房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)及防范

一、引言

房地產(chǎn)市場(chǎng)金融體系有密切的關(guān)系。在我國(guó)商業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)貸款是其中的重要組成部分。但是，由于房地產(chǎn)抵押貸款受多種因素的影響，如本國(guó)與國(guó)際經(jīng)濟(jì)的影響、相關(guān)法規(guī)政策的影響、操作等各種問題的限制，仍存在各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，如果控制不當(dāng)，一旦爆發(fā)，產(chǎn)生的巨大金融風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)釀成金融危機(jī)的發(fā)生。在這個(gè)經(jīng)濟(jì)全球化的世界，各國(guó)之間的聯(lián)系越來越緊密，金融危機(jī)也會(huì)因金融活動(dòng)的全球化而蔓延到其他國(guó)家和地區(qū)。

目前我國(guó)商業(yè)銀行在辦理房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)過程中一直比較謹(jǐn)慎，對(duì)首付款比例、個(gè)人月收入、信用調(diào)查等方面都嚴(yán)格把關(guān)，房地產(chǎn)抵押貸款作為一種較低風(fēng)險(xiǎn)的貸款形式被廣泛地采用。然而，在實(shí)踐中，這種貸款形式也暴露出較多的問題，依然存在很多風(fēng)險(xiǎn)。本文研究目的是通過分析識(shí)別房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)種類和引起房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的因素，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款發(fā)展現(xiàn)狀為房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范提出相關(guān)建議。

二、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)抵押貸款發(fā)展現(xiàn)狀分析

近年來我國(guó)土地市場(chǎng)和商品房市場(chǎng)需求旺盛，房?jī)r(jià)更是一路上升，隨之帶動(dòng)房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)的快速發(fā)展。首先，從貸款的償還方式上看，已經(jīng)從等額本息償還法逐步發(fā)展出遞減償還法等新的形式；其次，從發(fā)放貸款的金融機(jī)構(gòu)來看，從只有中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)工商銀行發(fā)放貸款發(fā)展到所有的商業(yè)銀行；第三，從可貸的期限來看，期限不斷提高；第四，從金融機(jī)構(gòu)的放貸金額來看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款已是商業(yè)銀行重要的資產(chǎn)業(yè)務(wù)，個(gè)人住房抵押貸款更是被各商業(yè)銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)而成為競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)。雖然相對(duì)比例仍不是很高，但房地產(chǎn)抵押貸款的絕對(duì)量增長(zhǎng)及其發(fā)展速度是非常快的，基本保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)水平。

但是近些年來，伴隨著房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)的快速發(fā)展，商業(yè)銀行個(gè)人房貸平均不良率在近幾年也上升了許多，違約案例的數(shù)量不斷增加，特別是商業(yè)性房貸逾期違約率的上升讓人不容小覷。其中，平安銀行住房按揭貸款不良率上升0.02個(gè)百分點(diǎn)，興業(yè)銀行住房按揭貸款不良率增加0.02個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到0.21%。建行的個(gè)人住房不良貸款增加了2.3億元。由此可見，中國(guó)的房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)也存在著重大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

表2-1 2010-2016年我國(guó)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展?fàn)顩r表 單位：萬(wàn)億元人民幣

數(shù)據(jù)來源：中國(guó)人民銀行各年度第四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告

三、房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)形成的原因是多樣的，主要包括以下幾個(gè)方面：

(一)借款人的違約風(fēng)險(xiǎn)

貸款人的違約有兩種形式。第一種是借款人在購(gòu)買房產(chǎn)后，因?qū)嶋H支付能力下降或因突發(fā)事件的發(fā)生，無法繼續(xù)正常向貸款人按照規(guī)定還本付息而產(chǎn)生的信用風(fēng)險(xiǎn)。第二種是指借款人在具備還款能力的前提下認(rèn)為放棄繼續(xù)還款能帶來更大的收益從而放棄還貸的行為。這兩種形式都會(huì)形成借款人的違約從而引起房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)價(jià)格的價(jià)格之間存在著顯著的關(guān)系，而房地產(chǎn)價(jià)格又是房地產(chǎn)抵押貸款中的重要因素，因此經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)與房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)是密切相關(guān)的。在經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張階段，居民收入水平增加，借款人風(fēng)險(xiǎn)水平下降，同時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格不斷上升，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍，所以現(xiàn)實(shí)的抵押風(fēng)險(xiǎn)也在降低。在衰退階段，一方面由于房地產(chǎn)需求的減少和價(jià)格的下跌，股市、房地產(chǎn)市場(chǎng)及其他市場(chǎng)均下跌，活躍度水平下降，金融機(jī)構(gòu)通過處置抵押房地產(chǎn)收回貸款本息的可能性減小，即抵押物風(fēng)險(xiǎn)處于上升的態(tài)勢(shì)。另一方面，居民收入水平下降，被迫違約風(fēng)險(xiǎn)和惡意違約風(fēng)險(xiǎn)越來越大。

