民用住宅建設項目工程造價控制方法分析

溫廣卿

(山西五建集團有限公司， 山西 太原 030006)

當前，我國現代建筑業發展日趨成熟，在民用住宅建設中，建筑風格和類型日趨多樣化，而對于投資者來說，其投資民用住宅建設的主要目的就是為了獲取更高的收益。在具體的項目建設和實施的過程中，要獲取更高的經濟收益，造價控制是必不可少的一個環節。本文，所探討的就是民用住宅建設項目工程造價的控制方法，以求能夠更好的進行民用住宅建設。

1 民用住宅工程造價的影響因素

1.1 民用住宅的規劃設計

一般來說，民用住宅在規劃建設過程中，需要重視其規劃設計的整體性，要注意各類設施、土地規劃的優化組合，盡可能的實現獲取最大的經濟收益，首先需要根據小區的基本功能和要求確定各構成部分的合理層次和關系，據此合理的規劃住宅建筑區、公共建筑區、綠地面積以及，水、電、熱、燃氣等基礎設施的投資比例，不同檔次、不同規格、銷售對象不同的民用住宅在規劃設計時，也會有所不同。小區用地指標是考察建設用地利用率和經濟率的重要指標，小區內管線長度和公用設備的多少，會很大程度的影響小區的建設總造價。

同時，小區的住宅建筑的密度、居住面積的密度也直接影響小區的總造價。在保證居住功能的前提下，密度越高越有利于降低工程造價。

另外住宅的平面布置的形狀也可能會對工程造價造成影響，如長方形和正方形的建筑布局能夠對施工最有利，可以有效的節約資金，但是房屋的長度超過一定的程度，就需要增設帶有兩道隔墻的變溫伸縮縫或者是貫通式過道，這樣就會增加工程造價。

1.2 民用住宅的結構

在工程預算過程中，基本上大部分設計者都會對建筑結構面積系數進行計算，結構面積系數通常指的是建筑面積與住宅結構面積兩者之間的比例，一般結構面積系數越大，建筑工程所需造價也就越高。因此結構面積系數是評比結構經濟的重要指標。房屋的平均面積越大，內墻、隔墻所占的建筑面積的比重就越低，工程造價會相對降低。

此外，在進行民用住宅工程造價控制時，還需要考慮到建筑的高度和層數，如當前在一些一線大城市中人口眾多，建筑用地逐漸減少，，因此民用住宅的高度和層數也在節節攀升，而高層可以有效節約用地，降低工程造價；在建設過程中，一般而言房間內部和外部的設施供水管道、煤氣管道、電力照明等費用在一定范圍內會隨著住在層數的增加而降低，但住宅若超過六層，就要設置價格較高的電梯，需要較多的交通設施和補充設備，高層需要提高結構強度，改變結構形式以抵抗較大的風力荷載，對于技術和資金要求相較于普通的住宅建設也需要更大的投入力度。所以說，建筑的高度和層數也會對項目工程造價產生一定的影響。

1.3 住宅建筑的結構形式

我國住宅的建筑結構形式很多，如：磚混結構、框架結構、框剪結構、剪力墻結構、裝配式大板結構、大模板結構等，不同的建筑結構形式各有優略，都對造價有很大的影響。

2 民用住宅工程造價的控制方法

眾所周知，工程造價控制貫穿于建筑項目建設的全過程，在建筑建設的每個環節都不能忽視造價控制工作，這樣才能有效的保障投資者的經濟效益，而要做好該工作，筆者認為可以從以下幾個方面入手。

2.1 建設項目決策階段

建設項目決策階段是工程造價控制極為關鍵的一個階段。對建設項目進行投資決策階段的工程造價研究和論證，在充分考慮，合理估算的基礎上編制相對準確的投資估算，盡可能全面估計出項目建設過程中和建成后的收益與風險及相應的防范措施，讓決策層了解完成該項目需要的資金規模，估算投入和產出以及經濟效益。為決策層做好正確的投資決策服務。

2.2 建設項目招投標階段

建筑項目招標有利于使工程建設朝著規范化、科學化和法制化的方向發展。在進行招標時，一般建設單位需要將住宅區的建設項目交給招標公司，然后由招標公司編制招標文件、招標清單、招標控制價，并對相關的建筑單位的投標文件進行統一的審核，招標公司在組織招標過程中，可能會有多個建筑公司同時競爭一個建筑項目，而為了拿到施工項目，這些參與招標的公司往往會準備多種住宅建筑施工方案，而不同的建筑公司出發點不同，他們所設計的建筑施工方案也會有所差異，如有的施工單位注重從資金方面入手，因此其設計方案更多體現的是節約資金的方法策略，而有的建筑公司致力于打造令用戶舒適的住宅，因此設計方案中可能會較多的體現如何使用戶舒適的方案。對于建設單位來說，其可以綜合多方面的因素，如資金、用戶舒適度、工期、施工技術等多方面的因素進行考慮，在競標過程中，選擇一家最為適宜的建筑公司與其簽訂協議， 這樣有助于后期工程建設工作的開展。有效的控制建設項目的工程造價。

2.3 建設項目施工階段

（1）工程中標后，發承包雙方應及時簽訂建設項目施工合同，合同文本應采用標準版本，合同中應明確合同價款、合同工期、質量要求、工程款支付時間及方式、合同履約中注意的事、雙方的責任、義務、獎罰、過程中的風險因素等。以便更好的控制工程造價。

（2）技術人員牽頭，造價人員深度參與，在保證質量、安全的前題下，從造價、進度的角度協助承包和發包雙方編制科學、經濟的施工方案，科學的施工方案不僅可以加快施工進度、提高施工質量、還可以節約建筑成本，降低工程造價。

（3）造價工程師應深入施工現場，根據施工過程中實際發生的變化，了解和掌握第一手資料，及時審核因設計變更、現場簽證、材料的代換，工程量的增減等發生的費用，相應調整工程造價。并為業主做好施工單位月報資料的審核。

（4）建筑施工所需要的材料種類繁多，有些材料的價格較為高昂，在施工過程中，材料的選擇和購買也會對工程造價控制產生影響，在選擇時，也需要慎重選購材料。嚴格控制材料用量，合理確定材料價格。

（5）施工技術水平也是一個不能忽視的因素，在施工過程中，要做好崗前培訓工作，尤其是對于技術水平不是很高的工作人員來說，更應道加大培訓力度，提高他們的施工安全意識，提升工作人員的責任感，保證相關項目的順利進行。

2.4 工程竣工結算階段

工程竣工后，及時審核施工單位報送的竣工結算書，竣工結算是對建設工程項目的實際價格進行計算。審核過程中，需要工作人員查看本次項目建設的驗收報告是否與合同內容等一致，審核結算資料是否符合工程結算的方式，竣工結算資料包括（施工合同、設計變更、各類簽證、材料認價單）手續是否完整、真實、有效，工程量計算是否準確，套價、取費是否合理，材料價格的調整是否有據可依。堅持以合同為基礎，嚴格控制各項工程造價，凡未按圖紙施工、屬于合同條款和風險包含的費用、未按合同條款履行的違約等，一律核減費用。

總之，在進行民用住宅區建設時，造價控制貫穿于整個建筑建設的始終，工程造價控制是工程造價管理的必然趨勢，只有做好造價控制，才能有效的節約資金，使投資者獲取更大的經濟效益，而在具體的施工項目開展過程中，影響造價控制的因素多種多樣，如本文所述的住宅規劃設計、住宅結構面積、結構形式等都有可能會對工程造價控制產生影響，在具體的施工中需要謹慎對待，這樣，才能取得更高的經濟效益和社會效益。

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