房地產新政背景下商業銀行房地產金融業務發展研究

周玉仁

[摘要]隨著人民生活水平的不斷提高，城市化進程加速發展，房地產發展的步伐也隨之高歌猛進，尤其是去年提出的房地產去庫存以來，新崛起的二三線城市特別明顯，一線城市房地產市場則逐漸降溫。但是，房地產回歸居住屬性，剛需購房者必定處于購買房產群體的主要地位，或許是房地產市場成交量下一個井噴式發展的開始。開發商遇到房地產市場熱情高漲的時代，為建立口碑，信貸違規的風險很少，目前我國房地產市場狀況尚較健康。隨著房地產政策的不斷發布，房地產信貸作為房地產金融市場的支柱性金融工具，為確保房地產信貸市場的健康發展，商業銀行應當正確的去認識和度量房地產信貸工具帶來的風險，與時俱進地創新房地產金融業務。

[關鍵詞]居住屬性 信貸風險 金融業務

中國經濟進入了高速飛漲的時代，商業銀行在經濟建設中做出的貢獻無疑是巨大的，在物質價格日益飛漲的年代，房地產市場也井噴式發展。2009以來，一線城市深圳、廣州、北京、上海的房價翻倍增長，2016年國家“去庫存”口號暫時阻止了一線大城市房價的增長趨勢，而結果是二線城市的房價一路高歌猛進。國家最新口號“房子是用來住的，不是用來炒的”“抑制房地產泡沫”，則著重強調了房子的居住屬性，而之前的房價猛漲大部分是由于投機、投資保值。商業銀行在房地產市場扮演著不可或缺的角色，不僅僅是貸款給個人購買住房，還貸給開發商用于開發新地盤，起著橋梁的作用。而中央新政策頻頻發布，商業銀行的橋梁是否堅固，是否能適應房地產政策進行改革，繼續帶領房地產市場健康綠色發展，商業銀行有必要去研究新政，改革創新房地產金融業務，健康發展房地產金融業務。

一、房地產新政內容

（一）加大市場供應，降低消費門檻

為使中國房地產市場持續健康平穩發展，在經過2015年的樓市大熱后，中國監督管理委員會在2016年年初發布《關于調整個人住房貸款政策有關問題的通知》，沒有限購的城市中，購買首套住宅商品房的首付最低比例可以下探5%，即最低首付比例為20%，購買第二套住宅商品房的最低首付比例為30%。央行在2016年2月下降金融機構存款準備金率0.5個百分點。這些政策是國家為降低住宅商品房的購買門檻，2016年前期，國家注重的是對二三線城市房地產市場的發展，不實施限購的一般多為二三線城市，與此同時，為加大供給側結構去促進房地產市場的發展，降準加大商業銀行的房地產信貸資金的投入。

（二）財稅政策調整

2016年2月中旬，國家稅務總局、財政部、住房城鄉建設部召開會議，發布《關于調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知》[]，文件顯示，為促進二三線城市房地產市場的發展，二三線城市下調房產交易中的營業稅和契稅，超過九十平方的房產第一套契稅降低到1.5%，除首套房外購買其他住宅商品房契稅也降低。不需要征收購買滿2年的二手非普通住房營業稅。而營改增政策中，優惠轉移，使得營業稅中的優惠可以繼續享受。

財稅的種種變動都釋放著國家激勵二三線城市房地產市場的發展，極大的降低消費者購買房產的門檻和成本，保障房地產市場的平穩發展，加快房地產市場發展的步伐，破除一線城市房地產市場過熱，二三線城市低迷的局面。

二、房地產新政背景下商業銀行房地產金融業務變化

（一）新政的金融需求結構變化

在2016年末中央強調了房地產不是用來炒的，著重從提高供給側結構去滿足市場，使房價走向穩定，證明我國的房地產需求持續在為高位的，房地產市場并不會走向低迷，而面對如今房地產的居住屬性往投資屬性靠攏，這是新政策必須制止的，使房地產回歸居住屬性是政策的明確要求。

目前中國的國情是居民的消費水平較低，收入低的人群占大部分，這部分人群恰恰是居住房產的需求者，這部分人群的需求占房地產需求的大部分，而少部分人群的需求是投資性房產，這部分消費群體是政策所制止的，所以房地產的金融需求結構會向剛需群體的小型房產靠攏，而作為投資屬性的二套房，如豪華住房、大型奢侈性住房的需求會有所下降。

