新形勢下加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款信貸風(fēng)險防范的思考與建議
——以中國工商銀行湖南省張家界分行為例

我國房地產(chǎn)業(yè)以上世紀80年代為開端，經(jīng)過近30余年的變革、進化和發(fā)展，房地產(chǎn)及上下游相關(guān)行業(yè)對中國GDP的整體貢獻超過30%，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)和推動經(jīng)濟發(fā)展的重要引擎。由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，其發(fā)展的各個方面都需要商業(yè)銀行的信貸支持。在我國，房地產(chǎn)市場來自商業(yè)銀行的貸款占一半以上的規(guī)模，信貸集中化成為房地產(chǎn)開發(fā)投資的顯著特征。在經(jīng)濟下行壓力加大、房地產(chǎn)市場過熱化、宏觀調(diào)控趨嚴等外部因素和行業(yè)結(jié)構(gòu)不均衡、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營不規(guī)范、銀行內(nèi)部管控不完善等內(nèi)部因素影響的新形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險逐步顯現(xiàn)和暴露，房地產(chǎn)業(yè)所集聚的投資風(fēng)險和融資風(fēng)險向商業(yè)銀行轉(zhuǎn)移，給經(jīng)濟金融穩(wěn)定和社會持續(xù)健康發(fā)展造成了極大威脅。

近年來，國家一直在加大房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，引導(dǎo)促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，2017年7月召開的全國金融工作會議把防控金融風(fēng)險和房地產(chǎn)市場風(fēng)險提到前所未有的高度，12月召開的黨的十九大進一步強調(diào)堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。為此，如何有效控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險，最大程度降低和消除潛在風(fēng)險是任何一家商業(yè)銀行以及城市發(fā)展過程中必須關(guān)注和解決的主要問題。

一、張家界市房地產(chǎn)開發(fā)市場發(fā)展現(xiàn)狀及風(fēng)險分析

張家界市地處湘西，位于武陵山脈腹地，是中國最重要的旅游城市之一。建市近30年來，張家界依托得天獨厚的旅游資源，旅游產(chǎn)業(yè)迅速壯大，旅游品牌知名度和影響力不斷提升。全年景點接待旅游人數(shù)從2011年的3041萬人增加到2016年的6143萬人次，以旅游業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)增加值總量和貢獻率分別由2011年的182.9億元和67.7%增加到2016年的334.5億元和79.1%，第三產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為引領(lǐng)帶動張家界市地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的發(fā)動機。

(一)張家界市房地產(chǎn)開發(fā)市場發(fā)展現(xiàn)狀

在旅游業(yè)持續(xù)快速發(fā)展的帶動下，張家界得天獨厚的旅游資源吸引了大量地產(chǎn)資本的密切關(guān)注，社會民眾及投資客商對經(jīng)濟社會發(fā)展的預(yù)期和地產(chǎn)增值潛力也普遍看好。從2006年開始，張家界市逐步掀起了旅游房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮，中小型開發(fā)商紛紛進駐，2011年開始房地產(chǎn)開發(fā)投資、建設(shè)、商品房銷售等方面大幅度增長，房地產(chǎn)開發(fā)進入高峰期，對張家界市經(jīng)濟社會的快速發(fā)展起到了極大的推動作用。

1.房地產(chǎn)開發(fā)投資在波動中穩(wěn)步增長。2011-2013年，房地產(chǎn)投資保持快速增長，由29.44億元增加到67.99億元，年均增速達到43.65%，位居全省前列。2014年開始，中國經(jīng)濟進入中高速增長的新常態(tài)，受宏觀經(jīng)濟環(huán)境、宏觀調(diào)控政策及銀行信貸政策收緊等因素影響，該市房地產(chǎn)開發(fā)投資逐年減少，2015年末開發(fā)投資規(guī)模回落接近2011年同期水平。2016年，在中央和地方相繼出臺的一系列利好政策刺激下，房地產(chǎn)開發(fā)投資止跌反彈，至12月末房地產(chǎn)開發(fā)投資達39.94億元，同比增長27%，增幅比2015年提升73.5個百分點。

圖1.1 2011-2016年張家界市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量及增速

2.商品房銷售呈“曲線式”回升。2011年至今，張家界市商品房銷售總體呈“曲線式”回升。2011年為張家界旅游房產(chǎn)開發(fā)進入高峰期的開端，商品房銷售面積達110.88萬平方米，同比增速36.8%，排全省第1位。受國家宏觀調(diào)控、市場預(yù)期不明朗等因素影響，商品房銷售額及同比增速從2012年開始窄幅波動，并于2016年企穩(wěn)回升。

