房地產企業所得稅納稅評估

(云南財經大學財政與公共管理學院 云南 昆明 650000)

一、房地產企業所得稅納稅評估特點分析

(一)房地產行業的特點分析。房地產企業是指從事房地產開發、經營、管理和服務活動，并以營利為目的進行自主經營、獨立核算的經濟組織。與其他行業相比，房地產企業主要存在如下幾方面的特點：(1)投入資金量大；(2)產業鏈長(3)營銷體系復雜。

(二)房地產企業所得稅納稅評估特點分析。由于房地產企業稅收經濟活動具有很強的行業特殊性,特別是企業所得稅的計算涉及到企業的整個經營流程，這也就意味著房地產企業所得稅的評估也必然存在著特殊性。其特點主要有以下三個方面：(1)房地產企業成本費用核算復雜，評估難度大;(2)第三方信息采集對評估工作的開展影響直接;(3)數據指標分析較多的應用在房地產企業所得稅評估中。

二、房地產企業所得稅納稅評估存在問題及其原因分析

到目前為止房地產企業所得稅納稅評估已有十余年的時間，毋庸置疑，在一定程度上我們認可這十年的評估工作對房地產行業產生了積極影響，提高了企業的稅收遵從度。但我們更不得不忽視我國現階段房地產企業所得稅納稅評估工作仍不夠完善，評估工作的開展大部分依靠評估人員的經驗判斷，評估指標的運用仍然較少，始終未能形成一個較為完整科學的評估體系。目前，在進行評估時普遍還存在著評估法律依據不完善、評估智能化水平不夠高、評估人員綜合知識欠缺等問題，這些問題嚴重阻礙了評估工作的順利開展。

(一)房地產企業評估相關法律法規不完善。主要體現在房地產納稅評估法律依據缺乏和房地產企業所得稅成本費用扣除標準不明確等方面。文件對于成本與期間費用的劃分存在一定的模糊地帶，部分扣除標準不明確，導致企業在按預計計稅毛率計算所得稅時把本應計入開發成本的項目計入期間費用，使得企業在特定年度少繳企業所得稅。

(二)單一的稅收控管手段影響征管質量。現階段基層稅務機關對于房地產行業的控管手段還比較單一，信息管稅的應用在房地產行業還稍顯不足。從稅務部門管理角度看，目前在對房地產業的管理中，城建部門管理房地產企業的立項審批等，地稅部門管理房地產企業所使用的發票和開發成本列支中取得的建筑安裝工程發票，而在日常的管理中，除了企業在季度終了后和年度終了后按時進行季度與年度的所得稅申報外，國稅部門對于房地產的開發進展等情況稅務機關知之甚少。

(三)評估信息采集不完整制約評估準確性。從納稅評估程序的四個階段來說，作為第一環節的案頭審核分析階段，首先要做的就是數據信息的采集工作，只有采集了所需的數據后才能進行有效的分析。而數據的采集是多方面的，包括稅務機關內部系統的數據、企業報送的數據、外部第三方的數據等。對于房地產企業所得稅納稅評估需要的涉稅數據信息,如開發項目數、完工時間、建筑面積、預售收入情況等,若僅僅依賴企業自主申報，可能導致納稅評估所需的涉稅信息的不完整，甚至信息本身的真實性也令人存疑。因此，若想取得較為完整，準確的企業涉稅信息，就需要稅務部門與其他部門加強協調合作。但目前稅務部門與其他相關部門還缺乏實質性的溝通，對于整個房地產行業的管理仍各自為政,特別是政府未能出臺規范性文件對各相關部門在房地產行業的管理問題上的職責予以明確，使得稅務部門在獲取信息上處于被動地位，能否取得第三方信息不僅取決于信息的保密程度有時甚至取決于部門領導間的私交關系。

信息溝通機制的缺乏，往往導致評估時所需采集的第三方涉稅信息不完整，然而第三方信息的采集對于房地產企業納稅評估的順利開展具有直接的影響，特別是對其收入成本的準確核算極為重要。只有在獲取了土地局以及住建局等部門提供的信息，才能較為確切的掌握企業的土地成本以及實際銷售情況，但若是未能取得完整的第三方信息，只是僅僅對納稅人提供的資料進行核實，就不能對房地產企業相關的成本和收入做出準確的核算。因此，第三方信息的欠缺將嚴重制約著評估的準確性。

(四)評估指標體系不完善影響評估效率。納稅評估指標按數據采集來源和指標內容可以劃分為稅收指標、財務指標、其他生產經營指標，但納稅評估指標若按應用范圍則可分為通用指標和行業指標。在《納稅評估管理辦法(試行)》中對納稅評估所依據的通用指標雖都有進行說明，但每個行業都存在著其固有的特性，特別是對于房地產行業，其納稅評估指標更具行業特色。但在現階段的實際評估中，即便設置了評估指標，評估指標的預警值卻仍難以進行準確設置。一方面是因為預警值在設置時必須充分考慮企業地區差異、經營規模、經營類型等不同因素，使得預警值由各地稅務機關自行制定而缺少規范，各地在設置預警值時難免存在一定的隨意性和盲目性,進而影響預警值的準確；另一方面的原因是房地產行業指標所需的數據信息較廣，但因企業申報數據不全以及稅務部門與其他部門間的信息溝通不暢等都導致指標體系所需數據缺乏。

評估指標體系的不完善，使得評估指標的存在在一定程度上形同虛設，評估人員無法有效的利用指標分析尋找到企業潛在的稅收風險點，甚至在某些情況下，因為預警值設置不當，導致評估人員被指標誤導，花費大量的時間和精力在某些不必要的方面，以致影響了評估工作的進度和整體效率。

三、完善房地產企業所得稅納稅評估對策研究

近年來，房地產企業所得稅評估工作的開展取得了一定的成果，從房地產行業來說，其稅收風險意識提高了，企業經營也更加規范了；從稅務機關內部來說，稅務干部逐步樹立了行業評估的理念，對房地產行業的評估工作也不斷的走向成熟中。但不能否認房地產企業所得稅納稅評估仍存在著諸如法律規范不完善、稅收管控手段單一、評估人員綜合素質不夠高、指標體系不完善、信息采集不完整等問題。因此，如何有效完善房地產企業所得稅評估顯得尤為重要。在完善企業所得稅納稅評估上應分三個層面進行，首先是對諸如《稅收征管法》等作為頂層建筑的法律規范進行完善，其次是對基層稅務機關在進行房地產納稅評估中的“人”和“機”兩方面有效結合提升，最后是對房地產企業所得稅評估具體操作時應用到的指標體系和行業模型進行完善。只有這三個層面都得到有效的完善和加強，才能真正的促進房地產企業所得稅納稅評估的發展。以下本文將從如何完善房地產企業納稅評估法律規范、加強房地產企業所得稅納稅評估管理和完善房地產企業所得稅納稅評估指標體系三方面對其進行論述。