債務清償期限屆滿后達成的“以房抵債協議”中的法律實務

文/吳定貴

債務人在債務履行期限屆滿后不能清償債務的，以物抵債是其可選擇的清償方式之一。而在實務中，房屋是一種重要的資產類型，當事人往往會采取以房抵債的方式償還債務，并簽訂以房抵債協議，以房產轉讓代替原債務的履行。那么，以房抵債協議系實踐性合同還是諾成性合同？“新債”與“舊債”的關系是什么？以及以房抵債協議未履行完成該如何主張權利呢。本文擬根據相關法律、行政法規的規定和最高人民法院的相關案例，對前述問題進行梳理與分析，以供探討。

一、關于以房抵債協議系實踐性合同還是諾成性合同的問題

根據合同成立是否必須交付標的物為要件，合同可分為諾成性合同與實踐性合同。實踐性合同又稱要物合同，系指除當事人雙方意思表示一致外，還須交付標的物或完成其他現實交付才能生效的合同；諾成性合同系指當事人一方的意思表示一旦經對方同意，即能產生法律效果的合同。實踐性合同和諾成性合同的根本區別在于是否以交付標的物為合同生效條件。因此，根據最高人民法院的相關案例，債務清償期限屆滿后，債權人與債務人之間達成的以房抵債協議存在從“實踐性合同”到“諾成性合同”的轉變過程。

（一）以房抵債協議系實踐性合同的案例

最高人民法院在 （2011）民提字第210號（載于《最高人民法院公報》2012年第6期）成都市國土資源局武侯分局與招商（蛇口）成都房地產開發有限責任公司、成都港招實業開發有限責任公司、海南民豐科技實業開發總公司債權人代位權糾紛案的公報案例中認為：“成都港招公司與招商局公司雙方協議以土地作價清償的約定構成了代物清償法律關系。依據民法基本原理，代物清償作為清償債務的方法之一，是以他種給付代替原定給付的清償，以債權人等有受領權的人現實地受領給付為生效條件，在新債務未履行前，原債務并不消滅，當新債務履行后，原債務同時消滅。”此觀點可概括為以他種給付代替原定給付的清償，以債權人等有受領權的人現實地受領給付為生效條件，即以房抵債協議系實踐性合同。

（二）以房抵債協議系諾成性合同的案例

最高人民法院近年來在中國裁判文書網上公布的幾份裁判文書中，均認定以房抵債協議系諾成性合同。

首先，最高人民法院在指導案例72號湯某等訴新疆鄂爾多斯彥海房地產開發有限公司商品房買賣合同糾紛案中認為：“民事法律關系的產生、變更、消滅，除基于法律特別規定，需要通過法律關系參與主體的意思表示一致形成。而民事交易活動過程中，當事人的意思表示發生變化的情況并不鮮見，該意思表示的變化，除為法律特別規定所禁止外，均應予以準許。”“本案雙方經協商一致終止借款合同關系，建立商品房買賣合同關系，并非為雙方之間的借款合同履行提供擔保，而是借款合同到期彥海公司難以清償債務時，通過將彥海公司所有的商品房出售給湯某等四位債權人的方式，實現雙方權利義務平衡的一種交易安排。該交易安排并未違反法律、行政法規的強制性規定，不屬于《中華人民共和國物權法》第一百八十六條規定禁止的情形，亦不適用《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條規定。尊重當事人嗣后形成的變更法律關系性質的一致意思表示，是貫徹合同自由原則的題中應有之義。”

最高人民法院在（2016）最高法民終484號（載于《最高人民法院公報》（2017年第9期）通州建總集團有限公司與內蒙古興華房地產有限責任公司建設工程施工合同糾紛案的公報案例中認為：“以物抵債，系債務清償的方式之一，是當事人之間對于如何清償債務作出的安排，故對以物抵債協議的效力、履行等問題的認定，應以尊重當事人的意思自治為基本原則。一般而言，除當事人明確約定外，當事人于債務清償期屆滿后簽訂的以物抵債協議，并不以債權人現實地受領抵債物，或取得抵債物所有權、使用權等財產權利，為成立或生效要件。只要雙方當事人的意思表示真實，合同內容不違反法律、行政法規的強制性規定，合同即為有效。”