（二）開發商金融需求結構變化

開發商的資金金融結構直接影響到房地產開發資金的流動方向，房地產開發商的資金投向是商業銀行需要關注的內容，房地產開發商貸款的還款來源主要是房地產銷售帶來的收入，所以房地產開發商對項目的投資直接關系到開發商企業銷售收入的大小，間接影響商業銀行對貸款的收回。2016年末，中央再次強調讓房子回歸“居住”屬性，給居住屬性的中國房地產市場一股強心劑，商業銀行對不符合當地發展水平的房地產開發項目、預售的房價遠高于當地居民的承受水平的、政府政績的工程、面子工程等，商業銀行必須加以警惕，對項目的風險必須精確地評估，對于不符合要求的項目，或者危險系數高的工程，商業銀行必須嚴禁發放貸款。開發商的需求結構會向中小型滿足剛需群體的住房偏移，商業銀行的金融業務會向中小型住宅降低門檻，進一步滿足房地產金融的居住市場，而不是滿足房地產金融投資市場。

三、促進商業銀行房地產金融業務發展的建議

（一）降低首付需要完善信用貸款征信業務

首先，從銀行外部條件看，在如今房地產市場空前強盛，政府釋放利好消息的情況下，商業銀行應該保持更加嚴謹的審批態度，尤其是涉及金額巨大的開發商，對開發商以往的貸款記錄應該保持警惕，而開發商以往的開發房地產的質量、口碑也應該納入征信的范圍，納入開發商貸款審批的考察環節之一，因為開發商建造房地產質量的優劣，不僅僅關系到房地產開發商的銷售業績、還款能力，也可以間接影響購房消費者的還款意愿，從銀行角度說，購買個人商品住房的大部分消費者是通過銀行個人按揭貸款供房的。通過對開發商的征信考察，以及開發商樓盤消費者口碑情況，建立優劣開發商梯度，作為開發商企業考核標準之一。

從銀行內部條件看，開發貸款的審批更應該顯得重要，對開發商調查的征信內容應該認真校對，在貸款審批的各個環節應該做到綠色透明，制止開發商和商業銀行內部員工相勾結，杜絕騙取貸款、放大貸款金額的現象出現，建立內部控制制度，建立內控懲罰機制，對違法違規操作的人員嚴懲不貸。對貸款審批的內容、審批的每一個環節進行監管，提高監察力度，加以約束。

（二）抑制炒房，細分客戶群體，優化完善客戶信貸策略

商業銀行的主要盈利大部分仍是存貸利差所帶來的收益，伴隨著這幾年房地產市場的高速發展，商業銀行的資金大部分流向房地產市場，而開發商和消費者對商業銀行來說，不僅僅是以借款人的身份，更是商業銀行所要服務的客戶。開發商作為商業銀行的客戶，商業銀行應該根據客戶的情況，對開發商的資信情況進行梯度分類，細分開發商客戶群體，將房地產開發商的貸款規模、信用狀況、以往資信情況、樓盤口碑作為劃分開發商客戶群體梯度的根據。商業銀行應該把控好開發商貸款前的信貸記錄，將風險控制做好，將風險盡量控制在事前，可以將風險帶來的損失降到最低。

細分客戶群體，主要能起到篩選的作用，優化完善客戶選擇條件可以尋找出潛在的優良客戶。在如今房地產市場飛速發展的年代，小型開發商更是多如牛毛，商業銀行通過細分客戶群體，通過分析識別開發商所在的梯度，可以將風險大、收益低、可能違約的高危客戶盡早發現出來。對于房地產商的消費者而言，細分客戶群體，將客戶的還款能力做一個評估，甚至是客戶所工作的行業發展前景做一個評估，將優質行業的優質客戶細分出來，將高離職率的行業和信用出現問題的客戶提前尋找出來，提前發現風險避免損失。

（三）推行房地產資產證券化

房地產市場迅速發展，中央和地方也頻頻發布新政，商業銀行的房地產金融業務需要去適應復雜多變的房地產市場，房地產資產證券化是房地產金融業務發展的一個方向，將房地產資產證券化可以實現房產的保值與增值目的、實現房地產價值的流通，與此同時，房地產資產證券化使房地產固定資產進行分割，讓投資者以較小的金額去購買較小面值的證券，可以進一步增加房地產資產的流動性，降低房地產流動性低的風險。而房地產資產證券化使得房地產開發商將房地產貸款的負債屬性轉化為一種全新融資的資產屬性，間接的銷售出庫存的房產，既能滿足消費者的投資需求，又能是房地產開發商回收開發貸款資金，同時降低銀行所面臨的風險。

（四）把控市場，地方房地產新政因地制宜

商業銀行房地產金融業務的發展必須緊緊的與地方政府聯系在一起、與當地的實際情況聯系在一起。在不同的地方，面臨的當地政策也不同，商業銀行房地產金融業務也應該隨著適當的調整，在購買力相對弱小的二三線城市，資金放貸于高檔住宅區開發將面臨的風險會更高，因為其購買的人群比較少，對房地產開發商的項目應該側重于中小商品住宅進行放貸。相反，在一線城市，房地產開發貸款的流向可以適當的往高檔住宅區的開發放松，一線城市上流社會人士較多，高檔商品住宅市場購買群體較大，購買能力較強，相比來說，商業銀行所面臨的風險越低。