圖1.2 2011-2016年張家界市商品房銷售面積及增速

3.房地產(chǎn)去庫存效果明顯。2014年末，全市房屋待售面積達71.95萬平方米，隨后，中央出臺了房地產(chǎn)去庫存系列刺激政策，該市因地制宜實施了城市棚戶區(qū)改造貨幣安置政策、房交會契稅減免等地方政策，商品房去庫存效果明顯。2016年末，該市商品房待售而積50.6萬平方米，較年初減少了14.7萬平方米，同比下降22.5%，其中住宅待售而積41萬平方米，較年初減少了10.7萬平方米，同比下降20.7%。待售而積增速連續(xù)8個月下滑，且10月起待售而積增速出現(xiàn)負增長，而銷售而積增速高增長，去庫存持續(xù)推進。至2017年6月末，下降52.56%。

圖1.3 2011-2016年張家界市商品房待售面積及增速

(二)張家界市房地產(chǎn)開發(fā)市場信貸風(fēng)險分析

從2006年開始，張家界市逐步掀起了旅游房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮，從2011年開始進入高峰期。隨著2012年開始中國經(jīng)濟進入調(diào)整期，三四線城市普遍房地產(chǎn)庫存高企，張家界也不例外。在2013年下半年克而瑞信息集團(CRIC)研究中心發(fā)布的《中國城市住宅發(fā)展前景與風(fēng)險排行榜》中，張家界位居風(fēng)險榜的第十位。在2014年3月申銀萬國證券最新的房地產(chǎn)行業(yè)報告中，張家界的供需比為246.7%，屬嚴重過剩，在全國70個城市排名中位列第三位。

1.房地產(chǎn)貸款快速增長，信貸集中度較高。受供求關(guān)系影響，房價出現(xiàn)階段性上漲已成事實，從而導(dǎo)致大量信貸資金進入房地產(chǎn)領(lǐng)域。根據(jù)人民銀行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近十年，全市房地產(chǎn)貸款余額平均增速為19.1%，高于同期各項貸款平均增速4個百分點。截至2016年12月末，全市房地產(chǎn)貸款余額同比增長7.5%，房地產(chǎn)貸款余額占各項貸款余額的比重為23%，較上年底上升0.7個百分點，僅次于2015年水平，這一定程度反映銀行信貸資金在房地產(chǎn)市場的流動處于較高水平。

2.房地產(chǎn)業(yè)對銀行貸款高度依賴，蘊藏較大金融風(fēng)險。由于房地產(chǎn)商70%的資金來源于銀行貸款，信貸資金在房地產(chǎn)領(lǐng)域高度集中。受經(jīng)濟下行及政策調(diào)控、房地產(chǎn)商過度投資造成供大于求、開發(fā)企業(yè)不規(guī)范經(jīng)營等多重因素影響，資金鏈造成斷裂，房地產(chǎn)泡沫趨勢下的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險逐漸暴露和突顯。2016年12月末，張家界市就有3家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共計1.53億元貸款已形成不良，對區(qū)域經(jīng)濟持續(xù)增長和社會穩(wěn)定造成了極大的威脅。

3.房地產(chǎn)價格持續(xù)性上漲。從2011年開始，雖然全市的房地產(chǎn)投資和銷售情況處在不斷的波動調(diào)整中，但該市的房價一直處在持續(xù)上漲的趨勢，排名全省前列。到2017年6月末，張家界新房均價4818元，達近幾年最高點，排全省第4位。該市房價持續(xù)上漲主要是受房價上漲過快，所蘊藏的資產(chǎn)泡沫風(fēng)險就越大，在國家密集出臺調(diào)控政策的背景下，房地產(chǎn)市場隨時可能出現(xiàn)調(diào)整，一旦房價進入快速下跌通道，一些城市的房地產(chǎn)市場泡沫風(fēng)險很可能會爆發(fā)。