(三)法律風(fēng)險(xiǎn)

法律風(fēng)險(xiǎn)主要出現(xiàn)在貸前審查和貸后管理階段。在貸前審查階段，主要是存在貸款申請(qǐng)人資格和抵押物權(quán)屬以及品質(zhì)問題引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。一般情況下，銀行不能接受無行為或限制行為能力人所提供的抵押物作貸款的抵押，但是由于法律條文的不清晰以及模糊的界定，導(dǎo)致一些貸款人鉆了法律的空子，從而引發(fā)的后期法律風(fēng)險(xiǎn)。在貸后管理階段，主要是存在貸款合同和抵押物轉(zhuǎn)讓行為風(fēng)險(xiǎn)問題，如合同登記和履行期間出現(xiàn)的不合法或雙方糾紛問題，或抵押人在合同履行期間轉(zhuǎn)讓抵押物，而沒有經(jīng)過雙方協(xié)商或出現(xiàn)糾紛問題，都會(huì)引發(fā)銀行的法律風(fēng)險(xiǎn)。

(四)銀行管理風(fēng)險(xiǎn)

銀行管理風(fēng)險(xiǎn)主要是存在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行的資金來源主要是企業(yè)存款和居民儲(chǔ)蓄存款，屬于短期資金，然而房地產(chǎn)抵押貸款都是長(zhǎng)期貸款，期限長(zhǎng)，回收慢，資金的來源和應(yīng)用在時(shí)間上明顯不匹配，出現(xiàn)了“短存長(zhǎng)貸”的現(xiàn)象，致使商業(yè)銀行持有的抵押貸款債權(quán)不能及時(shí)足額變現(xiàn)而遭受利益損失，這是銀行無法避免的風(fēng)險(xiǎn)。操作風(fēng)險(xiǎn)是指由于內(nèi)部程序、人員和系統(tǒng)的不完備或失效，或由于外部事件造成損失的風(fēng)險(xiǎn)。主要包括：銀行缺乏完備的房地產(chǎn)抵押貸款管理制度造成的風(fēng)險(xiǎn)；信貸人員或銀行領(lǐng)導(dǎo)貸款審批失誤造成的風(fēng)險(xiǎn)；個(gè)別人員違規(guī)操作、徇私舞弊造成的貸款風(fēng)險(xiǎn)等。

水稻種子直播時(shí)一般要為露白的芽種，比較脆弱容易損壞。所以，播種時(shí)，傷種率的大小往往和護(hù)種裝置有很大關(guān)系。傳統(tǒng)的護(hù)種裝置多容易在護(hù)種過程中因與種子相對(duì)滑動(dòng)而擦傷。所以，該設(shè)計(jì)使用同步護(hù)種裝置，在種子被護(hù)送過程中因與種子接觸部分是柔軟的帶材料且無相對(duì)滑動(dòng)，減少了和種子的機(jī)械摩擦，大大減少了傷種情況[6]。護(hù)種帶有主動(dòng)同步帶輪驅(qū)動(dòng)，簡(jiǎn)圖如圖5所示。

三、我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)分析

違約風(fēng)險(xiǎn)即信用風(fēng)險(xiǎn)，是商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)主要面臨的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)抵押貸款來說也不例外。違約風(fēng)險(xiǎn)是來自借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)，借款人資信狀況變化較大，可控度低，因此我們主要對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。

(一)我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款的不良貸款分析

房地產(chǎn)抵押貸款因其具有貸款額度大，貸款期限長(zhǎng)，還款方式多樣的特點(diǎn)，為商業(yè)銀行帶來了客觀的利潤(rùn)收入，以致于近幾年來各大商業(yè)銀行紛紛擴(kuò)大自己的房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)抵押貸款的不良貸款也隨之產(chǎn)生。

圖3-1 2016年我國(guó)各行業(yè)不良貸款率數(shù)據(jù)來源：銀監(jiān)會(huì)2016年度報(bào)告

圖3-2 2013-2016我國(guó)房地產(chǎn)不良貸款額 單位：億元數(shù)據(jù)來源：2013-2016銀監(jiān)會(huì)年報(bào)

圖3-3 2013-2016我國(guó)房地產(chǎn)不良貸款率數(shù)據(jù)來源：2013-2016銀監(jiān)會(huì)年報(bào)

