論全過程工程財務監理的重點與把控

楊 培

(上海東方投資監理有限公司 201620)

全過程工程財務監理工作應該貫穿于項目整個建設過程，即從建設項目尋找投資機會開始至整個項目竣工驗收甚至在運營階段，都需要財務監理中介機構提供專業的服務。一個建設項目的整個開發過程涉及法律、金融、財務、工程等方面的知識，具有非常強的專業性，所以目前市場主流做法是開發商將相關的專業工作委托給工程財務監理單位實施，獲取專業服務，協助開發商有效完成對開發項目的建設。

根據工程項目建設的過程，可以將全過程財務監理劃分為以下幾個階段，前期工作階段、招投標階段、建設階段、結算階段、財務決算階段，各階段并非孤立存在，可能存在相互交疊的情況，不同的階段有著不同的重點與難點，應采用不同的措施以把控。

1 前期工作階段

主要指從建設項目投資設想到項目各類手續完成具備招投標條件的期間，該階段包括土地取得、設計、各類手續的辦理等工作內容。

1.1 土地取得

長時間以來，開發商不重視對開發項目前期工作階段成本目標的控制，尤其是土地購買階段，商品住房用地、商業用地、娛樂用地、旅游用地等土地使用權均需要采取招拍掛形式的競爭購買方式取得，開發商對土地購買只是憑借“感覺”來購買，沒有專業的人員提供專業的意見，在激烈競爭下，缺少理性，以至于地王頻頻出現，高地價的結果可能導致投資虧損或利潤降低，一方面開發商缺少專業性的認識，認為沒有專業機構能夠提供專業意見，或提供的專業意見也不專業，另外一方面，也確如開發商所言，很少有專業的機構能夠在此階段提供專業的意見，尤其是結合投資項目具體情況能夠對土地購買價格提供有價值的意見，作為工程造價人員應加強對相關理論知識的學習，加強對相關工作經驗及信息的積累，能夠在購買土地階段提供成本控制的專業意見。

1.2 工程設計

設計階段，能夠對工程實體建設造價產生至關重要的影響，設計工作的優劣，直接影響建造成本的高低，以往設計階段，不夠重視，隨著建筑行業的發展，對設計工作越來越重視，通過設計工作來控制建造成本。

設計單位人員更多傾向于設計的技術，對設計帶來的經濟影響往往不具備豐富的知識和經驗，此時工程財務監理單位及專業人員在此環節工作就非常重要了，此時財務監理單位應根據工程具體情況向委托單位提供工程設計工作策劃，首先應通過競爭的形式優選設計單位；其次，在優選設計單位的同時結合成本控制目標，推行限額設計，使工程建造成本在設計階段就能夠符合成本控制目標，造價得到有效控制；第三，可以采用引入第三方設計單位對設計成果進行成本優化，并分享收益，加強設計環節對成本的控制。

1.3 各類手續階段

主要是為了能夠順利取得施工許可證而需要完成各種前置工作，此階段會簽訂各類服務合同，合同簽訂之前，財務監理人員應嚴格審核合同文本，盡量與使用官方發布的合同文本，對商務條款嚴格把關，對合同風險進行重點分析，使風險能夠合理分攤，而非一味降低風險，合同當事人一方承擔了過多的風險本身就是一種風險，可能導致合同最終不能如約履行，而對開發項目成本帶來增加。

2 招投標階段

招投標階段并非一個獨立的階段，而是與其他階段交錯存在的，在項目前期，對勘察、設計、監理單位的優選直至施工單位的確定，往往均通過招投標來實現，招標工作通常由招標代理單位負責實施。財務監理單位及工作人員應加強對招標方案和招標文件、清單及招標限價的把控，招標程序應符合相關法律法規，招標文件應規范、嚴謹，避免招標文件的疏漏和矛盾，可以有效防止合同履行過程中發生糾紛，給建設單位造成不必要的經濟損失。招標限價設置的是否合理會對競爭程度造成很大影響，財務監理人員應對招標限價進行分析，對招標限價的設置給出建議。在施工招標時，由于各種原因可能導致工程量清單項特征描述缺少或不準確，回標分析時對投標單位的報價分析的也不夠深入，有可能會出現低價中標甚至低于成本價中標，對后續管理及控制工作帶來較大難度。所以，在評標過程中不應該以價格作為是否中標的決定性的因素。中標單位確定后，財務監理單位人員應對中標文件進行分析，對可能采用不平衡報價法等原因導致報價偏高、偏低的項目提請建設單位注意，減少涉及該項目清單變化因素的出現，中標價偏低較多或可能低于成本價的，更應提請建設單位引起重視，同時要求施工單位提交低價中標履約承諾或增加履約包含金額以應對。

3 建設階段

施工階段是工程實體從無到有的階段，施工結算造價占項目投資比重較大，此階應將成本控制目標結合中標文件進一步細分，所有發生的費用都能歸類，方便與控制目標進行比較，發現偏差，找到原因，及時采取措施，確保造價能夠得到有效控制，不突破成本控制目標。

施工階段應通過加強管理，嚴格控制質量和進度的同時，減少設計變更及簽證，減少索賠，嚴格材料核價、設計變更，除了遇到宏觀政策的變化和業主決策，不可避免發生變更和簽證外，設計階段工作能夠有效控制，此時設計變更和發生簽證的概率已經大大減少了。工程進度往往也會對工程造價產生一定的影響，尤其是在工料機價格普遍大幅度上漲的情況下，更要引起重視，在滿足成本目標控制的情況下，可以與施工單位協商加快施工，同時分享工料機漲價的節約費用。在以往長時期工作過程中，我國工程建設項目非常注重施工階段的造價控制，長期以來也積累了豐富的工作經驗和成熟的控制方法，再次不做過多闡述。

4 工程結算階段

這個階段的造價控制是事后控制，作為工程投資監理專業人員主要是做好工程資料和工程結算造價的審核，注意核實竣工圖紙、工程量變更通知書、增加工程量簽證、材料核價資料、價格調整資料等資料是否齊全，手續是否完備，索賠資料齊全，條理清晰，準確把握好索賠。

5 財務決算階段

此時工程結算工作已經完成，房產開發單位需要對該開發項目進行整體的成本核算，即財務決算工作階段，目前而言財務決算工作主體應為開發單位的財務工作人員，但財務工作人員受限與對建筑工程專業知識的缺乏，往往會出現費用記錯會計科目的情況，此時應該由工程造價人員配合相關財務人員對已發生的各類工程費用或與工程有關的費用進行梳理、核對，配合房產開發單位人員完成財務決算工作。也有少數規模大、實力強的工程財務監理單位，每個財務監理項目都配備了專業財務會計人員，與工程投資監理人員相互配合，只需要業主方配合提供相關資料，即可完成財務決算工作、出具財務決算報告，但目前來看，工程投資監理單位普遍不夠重視工程財務監理決算工作，基本不會參與工程投資監理項目出財務決算工作，作為專業人員，應該加強對財務知識的學習，專業、有效完成財務決算工作、拓展業務范圍。

雖然建設單位在建設項目總結分析時很少邀請資監理單位參與， 但是對于專業人員來說，應該做好投資偏差分析，對今后的建設項目的全過程投資控制有著借鑒意義。

隨著行業的發展、建設項目投資越來越依賴于更多的專業意見才能做出決策的情況下，全過程財務監理工作地位凸顯，相信在不久的將來，全過程投資控制的理念會不斷深入人心，技術和方法也將會更加完善，人員更加專業，使財務監理人員成為行業發展中一只不可缺少的專業力量。