圖1.4 2011-2016年張家界房價情況

4.企業(yè)抗風(fēng)險能力不足。當(dāng)前全市開發(fā)企業(yè)客觀存在數(shù)量多、規(guī)模小，普遍實力不強的特點。商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)放貸緊縮，商品房銷售低迷，開發(fā)商投入資金回籠緩慢，造成工程款不能按期支付，工程施工緩慢，出現(xiàn)延期交房、延期辦證、銷售合同違約等問題，甚至有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于銀行貸款不能到位而轉(zhuǎn)道民間借貸，這既增大了投資成本，也潛在許多社會不穩(wěn)定因素。有的企業(yè)違規(guī)使用項目建設(shè)資金，預(yù)收款項挪作他用。有的企業(yè)擅自變更施工圖紙進行銷售，導(dǎo)致無法辦證。有的企業(yè)配套設(shè)施不到位，公共服務(wù)用房及停車位用途肆意更改。有的企業(yè)自身資金實力欠缺，融資渠道不通暢，致使項目完工一再延期等。這些，都顯示著企業(yè)自身的不規(guī)范和抗風(fēng)險能力的下降，對房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展帶來深遠影響。

二、工行張家界分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款發(fā)展現(xiàn)狀及風(fēng)險分析

工行張家界分行于1988年10月組建成立。目前，全行共有在職員工315人，全轄共有11個支行，共有11家物理網(wǎng)點和26家自助銀行服務(wù)區(qū)，機構(gòu)網(wǎng)點、自助銀行布局較為合理。截至2016年12月末，該行各項存款余額81.38億元，其中對公存款余額34.32億元，儲蓄存款余額47.06億元。各項貸款余額65.72億元，其中公司貸款余額47.56億元，個人貸款余額18.16億元。

(一)張家界分行信貸業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀

工行張家界分行自組建成立以來，全面貫徹落實中央的各項金融方針政策，緊緊圍繞張家界市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，抓住張家界大好發(fā)展機遇，加快自身發(fā)展，全力支持地方經(jīng)濟建設(shè)，重點支持了旅游產(chǎn)業(yè)提質(zhì)升級、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目，以及做好扶持小微企業(yè)發(fā)展、金融扶貧惠民的跟蹤及推進工作，貸款余額及新增額連續(xù)多年居當(dāng)?shù)赝瑯I(yè)首位，多次被市委、市政府授予“融資機構(gòu)投資落地一等獎”，為全市經(jīng)濟又好又快發(fā)展作出了積極貢獻。其信貸業(yè)務(wù)發(fā)展主要有以下幾個特點：

圖2.1 2011年-2016年張家界分行貸款結(jié)構(gòu)情況

1.貸款投放穩(wěn)步增加，公司貸款占較大比重。2011年以來，張家界分行貸款總量穩(wěn)步攀升，公司貸款占絕大部分比重，2011-2016年占比分別為78.53%、77.31%、76.72%、76.76%、76.05%、72%。同時，公司貸款在同業(yè)中所占比例較大。2016年末，張家界分行公司貸款余額51.86億元(含小企業(yè)貸款)，同業(yè)占比第一，比同業(yè)第二的他行多2.38億元(不含票據(jù))；剔除政府債券置換該貸款93525.4萬元，公司貸款較年初增加9836萬元，增量同業(yè)占比第一名，較同業(yè)第二的他行多6737萬元。

2.貸款結(jié)構(gòu)趨于穩(wěn)定，房地產(chǎn)開發(fā)貸款占一定比例。按照國家宏觀政策的要求和上級行的行業(yè)、產(chǎn)業(yè)政策，結(jié)合張家界分行區(qū)域經(jīng)濟實際情況和分行特點，以支持重點旅游項目和政府重點建設(shè)項目為主導(dǎo)，有力支持了地方經(jīng)濟發(fā)展。近年來，該行公司貸款投放主要以項目貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、流動資金貸款為主，貸款結(jié)構(gòu)趨于固定和穩(wěn)定。其中項目貸款一直占大比例份額，為該行核心貸款業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)貸款占一定比例，尤其是2013-2015年增速較快。

表2.1 2011-2016年張家界分行公司貸款分品種投放情況(單位：億元)

3.房地產(chǎn)開發(fā)貸款呈倒“U”型發(fā)展。近年來，張家界分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)呈倒“U”型趨勢發(fā)展變化。2011-2013年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款逐年遞增，并于2013年達到近幾年最高峰7.49億元，在公司貸款余額占比16.41%。隨后，基于政府宏觀調(diào)控、總行房地產(chǎn)開發(fā)貸款政策調(diào)整、區(qū)域房地產(chǎn)風(fēng)險顯現(xiàn)和分行不良風(fēng)險集中爆發(fā)等實際情況，從2014年開始降低，到2016年末時為3.42億元，在公司貸款余額占比7.2%，為近幾年來最低水平。

