涉案房地產價格認定特點難點探析

文/顧黎穎

涉案房地產價格認定，廣義上是指房地產估價司法鑒定工作，即指在司法訴訟活動中，有資質的房地產評估機構運用專業知識和技能對房地產價值、價格進行評估并出具報告的活動。當前，許多經濟類的司法案件都涉及房地產價格問題，需要專業的評估機構進行司法鑒定。狹義上則特指由政府主管價格部門設立的價格認定機構，根據司法、紀檢監察、行政執法等部門的要求, 對案件涉及的房地產進行價格認定,為上述部門辦理案件提供價格依據的一種公共服務職能。

涉案房地產價格認定從專業技術角度來看，屬于房地產估價的一種，但其目的與一般的房地產估價有著本質的不同。一般的房地產估價通常是為法人、自然人的經濟活動提供咨詢和服務。涉案房地產價格認定則是為司法服務，關系當事人的罪與非罪以及相適應的刑罰，是司法、紀檢監察等活動在房地產價格評估領域的延伸。尤其在當前的反腐敗工作中，涉案房地產價格認定發揮著十分重要的作用。筆者結合自己多年的涉案房地產價格認定工作實踐經歷，對涉案房地產價格認定的特點和難點進行分析梳理，同時提出應對的建議與思路。

一、價格認定的追溯性特點

一般房地產估價通常是對當前的房地產價格進行分析和測算，反映的是價格評估人員對房地產價格預期的一種判斷。涉案房地產價格認定則是為司法部門查辦案件服務，對房地產價格的認定往往帶有追溯性和回顧性，即需要認定該房地產若干年甚至十余年前某一時點的價格。房地產價格認定（估價）的主要技術路線和方法有比較法、成本法、收益法、假設開發法等。最常用的比較法（又稱市場比較法），在對所收集、選取的成交案例和認定標的進行比較和修正時，需要在基于還原價格認定基準日（即價值時點）房地產狀況的基礎上進行各項指標參數的技術修正。如果時間跨度較大，由于城市建設的飛速發展，一些與房地產價格密切相關的區位因素，如當時的道路、交通、環境、公共設施、配套服務等信息資料將難以收集齊全，則無法準確還原當時狀況，往往會給指標參數的調整帶來困難。

涉案房地產價格認定的追溯性特點帶來的認定難點在商業房地產上表現尤為突出。商鋪等商業房地產，一方面由于其投資屬性，買賣成交的案例通常較少，比較案例的搜集往往需要跨板塊、跨區域進行分析和選取，另一方面其價格與經營環境等商業屬性緊密相關。如何尋找合適的可比案例，并且客觀準確地把握不同商鋪之間經營環境的差異，成為商鋪房產價格認定的關鍵。筆者2017年辦理了一件涉案商鋪房地產價格認定，標的位于浦東新區聯洋板塊，委托方要求認定價格基準日為2012年5月的市場價格，價值時點距受理之時已逾五年。該板塊比鄰世紀公園和區政府，憑借較為優越的地理位置，經過近年來的建設發展和大量房地產項目的開發，已經成為浦東規模較大、較為成熟的居住區域。筆者現場勘驗時發現，該商鋪周邊生活配套條件成熟，交通便利，人流充分。然而經調查，基準日前后該商鋪所在小區尚處于建成階段，公共配套、人氣等遠不如勘驗時所掌握的狀況。由于商鋪的投資屬性，其成交案例一般都比較少，最終通過擴大可比實例的范圍搜集選取到周邊地區沿街商鋪的成交案例作為比較實例。但對于商鋪房地產而言，除道路、交通、環境、公共設施等一般意義上的區域因素會對價格產生影響外，經營業態、聚集度、人流量、商業氛圍、未來規劃等營商因素也會對其價格產生巨大影響。由于時光變遷，比較案例和認定標的當時的具體狀況已無法復原，給各項比較因素指標的調整帶來了巨大的困難和不確定性。因此，在用比較法對涉案房地產進行價格認定時，應充分重視其追溯性所帶來的基準時點狀況無法還原而導致的指標調整問題。價格認定人員應盡量減少主觀判斷，盡可能通過走訪調查、歷史資料查詢等方式，客觀還原基準時點商業繁華度的狀況。必要時，還可通過不相一致假設、背離事實假設等假設條件的設置，消除比較參數指標的不確定性對房地產價格造成的影響。

二、案情相關性特點

涉案價格認定是由某一特定案件而引發的價格認定工作，往往同案件的性質、案情有著密切的聯系。筆者經辦的大量涉案房地產價格認定工作中不乏由于案情特殊直接影響價格認定工作思路和技術路線而導致價格認定結論不同的情況。

