網簽在二手房買賣中法律效果之再厘定

文/王紅

近年來，因網簽而導致的合同糾紛不斷增多，政策與法律之關系、行政手段與司法手段之關系往往是該類案件的爭議焦點。本文以網簽在二手房買賣中的法律效果為核心，闡述行政手段與司法手段的關系，并提出相關問題的解決方案，以期更好地發揮網簽的作用，促進房地產市場和諧穩定發展。

一、問題的提出

王某、張某與房屋中介甲公司共同簽訂《房屋買賣居間合同》，約定了房屋的價格、網簽時間、付款方式和違約責任等條款。王某從甲公司處得知，張某屬限購對象，但甲公司稱，可以保證于網簽之日前使其符合限購條件。王某在《房屋買賣居間合同》上簽字。

三方簽訂該《房屋買賣居間合同》后，張某依約支付了定金。到了約定進行網簽之日，王某得知張某仍屬于限購對象，遂向張某發出了解除合同的通知并將定金返還給張某。張某以王某違反定金合同為由將王某訴至法院，要求王某賠償雙倍定金之差額。

法院經審理認為，該案的爭議焦點為：王某未依約進行網簽的行為是行使法定解除權還是違約？在買受人不具備購房條件的情況下，雙方能否實施網簽行為？對此，雙方均到涉案房屋所在地的房地產交易中心的服務窗口進行了專項咨詢，但雙方咨詢的結果卻大相徑庭。張某的咨詢結果是：盡管不符合購房條件，但不影響網簽。王某咨詢的結果卻是：如果不符合購房條件，則不能進行網簽，即便實施了網簽，該網簽也是沒有任何意義的，因為對購房人是否符合限購對象的審查是在雙方網簽時進行的，如果在網簽時為限購對象，則不能辦理過戶登記。只有在重新進行網簽后，方能再辦理過戶登記。

從上述案件中我們可以看出，該糾紛的產生源于對網簽之法律效果的認定不同。房屋登記部門對該問題有不同的理解，導致司法機關無法從行政機關得到依據，只能從法理上進行分析，作為解決該問題的切入點。

二、網簽在二手房買賣中的法律效果

“網簽”即“網上簽約”的簡稱,是與傳統的現實交易相區別的一種簽約方式，即房產主管部門設立了一個網絡交易平臺，當事人就二手房買賣的內容經協商達成一致后，通過在網絡交易平臺上簽約的形式完成交易。

在房屋買賣中根據房屋出售的次數，網簽分為一手房買賣中的網簽和二手房買賣中的網簽。一手房網簽和二手房網簽最大的區別在于：一手房網簽后需要到房屋登記管理部門進行備案，起到確權的效果，而二手房買賣不存在備案。因此，二手房網簽的法律效果不同于一手房網簽。鑒于一手房網簽和二手房網簽的區別，本文立足于二手房網簽之法律效果的研究。筆者認為，網簽在二手房買賣中的法律效果體現在以下兩個方面。

（一）從物權角度看，實現預告登記之準物權效果

網簽作為一種行政管理手段，對上海房產管理系統來說，一旦進行網簽，該房屋即不能再與其他買受人在網上簽訂房屋買賣合同，即起到了預告登記之效果。因網簽具有該種法律效果，因此，在上海，網簽后產生的物權糾紛，比如房屋買賣后又發生抵押權爭議的糾紛，就不存在了。

（二）從債權角度看，實現合同有效之法律效果

1. 網簽時雙方均無限制之法律效果：在二手房買賣過程中，若買賣雙方均無任何限制，則網簽合同存在兩種情形，一種是僅有網簽版的房屋買賣合同，另一種是除了網簽版的房屋買賣合同外，尚有其他版本的房屋買賣合同，這種情形多為規避稅收所致。有人認為，該種情形符合《合同法》第52條第3項，即以合法形式掩蓋非法目的之情形，故無效。司法實務一般認為，在這種情形下，不因規避稅收而認定網簽合同無效。理由在于：房地產買賣過程中的稅收征管并不以雙方簽訂的合同價格為依據，而是以第三方評估機構所出具的價格為依據，故不存在可以通過約定來規避稅收之問題。因此，該種情形下所簽訂之合同，無論該合同內容是否與其他版本合同一致，仍不影響其效力，仍應為有效。

2. 網簽時買受人屬限購對象之法律效果：網簽時買受人屬限購對象者，即上文中提到的案例之情形，網簽之法律效果究竟為何，是目前尚有爭議的問題。對此，筆者認為，在此情形下，網簽的法律效果應當在于確定雙方合同的有效性。

