投資性房地產公允價值計量模式SWOT分析

(佳木斯大學 黑龍江 佳木斯 154000)

一、前言

投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。《新會計準則》將投資性房地產單獨列示為一個新的會計科目，利用公允價值計量模式重新進行計量操作，有利于報表使用者得到客觀真實、清晰、有條理的會計信息，提高了我國會計核算的總體水平。

SWOT分析方法是一種發展戰略分析方法，包括分析企業的優勢(Strengths)、劣勢(Weaknesses)、機會(Opportunities)和威脅(Threats)，根據具體情況提出SO、WO、ST、WT完善解決策略，幫助投資者選擇最適合的經營戰略方法，為投資人做出正確決策奠定了堅實基礎。

二、投資性房地產公允價值計量模式運用的SWOT分析

(一)投資性房地產公允價值計量模式的優勢S(Strengths)

1.體現會計信息的相關性。公允價值計量模式以市場的公允價值為基礎，能夠明確的顯示企業擁有資產的現時價值和取得的現金流量。同時，時間和計量主體等因素對計量過程的影響不大，時間和空間上都具有一定的可比性，準確的反應出企業的經營能力、償債能力和承擔財務風險的能力，從而有效的增強會計信息相關性。

2.有助于改善企業財務指標。投資性房地產準則發布前，企業將投資性房地產劃分為固定資產或無形資產，按照資產取得成本進行初始計量，按期計提折舊或攤銷。采用公允價值計量模式后，投資性房地產的賬面價值調整為公允價值，前期計提的折舊予以轉銷。一方面，由于我國房價總體趨勢在不斷上漲，多數企業采用公允價值計量模式后，投資性房地產賬面價值和企業所有者權益同時增加，降低了企業的資產負債率。另一方面，由于公允價值計量模式不再計提折舊或攤銷，不確認業務成本，即使在投資性房地產公允價值不便的情況下，企業當期利潤總額也會增加。因此，公允價值計量模式的運用能夠改善企業經營業績。

(二)公允價值計量模式的劣勢W(Weaknesses)

1.應用條件嚴格。《新會計準則》規定上市公司的投資性房地產采用公允價值計量模式需要房地產所在地有活躍的房地產交易市場，企業能夠在活躍的房地產交易市場取得同類房地產，或類似房地產的市場價格及其他相關信息，以對投資性房地產的公允價值進行合理的估計，且同一種企業只能夠采取一種模式對其所有的投資性房地產進行后續計量。由于企業擁有的投資性房地產可能處于不同的地理位置，取得房地產公允價值信息的過程因此繁瑣，并非所有的房地產都能夠達到準則的要求，因此公允價值計量模式的應用條件較為嚴格。

2.易引起利潤波動。當企業采用公允價值計量模式計量投資性房地產后，當房地產價格上調時，企業的利潤隨之增加；房地產價格下滑時，企業當期利潤也會隨之減少。若投資性房地產在短期內頻繁大幅度波動，那勢必會引起企業利潤總額的波動，使得企業經營業績不穩定，易導致投資者做出錯誤的投資決策。

(三)公允價值計量模式的機會O(Opportunities)

1.新準則與國際準則接軌，為公允價值計量模式創造良好的發展平臺。國外對于投資性房地產采用公允價值計量模式已經有較為豐富的經驗，并取得了一定的成果，我國采用公允價值計量模式可提高我國會計信息與國外會計信息的可比性，有利于國外投資者對于我國企業進行正確的決策，吸引國外投資者投資。

2.目前我國經濟形勢良好，投資性房地產“欣欣向榮”。隨著我國經濟的飛速發展，土地資源的稀缺使得房地產不再僅僅是企業的一種生產要素，而是成為企業的一種投資項目，也成為了企業儲存財富的一種手段。當前物價水平穩步上漲，貨幣購買力有所下降，多數投資性房地產通過收取租金或高價出售實現了自身的保值乃至增值，增強了擴大公允價值計量模式的應用范圍的必要性。

(四)公允價值計量模式的威脅T(Threats)

1.會計人員素質良莠不齊。公允價值計量模式在我國能否正確應用，取決于會計職業人員的理解和掌握。由于公允價值計量模式是一種估值計量模式，所有要求會計人員系統全面的掌握價值評估技術，準確地編制財務報表。我國會計人員目前還未系統地學習如何做出與市場經濟相適應的會計職業判斷，使得這種計量模式在實務操作中較為困難。

2.我國尚未形成完善的房地產信息披露機制。投資性房地產公允價值是指在公平交易中，梳洗情況的當事人之間自愿進行房地產交易的價格。通常在確定房地產的公允價值時，需要參照活躍市場上同類或類似房地產的現行價格，因此，建立一個完善的房地產信息披露機制至關重要。目前我國交易信息披露尚不充分，因此降低了公允價值的可靠性。

三、完善投資性房地產公允價值計量模式的政策建議

(一)SO策略——加強監督管理

為了促進投資性房地產公允價值計量模式的健康發展，規范公允價值計量模式的應用，監管層應加強對公允價值計量模式的監督和指導。第一要結合理論和時間研究，從準則層面進一步規范會計處理。第二要強制企業在報表附注中詳細披露投資性房地產的信息，增強投資性房地產公允價值信息的可信度。第三要加強對投資性房地產公允價值計量模式的審計。

(二)ST策略——建立投資性房地產交易平臺

為使投資性房地產公允價值計量模式有良好的運行環境，監管部門應盡快建立規范的房地產交易平臺，加強投資性房地產信息披露的管理，增加投資性房地產交易價格的透明度，為企業獲取準確的投資性房地產公允價值提供有利條件。

(三)WO策略——提高會計人員素質與職業道德

公允價值計量模式的持續穩定發展離不開會計人員較高的執業水平和良好的職業道德。企業應對會計人員增加投資性房地產公允價值計量的相關培訓，了解評估流程及方式，同時要增強會計人員的職業道德，約束會計人員職業行為，提高公允價值計量模式會計信息的質量。

(四)WT策略——詳細披露投資性房地產公允價值計量模式信息

企業在采用公允價值計量模式計量投資性房地產時，想要弱化內部劣勢、避免外部威脅，最有效的方法便是詳細披露投資性房地產公允價值計量模式的信息。詳細的信息可使財務報表使用者更多地了解企業現時狀況，做出最恰當的決策。

通過上述分析，可以一方面在現有的會計準則基礎上完善有關公允價值計量模式的準則，另一方面為投資性房地產公允價值計量模式創造良好的條件，提高會計人員的素質，以期投資性房地產公允價值計量模式能夠快速穩定的發展，提高會計信息的透明度。