通過近年來的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示在主要行業(yè)貸款中，房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率為0.54%，相對(duì)于批發(fā)零售業(yè)、制造業(yè)、電力行業(yè)和制造業(yè)來說不良率相對(duì)較低。

從2013-2016年我國(guó)發(fā)布房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率和不良貸款額都一路攀升，不良貸款額從2013年的214.4億元持續(xù)上升到2016年的576.9億元，而房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率也從2013年的0.48%上升到2016年的1.04%，說明我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)相對(duì)于其他產(chǎn)業(yè)來說雖然不良貸款率占比較低，但其自身近年來的不良貸款率一路上升且數(shù)額較大。

(二)我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)分析

1.房地產(chǎn)抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

在國(guó)內(nèi)外普遍運(yùn)用LTV的方法來研究房地產(chǎn)抵押貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)，LTV即貸款房?jī)r(jià)比，LTV=貸款市場(chǎng)價(jià)值/抵押房屋市場(chǎng)價(jià)值 100%。當(dāng)LTV小于1時(shí)，說明抵押房屋的市場(chǎng)價(jià)值大于貸款的市場(chǎng)價(jià)值，對(duì)于借款人來說其資產(chǎn)價(jià)值大于負(fù)債價(jià)值，擁有一定數(shù)額的凈資產(chǎn)。相反，如果LTV大于1時(shí)，則借款人擁有的是凈負(fù)債。在不考慮市場(chǎng)利率和貸款價(jià)值變動(dòng)時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)直接決定LTV的變動(dòng)。房?jī)r(jià)下降會(huì)使LTV提高，違約可能性也越大。

圖3-4 房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值與違約關(guān)系示意圖

2.我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)的成因分析

導(dǎo)致發(fā)生的我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)成因主要有以下幾個(gè)。首先，我國(guó)存在地產(chǎn)金融機(jī)制單一，房地產(chǎn)企業(yè)及個(gè)人購(gòu)買住房的融資途徑主要是依靠銀行貸款，各商業(yè)銀行承受著來自于商品房開發(fā)供應(yīng)鏈兩端的風(fēng)險(xiǎn)壓力。商業(yè)銀行在競(jìng)爭(zhēng)激烈的住房消費(fèi)信貸市場(chǎng)上往往對(duì)申請(qǐng)人的選擇是單方面的，甚至對(duì)申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)也降到最低，為了業(yè)務(wù)達(dá)標(biāo)，對(duì)只要符合最低條件標(biāo)準(zhǔn)的客戶準(zhǔn)入甚至提供優(yōu)惠。其次，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)控制能力有待提高征信系統(tǒng)所收集的借款人個(gè)人特征、住房特征、融資特征等信息嚴(yán)重不足，且嚴(yán)重存在失真，致使銀行在審查以及量化風(fēng)險(xiǎn)中存在大量失誤，相當(dāng)部分貸款的發(fā)放是基于未經(jīng)證實(shí)或虛假的收入文件，從而加大了產(chǎn)生違約風(fēng)險(xiǎn)的概率。最后，雖然我國(guó)的法制建設(shè)在不斷完善，但法律體系仍不完整，也存在著很多法律漏洞，在房地產(chǎn)抵押貸款中也沒有完整的法律制度，導(dǎo)致認(rèn)定難、執(zhí)行難、法律審判時(shí)間過長(zhǎng)等問題，在遇到違約事件發(fā)生時(shí)，金融機(jī)構(gòu)運(yùn)用法律武器維權(quán)的成本也過高，這一系列的法律問題都在一定程度上縱容了違約行為的發(fā)生。

我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)方式主要有以下三種：

(1)終止償付的違約風(fēng)險(xiǎn)

終止償付的違約風(fēng)險(xiǎn)包括被迫違約風(fēng)險(xiǎn)和理性違約風(fēng)險(xiǎn)。終止償付被迫違約風(fēng)險(xiǎn)是指借款人由于自身的一些客觀原因?qū)е轮Ц赌芰Σ蛔悖瑹o法如期償還貸款本息的違約行為。這種違約風(fēng)險(xiǎn)一般發(fā)生在由于借款人自身的支付能力發(fā)生改變的情況下，如借款人收入減少，支付能力下降或遇到某些不可抗力等原因，而與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化和貸款利率變化無直接關(guān)系。終止償付理性違約風(fēng)險(xiǎn)是指在房地產(chǎn)抵押貸款存續(xù)期內(nèi)，借款人在自身財(cái)務(wù)狀況正常的情況下，因經(jīng)濟(jì)理性而在某一償還期起終止繼續(xù)履行對(duì)尚欠貸款本息的償還責(zé)任的違約行為。這種違約風(fēng)險(xiǎn)一般是和借款人自身支付能力無關(guān)，而是由于抵押房產(chǎn)價(jià)值的變化而引起的繼續(xù)還貸利益小于終止還貸的損失而引起的借款人違約風(fēng)險(xiǎn)。