合同有效性確認的關鍵在于對雙方意思表示真實的認定，即在買受人屬限購對象時，是否認為雙方已就房屋買賣達成合意。筆者認為，網簽應當視為雙方當事人在均符合房屋買賣的前提下達成的合意。因此，一旦進行了網簽，若合同在繼續履行的情況下無法辦理過戶，即構成違約。若出賣人在網簽前即知曉買受人屬限購對象，對于因此產生的無法繼續履行而致買受人之違約則應承擔相應的責任。

從法理角度看，對上述觀點應當沒有疑問。疑問在于，若尚未進行網簽，但已明知即便進行網簽，合同在繼續履行的情況下也無法辦理過戶，是否能行使法定解除權？該問題是上文中案例的爭議焦點。對此，筆者認為，在此情況下應當認為守約方可以行使法定解除權。在因買受人違反限購規定導致預期違約的情況下，不認定出賣人可以行使法定解除權，將會極大地擾亂交易秩序，給限購政策的落地造成障礙。

在實際操作過程中，有很多房屋置換的情形采取此操作，即在不符合限購政策的情況下進行網簽，在獲得購房資格后再重新簽約，并視該種行為為合法，有些判決也支持了這種行為，實是對法律的誤解。

在不符合限購政策的情況下進行網簽，因限購并非法律、行政法規的強制性規定，認為合同有效是沒有問題的。但是在其獲得購房資格后再重新簽約，實際上是雙方當事人將原合同的協議解除后又訂立了一個新的合同，哪怕所有合同條文內容完全一致，也不能否認這是兩個不同的法律關系。因此，在買受人不符合購房條件期間，出賣人應當可以行使法定解除權而不視為違約。

有人認為，如果支持出賣人在此情況下可以行使法定解除權而不視為違約，將會縱容出賣人不斷地跳價，從而促進房價的上漲。筆者認為，這種擔心是沒有必要的。正常情況下，在買受人沒有違約的情況下，出賣人解除合同將構成違約，承擔相應的違約責任即可。目前因房價處在上漲的趨勢中，才會有此擔憂，若是處在房價下降的趨勢中，是否還會有此擔憂？法律的判斷并不應隨著房價的上漲或下降而改變，而是取決于基礎法律關系的認定。

綜上所述，網簽既能產生準物權的法律效果，也能產生債權的法律效果。一般而言，一個民事法律行為僅產生（準）物權的效力或債權效力，網簽之所以可以產生兩個效力，是基于網簽中存在第三方（行政管理部門）的介入所致，但不可因此忽視當事人之間的基礎法律關系，從而避免產生更多的問題。

三、問題的解決

在現有條件下，如何解決在網簽時不審查購房資格所帶來的糾紛日益增多且判決各異之問題，筆者認為可以從以下兩個方面著手。

（一）事前監管與事后監管的抉擇

對該問題的解決，在網簽時即審核其購房資格當然是治本之法，但從操作性角度看，筆者認為，可以根據現狀，采取嚴格事后監管之方式，即在辦理過戶登記時，依網簽時買受人是否具有購房資格進行嚴格審查，若發現網簽時不符合購房資格的，應予以駁回，當事人之間基于此產生的糾紛，由司法途徑予以解決。

（二）行政手段與司法手段的結合

網簽毫無疑問是行政機關在履行職能過程中采取的一項行政手段。在網簽過程中產生的爭議訴至司法機關時，司法機關應嚴格按照網簽的法律效果來審理。對于屬于限購對象仍擅自進行網簽的，在現有行政法律法規沒有行政處罰措施的情況下，應當確認其系違約方，由其承擔合同不能繼續履行的全部責任，若雙方均知其限購身份，則雙方各自承擔相應的責任。司法機關同時應據此向行政機關發出《司法建議書》。

行政管理機關建立相關失信人制度，對于通過房產中介機構進行網簽者，房產登記管理部門在收到《司法建議書》后，可以將該中介機構列為失信人，并據此追究相關房產中介的責任，比如暫停其網簽功能。若無房產中介機構參與者，則將違約者列為管理失信人，延長其限購之時間。

四、結語

網簽作為房產管理部門的一種行政管理手段，應當在促進法律行為履行方面多下功夫。司法機關應當堅持以基礎法律關系為根本的原則審理案件。只有這樣，才能共同營造一個和諧有序的房地產流轉市場。