最高人民法院在（2015）民一終字第308號汕頭市潮陽建筑工程總公司、貴州華城房地產開發有限公司建設工程施工合同糾紛二審民事裁定書中，直接認定以物抵債協議系諾成性合同。同時，最高人民法院在（2017）最高法民申128號和（2017）最高法民申2480號案件中，也作出了類似的認定。

綜上所述，債務清償期限屆滿后，因債務人不能清償債務，債權人與債務人達成的以房抵債協議，在當事人沒有特別約定的情況下，只要不存在違反法律、行政法規禁止性規定的情形，應當以尊重當事人的意思自治為基本原則，不以債權人取得房屋所有權為該協議的成立或生效要件，即認為以房抵債協議系諾成性合同。

二、關于以房抵債協議中“舊債”與“新債”的關系

債務清償期限屆滿后達成的以房抵債協議，使債務人產生了“新債”，而原債務則變成了“舊債”。那么，對于“新債”與“舊債”的關系該如何認定呢？

最高人民法院在（2016）最高法民終484號案中認為：“當事人于債務清償期屆滿后達成的以物抵債協議，可能構成債的更改，即成立新債務，同時消滅舊債務；亦可能屬于新債清償，即成立新債務，與舊債務并存。基于保護債權的理念，債的更改一般需有當事人明確消滅舊債的合意，否則，當事人于債務清償期屆滿后達成的以物抵債協議，性質一般應為新債清償。換言之，債務清償期屆滿后，債權人與債務人所簽訂的以物抵債協議，如未約定消滅原有的金錢給付債務，應認定系雙方當事人另行增加一種清償債務的履行方式，而非原金錢給付債務的消滅。”“在新債清償情況下，舊債務于新債務履行之前不消滅，舊債務和新債務處于銜接并存的狀態；在新債務合法有效并得以履行完畢后，因完成了債務清償義務，舊債務才歸于消滅。”此外，最高人民法院在（2011）民提字第210號也闡述了類似的觀點。

因此，基于保護債權的理念，若當事人在以房抵債協議中沒有明確約定舊債務消滅的，則在新債務履行完成之前，舊債務不消滅，新債務合法有效并履行完畢后，舊債務才歸于消滅。

三、關于以房抵債協議履行中的問題

（一）以房抵債協議已履行完成

以房抵債協議已履行完成，并辦理房屋所有權轉移登記手續后，債務人或利害關系人能否主張該協議無效、變更或撤銷？事實上，以房抵債協議是一種財產轉讓行為，受《合同法》的約束。

首先，以房抵債協議系諾成性合同，基于尊重當事人意思自治的原則，只要當事人意思表示一致即可成立并生效。當然，若以房抵債協議存在《合同法》第五十二條規定情形的，債務人或利害關系人可以向法院主張該協議無效。另外，根據最高人民法院指導案例72號的觀點，對于借款合同到期后達成的以房抵債協議，即使該協議不存在無效的情形，法院也應當結合借款合同等證據予以審查，以防止當事人將超出法律規定保護限額的高額利息轉化為已付購房款，即將違法高息合法化。

其次，《合同法》第五十四條規定：“下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：（一）因重大誤解訂立的（；二）在訂立合同時顯失公平的。”因此，若以房抵債協議系因重大誤解訂立或在訂立合同時顯失公平的，當事人一方可以主張變更或者撤銷。