圖2.2 2011-2016年工行張家界分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款情況

(二)張家界分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險現(xiàn)狀

為全力支持地方經(jīng)濟和優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大，近幾年工行張家界分行貸款投放尤其是房地產(chǎn)開發(fā)貸款一直位居同業(yè)首位，貸存比一直處于較高水平，截至2016年12月末高達80.76%，高于同業(yè)其他商業(yè)銀行，資金超負荷經(jīng)營壓力較大，給業(yè)務(wù)健康持續(xù)發(fā)展帶來一定的影響。同時，受經(jīng)濟增速放緩、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、行業(yè)風(fēng)險暴露以及企業(yè)超預(yù)算投資等多重因素影響，高風(fēng)險行業(yè)尤其是房地產(chǎn)劣變加快，房地產(chǎn)開發(fā)貸款潛在風(fēng)險集中顯現(xiàn)，不良貸款增多，資產(chǎn)質(zhì)量持續(xù)承壓，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險防控面臨較大壓力。

1.不良貸款短期內(nèi)快速爆發(fā)。受政策調(diào)整和經(jīng)濟下行等因素影響，全行信貸風(fēng)險在2015年快速釋放，非正常類貸款顯著增加。在最高峰時的11月份，不良貸款余額高達3.75億元，不良率5.62%，處于股改上市以來的歷史最高水平。截至2015年12月末不良貸款余額2.63億元，較年初增加2.49億元，不良率達3.9%，較年初增加3.69個百分點，且總體裂變趨勢未得到有效遏制。至2016年12月末，不良貸款余額2.7億元，較年初新增0.07億元，不良率4.13%，較年初上升0.22個百分點，信貸不良形勢和風(fēng)險管控壓力十分巨大。

圖2.3 2011-2016年工行張家界分行信貸不良情況

2.不良風(fēng)險集中在公司貸款。從近幾年信貸發(fā)展進程來看，公司不良貸款在全部不良貸款中占據(jù)較高比重，自2014年下半年開始，該行信貸資產(chǎn)出現(xiàn)劣變高峰期，劣變時間集中、劣變數(shù)額大，劣變?yōu)椴涣嫉?1戶全部為公司客戶，不良總額9.83億元。尤其是在風(fēng)險集中暴露的2015和2016年，公司貸款不良在全部不良貸款占比分別高達94.29%和94.44%，不良貸款額和不良貸款率較高的主要集中在公司客戶貸款，說明經(jīng)濟下行和相關(guān)政策對法人單位影響明顯。

圖2.4 2011-2016年工行張家界分行法人不良占全部貸款不良情況

3.房地產(chǎn)開發(fā)不良貸款風(fēng)險突出。由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，整體負債率較高且周期性強，對流動資金較為敏感。隨著經(jīng)濟增長速度放緩，房地產(chǎn)行業(yè)面臨資金鏈緊張以及繞道融資量大等問題，房地產(chǎn)行業(yè)的潛在風(fēng)險突顯。以下圖為例，在2016年12月末張家界分行公司不良貸款結(jié)構(gòu)中，房地產(chǎn)開發(fā)不良貸款余額1.53億元，在公司貸款不良貸款余額中占比60%，占比最高，風(fēng)險最為突出。

圖2.5 2016年12月末張家界公司不良貸款結(jié)構(gòu)

(三)張家界分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險成因分析

通過對當(dāng)前現(xiàn)狀的深入分析和具體數(shù)據(jù)的對比剖析，可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險為張家界分行當(dāng)前面臨和存在的最為突出的風(fēng)險，其形成的原因主要是多重因素共同作用的結(jié)果。

1.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控及經(jīng)濟下行影響。近年來，我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，尤其是房產(chǎn)價格方面最為明顯。為遏制房地產(chǎn)價格持續(xù)增長，國家從宏觀調(diào)控角度相繼出臺了許多政策措施，如二套房利率，房產(chǎn)交易契稅等，加之“國五條”“國十條”等一系列房地產(chǎn)限制政策的出臺，全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)銷售率下降，價格下跌，購房者惜購等趨勢。宏觀調(diào)控政策的實施打擊投機性住房需求的同時，也抑制了房地產(chǎn)剛性及改善性需求，加上近幾年經(jīng)濟下行，居民住房消費需求進一步銳減。

2.地方政府債務(wù)置換對銀行的影響。2015年和2016年分別置換銀行貸款16.4億元和26.2億元，這些債務(wù)的置換分別占當(dāng)年全市新增貸款額的50.7%和56.2%，即當(dāng)年一半以上的新增貸款全部是給政府置換債務(wù)了，除過去2年置換外，還尚有較多的債務(wù)需要銀行貸款置換，這意味著在未來連續(xù)幾年將會給銀行業(yè)帶來較大不利影響。

