精細化管理體系并很好的實施，是公司短時間調整和提升業務水平切實有效的手段。

2.2 房地產企業精細化管理體系構建的做法

公司的精細化管理體系包括建立組織管理與框架、制定項目實施計劃、加強項目成本管理、完善項目質量安全管理四個方面。這四個方面在公司項目管理中既是獨立的管理范疇，又在具體實施中相輔相成，具體的內涵和做法如下。

2.2.1建立組織管理與框架

首先要確定公司管控模式。公司作為集團子公司，在經營過程中有獨立自主權，并且對日常經營具有較大的決策權力；集團作為母公司對公司有較強的控制，并通過預算、匯報等把握公司發展方向。公司管控方式確定之后，作為子公司，在責權范圍內，建立項目組織管理與框架的重點是建立工作分解結構(WBS)，將項目目標層級分解為以可交付成果為導向的任務，能夠為每一項工作提供更有效的控制，是項目各項信息溝通的基礎，有助于在項目開始前限定風險。根據創建好的WBS，建立責任分配矩陣(RAM)，明確公司每一名員工的崗位職責，公司每年逐級進行簽訂崗位職責，并以此作為績效考核和激勵機制的依據。

2.2.2制定項目實施計劃

公司與各利益相關方簽訂勘察、設計、施工、監理、采購、技術服務等合同時，將根據WBS識別出的里程碑事件節點寫入合同，編制計劃圖，例如橫道圖、網絡圖等，找出項目的關鍵路線，對項目工作情況進行實時跟蹤，運用掙值法，測算項目的預算成本、實際成本和項目已完成部分的預算成本，通過計算和分析，找出實際進度與計劃進度之間的偏差，進而分析出其中的影響因素，有針對性的進行優化，達到了對項目進度進行有效的監測、分析、調整和反饋。與各利益相關方建立信息系統，以便及時溝通。依據項目特點，如水電管網存在多個標高、外檐夾心保溫系統等，采用BIM等先進技術方法以及施工的新技術新材料，加快施工速度，保證工期目標實現。

2.2.3加強項目成本管理

公司對招標過程進行整體優化，建立科學系統的成本管理體系，對各子項目的量單進行細致審核，考慮各方面的風險因素，確立合理的標的，選擇中標單位時不僅僅考慮價格因素，要科學的選擇中標單位。通過已建立的WBS，建立信息溝通平臺，使各利益相關方能夠有效溝通，在項目進行中，同樣運用掙值法，找出成本偏差，分析其中的影響因素，有針對性的對成本進行調整。對項目進行過程中的變更簽證，形成一套完整的流程體系，并在合同簽訂前告知各利益相關方，并在合同中進行約定，能在事前對部分需要變更的內容進行識別。要求各利益相關方每月固定日期上報產值，編制的項目成本報告上報公司審算部、工程部、財務部，公司做好內部審計工作，定期查找不足，從而改善成本控制的措施。

2.2.4完善項目質量安全管理

落實質量責任制，依據RAM將管理責任落實到人，并簽訂崗位職責。設計方案做到精細化，按項目進行節點要求組織圖紙會審，優化設計方案，在項目進行中運用PDCA循環管理思想，結合WBS，先提出目標和計劃，確定實現目標需要采取的具體措施，在進行過程中按照計劃進行檢查，看是否實現了預期效果，有沒有達到預期的目標，通過檢查找出問題和原因，進行處理和改進，將經驗和教訓制訂成標準，逐漸形成制度。杜絕因為返工造成的時間成本和質量成本。按照上級集團要求，公司成立了安委會，編制了安全生產管理制度和安全生產應急預案，要求現場監理單位牽頭各參建單位，每周進行一次現場安全檢查，并形成會議紀要，發現的安全隱患監理單位以聯系單的形式限期整改落實到位，并要求項目現場施工單位定期進行安全演練。

3 實施效果

精細化管理體系的構建與實施，使企業建立一套科學的管理章程，明確每一個部門的職責，每個部門每個人根據所負責的工作制定一個可行的工作計劃，能找準影響項目進行的關鍵節點，采用科學系統的方法，對項目建設進行有效的管控，促進公司員工在思想上從傳統的管理向精細化管理的轉變。通過施工前深化設計和技術交底，選取合適的材料，滿足了設計及使用年限要求的同時，為公司減少支出，節約了成本，提高了經濟效益和社會效益。

4 項目精細化管理總結

房地產企業精細化管理是當前中小房地產企業為提升自身實力，同時兼顧管理成本的一個實用方法，在實行過程中，重點是對每一項工作做細并落實，能從中得到反饋的信息，優化管理方法，建立管理的長效機制，形成良好的企業文化。今后，公司要運用科學的技術強化工程項目建設期施工管理，不斷創新、持續改進，以一流的施工管理，一流的工程質量，創精品工程，打造精品品牌，履行好房地產企業應有的社會責任，提升公司的核心競爭力。

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