2015年筆者受市檢察院委托受理一起涉及職務犯罪的房產價格認定。因該案的當事人為某局級干部，而相關涉事企業為國內某著名房地產開發企業，該案一經媒體報道，引來社會廣泛關注。認定標的為位于松江區某別墅小區的兩幢獨立別墅房地產，檢察機關根據購房合同確定價格基準日和有關認定要求，筆者帶領工作小組完成了有關價格認定工作，最終即將提交認定結論時，在一次與辦案檢察官的溝通交流中，對方提及當事人曾于價格基準日（簽訂購房合同之日）前若干月，向開發商支付過一筆購房意向金，但沒有書面的協議。辦案同志詢問他們所掌握的這一情況是否會對價格認定產生影響。這一案情即刻引起筆者的注意，《合同法》和《民法通則》中有規定：沒有按照法定或者約定訂立書面合同的，一方已履行主要義務，對方接受的，合同即有效成立。因此，該事件中雙方雖無書面協議，但當事人實際支付定金的行為構成事實約定，應當具有法律效力。涉案價格認定中對于認定標的基準日的確定通常采用案件的發生時間。對本案而言，這一重要案情可能造成對價格基準日的不同認定。價格是隨時間波動的，房地產由于其特殊屬性，價格動態波動尤為明顯，甚至在受到政策、金融、股市等外部因素影響時，短期內價格也會呈現劇烈波動。最后出于謹慎和公平公正考慮，筆者對標的房地產出具了兩個對應不同基準日的價格認定結論，以供檢察院和法院在后續的司法程序中判定與使用。在上述價格認定中，除了基準日不同導致價格結論差異較大外，該起價格認定案件所隱含的更深層次意義則是司法謙抑原則的體現，即存疑利益歸于被告，或者說存疑時有利于被告的處理原則。此案開庭前辦案檢察官曾與筆者溝通，因案件社會影響較大，當事人也聘請了知名律師，需做好出庭質證的準備。而在后來庭審中，因價格認定機構出具的認定結論書充分考慮了案情的特殊性，客觀公正地為涉案房產提供了基于兩個時點的兩份價格認定結論，當事人及其律師對房地產價格均表示無異議，因而法院未要求價格認定人員出庭。從中可見，由于價格認定機構的專業精神、法制思維以及對細節充分留意的審慎工作態度和責任意識，為辦案機關爭取了主動性，也避免了在后續的公訴、庭審環節可能發生的當事人質疑或不服。

三、房地產政策、法規的適用性問題

涉案房地產價格認定往往要求對過去某一時點房地產進行價格認定，而實際認定工作卻是立足于當前的時點。由于社會、經濟各方面的發展，很多政策、法規、標準和技術規范為了與時代發展相適應，都在不斷地更新與調整。尤其是中國的房地產行業歷經了從二十世紀末開始的高速發展，相關的法規、政策已數度更新。對于某一特定的涉案房地產價格認定，是執行當時即基準日時的政策、規范，還是按目前最新公布的標準進行操作，這實質上是依據適用性問題，也是涉案價格認定的特殊性所帶來的問題。對此，業內尚有不同意見。筆者認為，對于此問題應區分對待，應把公平性和合理性作為考量的原則。

對于技術規范性文件，如估價規范、征收評估技術規范、補償評估技術規范等，其制定和更新是為了更為規范、科學地指導技術操作層面進行操作。涉案房地產價格認定在專業知識上也應保持技術更新，因此應與其保持同步。而對于政策性、規定性文件，如征收補償標準、樓層朝向修正標準等，其反映的是某一時期經濟社會的發展狀況，且一般隨著經濟社會的發展會不斷調整，與之相適應。涉案房地產價格認定旨在揭示基準時點的客觀價格水平，應立足于當時的經濟社會環境，因而落實到具體參數指標的測算上，使用當時的政策和標準更具公平性。

四、涉案保密性帶來的勘驗難點

現場勘驗是房地產價格認定程序中的重要環節，通過現場勘驗可以使價格認定人員獲得關于標的房地產準確完整的信息。涉案房地產有些因為客觀原因無法進行現場實地勘驗，有些則因尚處于紀檢監察調查階段，出于保密的需要不能進入實地進行勘驗。這導致了價格認定人員無法全面掌握標的房地產的內部狀況，如：房型、朝向、裝修標準等以及建筑物公用設施、公共部位的狀況，如戶數、電梯數量、安防消防設施、公共部位裝修等，在使用相應的房地產價格認定方法時，會造成技術參數不確定、依據不足等方面的問題。對此，應與委托機關充分溝通，盡量取得當事人或有關方面的配合，為現場勘驗工作提供便利。如遇到確實無法勘驗的情況，價格認定人員可向物業公司、房產中介等調查有關情況，并在報告中將價格認定過程中的特殊情況予以充分披露。

綜上分析，涉案房地產價格認定應基于與案件相關的各種情況，不同于一般的房地產價格評估。筆者認為，做好涉案房地產價格認定工作，應對以下幾方面予以重視：一是加強數據和信息的積累，涉案房地產價格認定主要為追溯性價格認定，對以往數據的查詢和使用顯得尤為重要。要多渠道進行數據、信息積累，建立或購買信息化平臺，建立成交案例、價格走勢、調控政策、價格認定案例等數據庫，充分利用大數據分析協助進行涉案房地產價格認定。二是重視法律法規的學習與運用，將合法性作為涉案房地產價格認定的前置條件和根本原則。合法性既包括涉案標的房地產的產權界定清晰，權屬不存瑕疵，又包括價格認定工作思路必須體現法治意識和依法認定思維。三是謹慎的假設、必要的限制以及特殊的情況說明，這些可以使涉案房地產價格認定過程中的分析測算依據具有真實性、合法性、關聯性，使之在邏輯上形成完整的價格鏈，從而有效規避工作風險。

涉案房地產價格認定兼具房地產評估的專業性、技術性及司法服務工作的嚴肅性和復雜性，因此更需要嚴謹科學的精神和依法認定的法治思維。在黨的十九大精神的指引下，在以審判為中心的刑事訴訟制度改革背景下，價格認定人員要不斷加強學習、保持知識更新、提高專業技能，以自覺適應新時期對涉案房地產價格認定工作的要求，為全面依法治國戰略的實施和反腐敗工作發揮應有的作用。