最后，《合同法》第七十四條規定：“債務人以明顯不合理的低價轉讓財產，對債權人造成損害，并且受讓人知道該情形的，債權人也可以請求人民法院撤銷債務人的行為。”因此，若在簽訂以房抵債協議時，債務人存在以明顯不合理的低價轉讓財產，對其他債權人造成損害，并且受讓人知道該情形的，債權人可以主張撤銷。

（二）以房抵債協議未履行完成

在簽訂以房抵債協議后，債務人拒絕全部或部分約定義務的，債權人該如何主張權利呢？

首先，在以房抵債協議合法有效并還能繼續履行的情況下，債權人可以基于協議約定要求債務人繼續履行。最高人民法院在（2016）最高法民終484號案件中認為：“當事人應當遵循誠實信用原則，按照約定全面履行自己的義務，這是合同履行所應遵循的基本原則，也是人民法院處理合同履行糾紛時所應秉承的基本理念。據此，債務人于債務已屆清償期時，應依約按時足額清償債務。” 最高人民法院在（2015）民一終字第308號汕頭市潮陽建筑工程總公司、貴州華城房地產開發有限公司建設工程施工合同糾紛二審民事裁定書中認為：“以物抵債協議為諾成性合同，如果債務人尚未履行，債權人當然有請求繼續履行的權利。”此外，最高人民法院在（2017）最高法民申2480號閆某、杜某再審審查與審判監督民事裁定書中，也表達了類似的觀點。因此，根據《合同法》第一百零七條的規定，債務人不履行以房抵債協議或者履行以房抵債協議不符合約定的，債權人有權要求債務人繼續履行。

其次，在以房抵債協議不能繼續履行的情況下，債權人可以要求債務人履行舊債務。在以房抵債中，往往因為抵債房屋已銷售、被查封或已抵押給第三人，導致以房抵債協議不能繼續履行。對于此類情形，最高人民法院在（2016）最高法民終484號案件中認為：“若新債務屆期不履行，致使以物抵債協議目的不能實現的，債權人有權請求債務人履行舊債務；而且，該請求權的行使，并不以以物抵債協議無效、被撤銷或者被解除為前提。”同時，根據上述對“新債”與“舊債”之間關系的分析，在以房抵債協議不能繼續履行致使協議目的不能實現的情況下，債權人可以要求債務人履行舊債務。

第三，債務人不能直接主張享有抵債房屋的所有權。《物權法》第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”第十四條也規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。”因此，房屋作為不動產，應當經依法辦理轉讓登記手續，才發生物權效力；未經登記，不發生物權效力。同時，最高人民法院在（2015）民一終字第308號和（2015）民申字第2642號案件中也認定，在交付及房屋產權變更登記登記完成前，房屋的所有權并不發生變更，債務人對房屋不享有合法的所有權。因此，簽訂以房抵債協議后，債權人并不當然享有抵債房屋的所有權，也不能直接主張享有抵債房屋的所有權。在債務人不履行的情況下，債權人最終只有通過上述兩種方式主張權利，即要求繼續履行，或恢復舊債務的履行。此外，《最高人民法院關于執行和解若干問題的規定》（自2018年3月1日起實施）第六條中也明確規定，當事人達成以物抵債執行和解協議的，人民法院不得依據該協議作出以物抵債裁定。

四、總結

綜上分析，最高人民法院從貫徹合同自由原則的角度，越來越尊重當事人之間的意思自治，并積極維護交易安全。以房抵債協議屬于諾成性合同，不以債權人等有受領權的人現實地受領給付為生效條件。但是，若以房抵債協議存在《合同法》第五十二條和第五十四條的情形，當事人可以向法院請求確認以房抵債協議無效或者變更、撤銷；若以房抵債協議存在《合同法》第七十四條規定的情形，利害關系人可以向法院請求撤銷以房抵債協議。當然，無論是無效還是變更、撤銷，權利主張人應當負主要的舉證責任；若不能舉證或舉證不能達到證明目的的，相關主張也不能獲得法院的支持。