房地產開發投資與GDP的實證研究

萬亭伶

[摘要]本文選取1998-2016年中國房地產開發投資數據和GDP，將數據進行協整檢驗證明二者具有長期均衡。通過脈沖響應分析研究當前中國房地產開發投資和GDP相互之間的脈沖響應特性，結果顯示，房地產開發投資對GDP的影響在短期效果明顯，而GDP對房地產的影響要過一段時間才顯著。通過Granger因果檢驗，分析當前中國房地產開發投資和國內生產總值GDP之間的Granger因果關系；房地產開發投資對GDP有著顯著的單向作用，當前房地產開發投資對于GDP的走勢有著決定性的影響。在充分了解我國房地產投資現狀的基礎上，對兩者的關系進行了定量分析，且提出了樹立正確的經濟增長與房地產投資觀念，改善投資規模，防范泡沫經濟。

[關鍵詞]房地產開發投資 GDP 協整檢驗 脈沖響應函數

房地產業的發展與經濟的發展緊密相連，房地產業的發展是經濟發展的必然結果，同時也能對經濟發展起到極為重要的推動作用。1998年中國住房體制改革的綱領性文件《關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》出臺，不僅使得國內房地產業得到飛速的發展，而且也使其成為帶動我國經濟增長的第一支柱產業。自1998年取消福利分房以來，我國房地產行業迅速發展，房地產行業逐步成為我國的支柱行業，對我國的GDP做出了巨大的貢獻。2002年以來，中國房地產業新一輪的繁榮一方面成就了國內經濟新的增長點。房地產和經濟發展密切相關，房地產投資可以直接促進經濟增長，經濟增長也可以給房地產發展提供更多的資金來源，因此房地產開發和GDP之間存在著緊密的聯系。它對于我國經濟的發展具有重要影響，同時房價的上漲也直接影響到我國GDP的增長。在我國，房地產行業和GDP之間的關系就是互相牽制、互相影響。

近年來中國經濟增長的實踐也證明房地產投資對于經濟增長的巨大作用。但是對于固定資產的投資不當，會產生如資本市場般的投資泡沫，如果建設的固定資產沒有發揮效用，沒有帶來穩定增長的收益，則對GDP增長的影響就會降低。因此，研究房地產開發投資對我國社會經濟的影響程度對認識投資對于經濟增長的重要作用，促進國民經濟的協調發展具有重要的意義。本文通過協整、VAR函數、脈沖響應函數、Granger因果檢驗等計量經濟學工具，對當前中國房地產開發投資和GDP之間的互動關系進行實證研究。

一、實證研究

（一）數據來源

本文數據源于CSMAR數據庫，GDP以及房地產開發投資這兩個變量，分別用EST和GDP表示。GDP是國民經濟核算的核心指標，也是衡量一個國家或地區的總體經濟狀況的重要指標。房地產開發投資EST是指房地產開發公司、商品房建設公司及其他房地產開發法人單位和附屬于其他法人單位實際從事房地產開發或經營的活動單位統一開發的。為消除價格變動因素的影響，將以上指標按居民消費價格指數（以1978年為基期）折算成剔除物價水平后的數據。為消除時間序列數據存在的異方差現象，分別取自然對數，即LNEST、LNGDP。數據處理均Eviews7.0中實現。

（二）時間序列的平穩性檢

為了避免偽回歸問題，本文先對變量進行單位根檢驗。采用ADF的方法檢驗時間序列的平穩性。LNGDP的原序列在含有截距項的模型中，在5%顯著水平下拒絕存在單位根的原假設，表明是平穩序列。一階差分后的LNGDP都不能拒絕原假設，序列非平穩；二階差分后，該序列在含有截距項；含有截距項和趨勢項；不含截距項與趨勢項的三個模型中都在1%的顯著水平下拒絕存在單位根的假設，序列平穩。表明該序列為二階單整序列。LNEST的原序列和一階差分序列都不具有平穩性，二階差分時，序列在1%的顯著水平下才平穩，LNEST為二階單整。