(2)提前還貸違約風(fēng)險(xiǎn)

在我國(guó)受傳統(tǒng)觀念的影響，人們更傾向與提早還款，從而造成銀行利息損失。提前還貸主要有兩種，一種是借款人在某償還期對(duì)部分貸款余額提前償付即部分早償，另一種是在某償還期一次性清償所有貸款余額即完全早償。借款人擁有提前償付的權(quán)利，且不受任何罰款等條件的約束，當(dāng)其在某期有足夠能力償還貸款時(shí)，早償對(duì)其來說是十分有利的，但對(duì)商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)來說顯然是不利的，必然會(huì)損失利息。

(3)信用制度缺失引起的惡意違約風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)抵押貸款屬于中長(zhǎng)期貸款，償還期限一般是20-30年左右。由于我國(guó)尚未建立完善的信用制度，對(duì)個(gè)人征信體系也尚未完善，金融機(jī)構(gòu)對(duì)個(gè)人以及開發(fā)商的貸款評(píng)估和征信調(diào)查也面臨著巨大的局限性，如出現(xiàn)借款人利用虛假信用資料騙取貸款、中途改變貸款用途、賴賬不還、惡意欺詐等情況而導(dǎo)致的惡意違約風(fēng)險(xiǎn)。

四、抑制中國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的建議

(一)完善房地產(chǎn)抵押貸款的相關(guān)法規(guī)

完善房地產(chǎn)抵押貸款的相關(guān)法規(guī)，降低相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)整個(gè)金融體系的經(jīng)濟(jì)體系抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，保障房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)順利進(jìn)行。

各地區(qū)可根據(jù)自己所在地區(qū)現(xiàn)狀和特征，制定且健全有關(guān)房地產(chǎn)抵押貸款的具體規(guī)定，既保障辦理抵押貸款時(shí)抵押雙方的合法權(quán)益，又可以使銀行在處分抵押物時(shí)有法可依、有章可循。

(二)金融機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)內(nèi)部管理，規(guī)范操作程序

金融機(jī)構(gòu)要做好內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)防范和管理工作，完善房地產(chǎn)抵押貸款審查和管理制度，加強(qiáng)對(duì)借款人、抵押物、內(nèi)部人員的管理。金融機(jī)構(gòu)可采取動(dòng)態(tài)化的靈活的管理規(guī)則，允許銀行實(shí)行多種風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法，根據(jù)自身業(yè)務(wù)的復(fù)雜程度和管理水平等選擇使用，提高銀行的管理水平。同時(shí)加強(qiáng)對(duì)借款人、抵押物和銀行內(nèi)部人員的管理，嚴(yán)格實(shí)行規(guī)范的貸款準(zhǔn)入制度，規(guī)范房地產(chǎn)抵押貸款的業(yè)務(wù)操作程序，嚴(yán)格實(shí)行內(nèi)審控制制度。

(三)組建擔(dān)保機(jī)制，完善擔(dān)保體系

政府可引導(dǎo)組建政策性房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，完善擔(dān)保體系。一方面可為廣大中低收入者申請(qǐng)高比例的住房抵押貸款提供擔(dān)保，保障其基本的居住需求；另一方面還可以根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的客觀需求，鼓勵(lì)、支持、引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)發(fā)展房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)，也為金融機(jī)構(gòu)提供政策保障。

(四)進(jìn)一步加強(qiáng)與保險(xiǎn)業(yè)的合作

在房地產(chǎn)抵押貸款中，銀行在處理抵押物時(shí)有無法彌補(bǔ)損失的風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)與保險(xiǎn)業(yè)的合作可以使銀行可以降低因各種災(zāi)害造成的財(cái)產(chǎn)損失。保險(xiǎn)作為一種社會(huì)責(zé)任和社會(huì)保障的措施，可以使個(gè)人或機(jī)構(gòu)得以用小額確定的成本來彌補(bǔ)大額損失。銀行在開展房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)時(shí)加強(qiáng)與保險(xiǎn)業(yè)的合作，既有利于保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展，也可為房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。而且由保險(xiǎn)費(fèi)所形成的保險(xiǎn)資金數(shù)量大、來源穩(wěn)、使用周期長(zhǎng)，完全可以部分承擔(dān)抵押貸款中的風(fēng)險(xiǎn)損失。

(西北大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，陜西 西安 710127)

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