3.房地產(chǎn)企業(yè)盲目投資開發(fā)，房地產(chǎn)市場供大于求。在投資開發(fā)過程中，大部分投資商基于對未來過于樂觀的預(yù)期而進行貿(mào)然投資，沒有對房地產(chǎn)市場進行精準(zhǔn)的評估，在經(jīng)濟下行的市場形勢下有價無市，銷售低迷，供應(yīng)過剩，房企面臨市場、資金雙重壓力，多個項目形成爛尾。據(jù)張家界市銀監(jiān)局市場調(diào)查分析，2014年全市新建住房空置面積600多萬平米，按年均銷售額計算需6年時間才能消化完，該行貸款支持的7戶房企，開發(fā)面積103萬平米，按年銷售19萬平米計算，需5.4年，而該行房地產(chǎn)開發(fā)貸款期限均為3年，到期償債壓力較大。

4.銀行內(nèi)部管控欠完善，風(fēng)險意識較為薄弱。基于我國銀行業(yè)相較于發(fā)達國家落后的大環(huán)境，而且張家界位于我國內(nèi)陸相對邊遠地區(qū)，金融市場發(fā)展滯后于發(fā)達省市，張家界地區(qū)商業(yè)銀行風(fēng)險管理的調(diào)整和優(yōu)化都要晚一步。主要表現(xiàn)為：商業(yè)銀行由于競爭壓力在經(jīng)營業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向，一些機構(gòu)簡化各種審查手續(xù)，降低客戶資質(zhì)等級評定的門檻，貸款項目缺乏可行性分析和評估，缺乏完善的規(guī)避風(fēng)險的信貸政策和制度。加之經(jīng)辦人員對資料的真實性審核不嚴，貸款后過分依賴抵押物，不能對項目建設(shè)進度進行及時跟蹤，使得開發(fā)商挪用、抽逃貸款資金或銷售回籠款，導(dǎo)致項目無法按期竣工交付或無銷售資金歸還銀行貸款。

三、工行張家界分行有效控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險的措施方法

針對房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險集中暴露和顯現(xiàn)的實際情況，張家界分行將穩(wěn)定房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)質(zhì)量作為各項工作的重中之重，持續(xù)加大信貸風(fēng)險管控力度，堅決遏制不良貸款劣變勢頭，堅守信貸資產(chǎn)質(zhì)量底線，在不斷地探索和實踐中找尋到合理有效的“流程化”風(fēng)險控制方法，取得了較好成效。

(一)實行目標(biāo)責(zé)任制管理。堅持風(fēng)險管控“一把手”負責(zé)制，市分行成立了房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管控領(lǐng)導(dǎo)小組，市分行行長為總牽頭人，對房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)質(zhì)量和不良風(fēng)險管控負總責(zé)。將全部潛在風(fēng)險或顯現(xiàn)風(fēng)險項目以表格形式進行責(zé)任目標(biāo)分解，每一個風(fēng)險項目都明確一名市分行副行長掛帥進行督導(dǎo)，確定了市分行和支行兩級單位的負責(zé)人、聯(lián)系人和管控成員，制定了管控職責(zé)和具體要求，并配套出臺了專項考核辦法。

(二)提前應(yīng)對嚴控新增風(fēng)險。對可能發(fā)生下遷的貸款，在第一時間提醒、告知客戶相應(yīng)違約責(zé)任，并做好風(fēng)險防控預(yù)案，提前風(fēng)險預(yù)警。每季度定期召開大戶風(fēng)險會診分析會議，會診房地產(chǎn)開發(fā)貸款3000萬元以上信貸大戶，研究商定潛在風(fēng)險排查和風(fēng)險控制措施。針對會診分析會上提出的風(fēng)險控制措施，及時制定跟蹤督辦，以表格形式逐戶列明風(fēng)險點、風(fēng)控措施、整改落實效果等，由信管部專人負責(zé)督辦落實；按月對本行2013年以來新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險狀況及總行下達控制“紅線”落實情況進行分析，逐戶制定風(fēng)險防控預(yù)案，安排部署提前應(yīng)對及后續(xù)工作措施。