（三）協整檢驗

時間序列ADF平穩性檢驗顯示LNEST和LNGDP是二階單整序列，因此采用E G兩步法檢驗LNGDP與LNEST之間的協整關系，見下圖1，從T檢驗的P值為0.025可知，該殘差序列在5%的顯著水平下拒絕存在單位根的原假設，殘差序列平穩。由此可知，LNGDP與LNEST具有長期穩定的均衡關系，是協整的。即表明，房地產開發投資與GDP存在長期均衡關系。

（四）構造VAR模型

通過AIC和sc驗證判斷出最佳滯后期為2期，并得出VAR模型的估計結果，

從結果中可以看到，上期GDP變化一個單位導致本期GDP同向變化1.209個單位，上上期GDP變化一個單位，導致本期GDP反向變化0.543個單位；上期房地產開發投資變化一個單位，導致本期GDP同向變化0.055個單位，上上期房地產開發投資變化一個單位導致本期國民生產總值同向變化0.149個單位。即房地產開發投資對國民生產總值具有正向的推動作用。同理，上期GDP變化一個單位，導致本期房地產開發投資反向變化0.074個單位，上上期國民生產總值變化一個單位導致本期LNEST同向變化0.042個單位；上期LNEST變化一個單位會使本期LNEST同向變化1.438個單位，但上上期LNEST會使其反向變化0.451個單位。

（五）脈沖響應函數

通過Eviews7.0進行脈沖響應分析后所得結果，如圖2說明房地產開發投資的增長會引起后面各時期房地產開發投資增長，增長彈性呈現先上升后下降的規律。同時，房地產開發投資的增長會引起后面各時期LNGDP增長，且增長彈性呈現先變大后減小的趨勢，最終脈沖影響回歸到最初水平。LNGDP的增加能引起后面各時期LNEST的增長，且這種增長會呈現先增加后下降的趨勢；也會引發后面各時期國民生產總值的增長，且增長的彈性呈現先上升后下降的規律。

（六）Granger因果檢驗

圖3為Granger滯后1期的因果檢驗的輸出結果，可以看出，LNGDP不是LNEST的Granger的原因的概率為14.96%，即LNGDP不是影響LNEST的Granger的原因。但經濟增長能夠刺激房地產的開發，只是這種刺激作用較為不明顯。同理，LNEST不是LNGDP的Granger的原因的概率為1.53%，在5%的顯著水平下，認為LNEST是LNGDP的原因。LNEST房地產開發投資有助于預測國民生產總值。二者之間是單向的因果關系。但當滯后期為2、3期時，雙方都不是對方的Granger原因。可見，二者之間的關系是短期的。

二、結論

從上述實證檢驗可知，房地產開發投資與GDP存在長期穩定的關系，且前期房地產開發投資對后期國民生產總值的影響是正向的。即增加房地產投資會使后期GDP上升，但是房地產對經濟增加的影響在短期內的提升是有效的，尤其是前三期，增長較為明顯，然后逐步降低。而GDP對房地產的影響是較為長期的過程，短期內GDP的增長對房地產可能會產生負向影響，但是從長期看，GDP對房地產開發投資的影響是正向的（通過VAIl模型可知）。因此我們可以通過房地產開發投資程度預測國民生產總值的變化。但是卻不能因此過度投資開發房地產，過度抬高房價，容易形成房地產泡沫。

三、建議

在我國長期發展中將投資作為拉動經濟增長的主要手段，但必須站在長遠角度看問題，要求政府、企業必須對房地產投資帶來的長、短期經濟效益正確看待，進行與地區發展相適應房地產投資規劃的制定，在經濟增長中將房地產投資的正效應充分發揮出來。整個房地產行業的發展速度與房地產的投資規模的大小、數量密切相關，并且在制定相關的政策時，都必須保證房地產的實際投資規模同我國政府的宏觀經濟規模相符合。確保房地產資產的投資金額以及規模的比例關系，杜絕出現房地產經濟泡沫的現象。