一個長租公寓的警示：愛公寓的租金去哪了？

上海的愛公寓采取“高買低賣”的模式，不惜虧本來擴大規模。為了彌補資金差額，該公司甚至聯合一些小貸公司，打起了租客貸款的主意。

南方周末記者 徐庭芳

發自上海

2018年3月16日，數十位房東、租客來到上海中山西路一家名叫“愛公寓”的公司。房東們聲稱自己已數月沒有收到房租，租客們則強調自己每月按時交了租金。他們不明白錢去哪了。

這家“愛公寓”成立于2017年6月，目前經營長租公寓約4000套。該品牌的擁有者為上海歆禺房屋租賃有限公司，業務包括房地產經紀、物業管理、自有房屋租賃等。

在上海、北京等大城市，與愛公寓模式相似的新型房產租賃中介正迅速崛起。長租公寓行業的快速發展，帶動了地產系、酒店系、中介系、創業公司系等紛紛入場。

然而，越來越多的長租公寓公司暴露出房源擴張與資金缺口的矛盾。愛公寓在與房東、租客簽訂合同后，居然采取“高買低賣”的模式，來擴大規模。為了彌補資金差額，該公司還聯合一些小貸公司，打起租客貸款的主意。

被貸款的租客

周濤和他的舍友2017年畢業于上海海事大學研究生院。入職上海本地單位后，他們開始物色住所。

2017年6月，他們在一家名為“巴樂兔”的網絡房屋租借信息平臺找到了心儀的房子，并在公司員工的介紹下，第一次接觸到愛公寓。

巴樂兔的員工向他們介紹，愛公寓是上海的一家大型房屋租賃平臺，主要業務是承租轉租，也就是所謂的“二房東”生意。一百多平米的新房月租金僅需5200元，這樣的價格相當有吸引力，周濤等人以“付三押一”的方式，與愛公寓簽署了一份為期一年的房屋租賃合同。

半年后，愛公寓通知周濤等人，由于公司停止和巴樂兔的合作，因此需要重新和租客簽署一份租賃合同，房租按照每月支付，其他合同條款不變，房租的支付中介換作一家名叫“元寶E家”的公司。

原來的合同里周濤只需提供身份證、電話等基本身份信息，但現在租客需要下載元寶E家平臺的App，并在App內注冊“綁定銀行卡”、“填寫租賃合同信息”以及“上傳證件照和手持身份證照片”。

周濤生了疑心。愛公寓方面向他解釋說，這是一個新的支付通道。第一次注冊需要這些。

臨近年關，周濤倉促間簽下了這份為期一年的新合同，并繳納了首月房租。

2018年2月初，房東告訴周濤，愛公寓已經兩個月沒有支付他的房租了，這家平臺可能要出事。周濤慌了神，急忙向元寶E家提出解除賬號綁定關系，而對方回復稱，由于愛公寓已經一次性從元寶E家獲得了12個月的租房貸款，除非將剩余尾款結清（也就是房租），否則元寶E家不會和租客解除貸款關系。

貸款？周濤不知自己什么時候背上了總計6萬多的租房債務。

愛公寓合作方之一平安好房方面告訴南方周末記者，自己和愛公寓合作的是一款名叫“好月付”的房屋租賃貸款產品，租客可以通過在支付寶端掃描特定的二維碼來申請，但是需經過綁定銀行卡、上傳租賃合同照片，以及上傳手持身份證照片等9個步驟來確認租賃真實性，同時還要閱讀并同意勾選《征信查詢授權書和風險告知書》《借款合同》《代扣協議書》《服務協議書》來確保租客有充分的知情權和選擇權，因此不存在欺瞞租客的情況。此外，平安好房相關人士對南方周末記者說，平安好房已于2018年1月暫停與愛公寓的合作。

南方周末記者多次致電元寶E家客服平臺，電話始終無人接聽。

愛公寓的一位負責人在接受上海電視臺的采訪時說，他們確實為一些租客申請了租金貸，但都是在租客知情的情況下進行，不存在暗中操作的可能。

但周濤一直強調，那些手續都是為開通支付功能而設置。沒有人明確對他說他簽了貸款產品。

相比周濤等租客們的顧慮，因為手上握有房源，作為房東的許燕等人在愛公寓面前更有話語權。

2017年6月，許燕將自己名下一套140平米的房子交由愛公寓轉租，合同期為三年零兩個月，每月租金8100元，前兩個月為免租期。到了2018年2月，許燕連續兩個月沒有收到房租，輾轉向自己的租客詢問，對方稱仍在正常繳款。

虧本的商業模式

讓許燕驚訝的是，自己合同上8100元的房租到了租客手上反而降至7800元，也就是說愛公寓仍需倒貼300元才能將房子租出去，這還不包括愛公寓向房東和租客承諾的物業、維修、裝修等成本投入。

這意味著公司在主營業務“房租”虧損的情況下，須用其他盈利點來彌補，這或許也是愛公寓不斷向外擴大房源規模的原因，即用當前的房租去彌補此前收房的成本。

一旦房源擴大，愛公寓向小貸平臺貸款的額度也會增加，如果公司能夠利用租客信息獲得貸款,再推遲支付租金給房東的時間，這樣的時間差就為公司創造一筆幾乎沒有成本的短期融資。

2018年2月中旬，數十位房主、租客共同向上海市寶山區經偵部門遞交材料，要求徹查愛公寓，相關部門表示會在60天內給予答復。

劉晴一直是愛公寓平臺的一名大房東。然而2018年2月，第三次被拖欠租金后，劉晴決定取消與愛公寓的合作。對方的答復是，根據合同如果只是逾期交付房租，并不構成解除合同的條件。

更讓劉晴難以接受的是，此次愛公寓要求，“乙方在收到甲方付款后不得再向甲方提出任何異議及違約責任，并繼續履行甲乙雙方所簽訂的房屋出租委托代理合同”。換言之，房東如果想要收回欠款，必須要和愛公寓平臺繼續保持合作。

北京金誠同達律師事務所律師張烽認為，愛公寓事件問題的關鍵是這筆錢如何處置的問題。現行法律法規并沒有規定愛公寓這類二房東獲得貸款后的用途，也就是說，只要在不違法的情況下都由愛公寓自己做主。

張烽分析，愛公寓問題中涉及的四方，均在不同程度上承擔著責任。比如聲稱“被貸款”的租客們，無論是否知情貸款程序，都應該對一些利用自己身份信息的行為存在警惕心，而不是一味縱容對方。對小貸公司而言，在對愛公寓這類平臺進行放貸時，應該確認該公司對房源具備承租權以及長期還款能力，做好風險控制。

“當然事件中責任最大的一方還應屬愛公寓。他們的業務模式有很大風險，他們想用低價快速占領市場，但是公司本身沒有能力支持它的擴張。”張烽說。

（應受訪者要求，周濤、許燕、劉晴均為化名）