(三)多措并舉化解存量風(fēng)險。對于己經(jīng)出現(xiàn)還款違約、下調(diào)不良等風(fēng)險的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，做好資產(chǎn)保全措施，加大清收力度，制定處置計劃，緩釋和化解存量風(fēng)險。根據(jù)房地產(chǎn)開放貸款風(fēng)險顯現(xiàn)客戶不良貸款化解難度與不良額度分別制定風(fēng)險處置方案，實行一戶一策，運用清收轉(zhuǎn)化、以物抵債、呆賬核銷和打包轉(zhuǎn)讓等手段針對性實施化解處置。例如：張家界分行在2016年3月采用重組方式成功化解張家界X房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)不良貸款2.1億元，2016年12月采用以物抵債方式成功化解張家界A房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)不良貸款2.2億元，2017年3月采用不良核銷方式成功化解張家界M置業(yè)有限責(zé)任公司房地產(chǎn)開發(fā)不良貸款6950萬元，風(fēng)險化解成效顯著。

(四)加強聯(lián)動發(fā)揮整體合力。由于該行房地產(chǎn)不良貸款涉及金額較大、劣變時間集中、誘發(fā)成因復(fù)雜，多數(shù)不良形成后引發(fā)了一系列社會矛盾，迅速維權(quán)成為工作中的首要問題。為了消除維權(quán)阻力，保障應(yīng)有權(quán)益，該行多次通過書面材料與現(xiàn)場溝通爭取當(dāng)?shù)卣跋嚓P(guān)部門支持，并積極協(xié)調(diào)市區(qū)兩級法院，確保各項處置工作的順利推進，為不良風(fēng)險的化解營造良好的外部環(huán)境。

(五)完善考核健全激勵機制。一式是加強信貸隊伍建設(shè)，研究解決信貸隊伍結(jié)構(gòu)失衡、人員配備偏少的現(xiàn)實問題；二是健全信貸激勵約束機制，制定完善配套考核辦法，著力解決信貸從業(yè)人員收入與責(zé)任不對等、積極性不高等問題，把握正確的經(jīng)營導(dǎo)向；三是堅持“從嚴治貸”、“鐵腕治貸”，嚴格落實信貸責(zé)任認定和追究，適時開展警示教育，解決全行信貸從業(yè)人員責(zé)任主體缺失、管理責(zé)任不落地的問題。

四、加強工行張家界分行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險控制的對策建議

(一)強化風(fēng)險監(jiān)測，建立全方位風(fēng)險預(yù)警機制。

1.加強對宏觀環(huán)境和市場動向的監(jiān)測。一是密切關(guān)注國家宏觀政策動向，正確領(lǐng)會國家宏觀調(diào)控和總行房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策的方向和重點，掌握并抓住宏觀調(diào)控的重點、節(jié)奏、力度，根據(jù)國家宏觀調(diào)控政策的變化及時調(diào)整經(jīng)營策略。二是準(zhǔn)確地把握和駕馭市場形勢，在分行及轄屬分支機構(gòu)所在地區(qū)開展相關(guān)的房地產(chǎn)市場調(diào)查和研究，密切關(guān)注當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場變化及其對所在行房地產(chǎn)開發(fā)信貸業(yè)務(wù)的影響，并及時開展壓力測試，提升風(fēng)險識別能力，以確保房地產(chǎn)開發(fā)信貸業(yè)務(wù)的安全，加強市場監(jiān)測和差別化管理，提高風(fēng)險預(yù)警能力和決策的科學(xué)性。三是充分借助人民銀行“一庫一網(wǎng)”信息平臺，匯集工商、稅務(wù)、環(huán)保、電力等政府部門發(fā)布的公共信息，以及行業(yè)、企業(yè)、銀行同業(yè)等信息，加快外部大數(shù)據(jù)對接，共享信息資源，提高信息利用率，彌補銀行自身數(shù)據(jù)不充分不對稱的問題。

2.加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)過程的監(jiān)測。一是嚴格把握好房地產(chǎn)開發(fā)的投向，從嚴執(zhí)行關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)、項目資本金比例、資本金真實性的監(jiān)管要求，強化“名單制”管理，及時調(diào)整客戶和開發(fā)樓盤屬于優(yōu)質(zhì)還是非優(yōu)質(zhì)名單。二是密切關(guān)注企業(yè)經(jīng)營情況，定期對項目風(fēng)險變化情況、企業(yè)整體資金鏈情況、企業(yè)資金來源及資金使用情況、償付能力及違約風(fēng)險進行監(jiān)測分析，及時掌握房地產(chǎn)企業(yè)的變化趨勢及風(fēng)險狀況，若發(fā)現(xiàn)危及我行債權(quán)安全的風(fēng)險因素，立即采取控制措施；三是客戶經(jīng)理定期或不定期赴現(xiàn)場檢查項目建設(shè)進度，分析項目進度是否符合預(yù)定方案，是否出現(xiàn)不利于貸款安全的重大事項。要及時對房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項目進行重新風(fēng)險評估，分析其對企業(yè)現(xiàn)金流量和還款能力的影響，采取減少授信額度、追加貸款擔(dān)保、提前收回貸款、爭取訴訟保全等措施。對項目存在資金缺口的，在確保企業(yè)能夠補足缺口之前，暫停發(fā)放新的貸款，最大限度地防范風(fēng)險的發(fā)生。

3.加強對轄內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險監(jiān)測。一是加強房地產(chǎn)貸款準(zhǔn)入管理。嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)融資各項監(jiān)管規(guī)定，對不符合條件的合作機構(gòu)及時預(yù)警和退出。二是嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款封閉管理，切實落實貸款資金受托支付和實貸實付要求，嚴格按照工程進度發(fā)放貸款，禁止超項目建設(shè)進度發(fā)放貸款。切實加強貸款資金用途監(jiān)督，防止房地產(chǎn)企業(yè)將貸款資金挪用于購置土地或違規(guī)投入其他項目建設(shè)。三是加強對項目銷售進度的監(jiān)測，定期通過查詢所在城市房管部門網(wǎng)站發(fā)布的房地產(chǎn)交易信息，核實我行貸款項目的銷售進度，嚴格銷售資金專戶管理并按項目銷售進度收回貸款，防止信貸資金被擠占挪用。

(二)強化動態(tài)管理，建立全鏈條風(fēng)險聯(lián)動機制。

1.認真落實信貸前中后臺部門在逾期貸款和潛在風(fēng)險貸款化解中的職責(zé)分工要求，切實加強部門之間的緊密協(xié)作、形成合力，前臺要對潛在風(fēng)險進行徹底排查、提出化解方案，中臺要及時審查、提出意見，后臺要組織推動和落實化解工作，有效控制逾期貸款和潛在風(fēng)險貸款劣變。

2.嚴控新增融資風(fēng)險。嚴格準(zhǔn)入管理，切實把好客戶準(zhǔn)入關(guān)，提高新建信貸關(guān)系客戶的準(zhǔn)入層級，從源頭上篩選優(yōu)質(zhì)高標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)商，確保新增客戶質(zhì)量。加強對貸款客戶資信狀況和新增融資的審查，強化動態(tài)管理，在貸款審批發(fā)放前要求房地產(chǎn)開發(fā)商擁有所需的“四證一書”，并核實其項目資本金是否足額以及該項目的真實性，另外要重視開發(fā)商所需的投資額是否超標(biāo)，防范客戶過度融資。而且需對其第一還款來源和抵押情況行核實，切實把握好新增貸款投向，嚴防“病從口入”，確保新增貸款質(zhì)量優(yōu)良和風(fēng)險可控。

3.強化存量潛在風(fēng)險壓降化解。在控制實質(zhì)風(fēng)險的前提下，對終極風(fēng)險可控但受逆周期影響出現(xiàn)逾期風(fēng)險的企業(yè)，通過貸款展期、借新還舊、重定期限、并購重組、還款免息等多種方式，突出加強對潛在風(fēng)險融資進行分類施策和精準(zhǔn)管理。對于重組化解類客戶，執(zhí)行現(xiàn)行的潛在風(fēng)險融資政策，加大轉(zhuǎn)化力度；對于緩釋保全類客戶，除執(zhí)行現(xiàn)行潛在風(fēng)險融資政策外，要逐戶鎖定，序時清退，確保風(fēng)險有序釋放。把存量融資防劣變與防逾期結(jié)合起來，前移風(fēng)險化解關(guān)口，加大潛在風(fēng)險凈化力度，力爭做到潛在風(fēng)險客戶不逾期、逾期客戶不劣變。同時，要及時介入各地政府推薦購買的房地產(chǎn)市場去庫存改革，以此為契機盤活房地產(chǎn)融資。

(三)強化基礎(chǔ)建設(shè)，建立全覆蓋風(fēng)險長效機制。

1.深化思想認識，加強隊伍建設(shè)。把風(fēng)險管理作為銀行工作的生命線，高度重視房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險及危害性，真正承擔(dān)起主體責(zé)任，以嚴禁的態(tài)度和專業(yè)智慧的能力，扎實做好風(fēng)險防控工作。積極轉(zhuǎn)變信貸經(jīng)營理念，始終堅持信貸經(jīng)營的風(fēng)險導(dǎo)向，對信貸時刻保有敬畏之心。同時，積極開展前中后臺信貸人員組團培訓(xùn)、交叉培訓(xùn)和崗位輪換交流，加強機構(gòu)“準(zhǔn)入”經(jīng)營和信貸人員“持證”上崗，提升前中后臺信貸人員的整體業(yè)務(wù)素質(zhì)。按照業(yè)務(wù)拓展和風(fēng)險控制要求，要重點加強信貸客戶經(jīng)理、產(chǎn)品經(jīng)理、風(fēng)險經(jīng)理的素質(zhì)建設(shè)，增強客戶經(jīng)理鏈?zhǔn)綘I銷和全產(chǎn)品營銷技能。

2.培育信貸文化，增強風(fēng)險意識。一是樹立正確的發(fā)展觀、業(yè)績觀和風(fēng)險觀。在經(jīng)濟進入新常態(tài)、經(jīng)濟增速換檔回落的形勢下，要擯棄經(jīng)濟上行期“重發(fā)展、輕風(fēng)險”、“重營銷、輕管理”的思維慣性，堅持審慎經(jīng)營理念，管住信貸風(fēng)險，減少信貸資產(chǎn)損失。二是強化質(zhì)量意識、風(fēng)險意識和責(zé)任意識。銀行經(jīng)營管理者和從業(yè)人員要履職盡責(zé)，敢于擔(dān)當(dāng)，確立“資產(chǎn)質(zhì)量就是銀行生命”的思想，轉(zhuǎn)變過去“比規(guī)模、比速度、搶資源”的粗放式經(jīng)營模式，走發(fā)展和質(zhì)量效益并重的新路子。三是堅持依法合規(guī)的經(jīng)營理念。銀行信貸經(jīng)營要回歸理性，回歸本質(zhì)，把面談、面簽、現(xiàn)場核驗、貸款“三查”制度落到實處，嚴防貸款被挪用、資產(chǎn)被轉(zhuǎn)移、擔(dān)保被懸空，把依法合規(guī)經(jīng)營理念滲透到銀行信貸文化的每一個細胞。

3.明確責(zé)任落實，提升管控實效。嚴格執(zhí)行《法人客戶信用與代理投資業(yè)務(wù)存續(xù)期管理規(guī)定》，明晰各層級各部門各環(huán)節(jié)管理職責(zé)，夯實信用與代理投資管理基礎(chǔ)。信貸與投資管理部門負責(zé)存續(xù)期總體風(fēng)險監(jiān)測、風(fēng)險預(yù)警、風(fēng)險管控、信息平臺建設(shè)、組織存續(xù)期檢查、重大風(fēng)險事件組織協(xié)調(diào)、業(yè)務(wù)檔案管理、資產(chǎn)質(zhì)量分類審查、存續(xù)期管理評價以及不良或違約資產(chǎn)處置等；各業(yè)務(wù)條線主管部門和業(yè)務(wù)管理責(zé)任行及業(yè)務(wù)日常管理行要協(xié)調(diào)配合和督促，共同擔(dān)負起管理責(zé)任，按規(guī)定頻次開展包括融資客戶跟蹤檢查與資金流向監(jiān)控、信息收集與維護、落實風(fēng)險防控措施、資產(chǎn)質(zhì)量分類、本息及收益催收、風(fēng)險處理，監(jiān)管信息報送、交易對手日常管理、以及合作機構(gòu)日常管理等日常管理工作。

堅持“從嚴治行、從嚴治貸”和“盡職免責(zé)、違規(guī)必懲”原則，落實信貸責(zé)任追究機制，各行結(jié)合行內(nèi)外各級檢查發(fā)現(xiàn)的問題，深刻剖析各類問題和不良貸款產(chǎn)生的原因，對信貸從業(yè)人員因未嚴格履職，導(dǎo)致不良后果的，明確責(zé)任人，對責(zé)任人實行嚴厲問責(zé)，構(gòu)建責(zé)權(quán)利相統(tǒng)一的信貸經(jīng)營管理新模式，真正實現(xiàn)風(fēng)險防控持續(xù)化、長效化。

(湖南大學(xué)金融與統(tǒng)計學(xué)院，湖南 長沙 410079)

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