如何落實租售同權的探究

(西華大學 四川 成都 610036)

引言

我國住房租賃市場供應總量和供應結構不合理。從全國總量來看，住房租賃市場需求很大。根據鏈家研究院2017年3月《租賃市場系列研究報告》顯示，中國當前租賃房屋4600萬套，1.6億租賃人口，估計租房人口占比在全國層面將超出30%。從不同區域來看，租房的供給不平衡，尤其是特大城市。目前，我國租賃人口占比11.6%，租賃房屋占比18%，這一數據在英美日等成熟市場都在35%以上，并呈現供需平衡的狀態，以發達國家經驗為參照，我國租售市場較不平衡，租賃市場的發展空間非常可觀。[1]所以有必要推行“租售同權”使之前的“重售輕租”向“重租輕售”轉變，平衡租、售市場。

一、租售同權的主要內容

1.2017年7月，廣州市政府發布《加快發展住房租賃市場工作方案》，強調賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。隨后，北京有關部門在表示共有產權住房屬于產權類住房之后，又力推“租購并舉”，在《關于加快發展和規范管理本市住房租賃市場的通知(征求意見稿)》表示，符合條件的承租人子女將享受所在區義務教育。由此可見，租售同權就是租房子的人員可以享受到和買房人員一樣的福利，并且通過立法的方式將這個福利進一步法制化。在租售同權下，外來人員子女可以選擇在附近的學校進行讀書，保障了外來人員子女的受教育的權利。[2]十九大上進一步將“多主體供給”放在住房制度的第一位，標志著我國住房市場調控由短期進入長期，由政策變為戰略調整。[3]

2.7月28日，無錫市政府宣布租房可落戶，取消有關投資、購房落戶政策。

3.8月17日，北京市發布《關于加快發展和規范管理本市住房租賃市場的通知(征求意見稿)》，提出，承租人為本市戶籍無房家庭，符合在同一區連續單獨承租并實際居住3年以上且在住房租賃監管平臺登記備案、夫妻一方在該區合法穩定就業3年以上等條件的，其適齡子女可在該區接受義務教育。

4.江蘇省南京市人民政府網站同樣也發布了相關“租售同權”的政策。

5.此外，杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等城市將作為首批開展住房租賃試點單位。[4]

二、租售同權的必要性

1.因為本身房產具有保值性和增值性，是一種極為有保障的投資，所以大部分人都會選擇投資房產，導致一人購多房，致使房地產市場火爆、泡沫不少。為了為“房地產市場”降溫，采取了很多政策，例如自2010年4月北京首開“限購令”后，中國先后有47個城市執行限購政策。然而，限購令只是一種短期臨時政策，就好比治療發燒病人的西藥，但最后解決本質問題還需要另尋他法，而租售同權就是這個“法”。

2.目前我國就近入學、學區設置以及戶口限制使得住房是否自有成為解決子女教育的關鍵，但這些情況都沒有包括租房者，幾乎購買“學區房”就是他們子女享受優質教育的唯一途徑，但是“學區房”價格昂貴，這種情況一直是人們擔心的問題，甚至人才流失也是因為這個。

3.如果公共服務不再與自有房產掛鉤，年輕人就有了選擇空間——可以推遲購房時點，直到自身湊足房款，而不需要再急于去購房，這樣減輕了年輕人的購房壓力，一定程度上改善了民生。

三、如何落實租售同權

1.增大受眾面積，通過增大租房供給為“租售同權”提供前提條件。

例如廣州的政策要求承租人必須持有人才綠卡或子女擁有廣州戶籍或符合積分入學條件其中一項才能租售同“教育權”。“租售同權”政策里的這些限制條件是根據現有市場和基礎公共服務配套情況而來的。所以，若想要落實“租售同權”，就得從增多租賃房源入手，改變市場供給側的結構和供給量不足的現狀。

2.賦予“租”的“權”要進一步明確并且“權”的前提條件——公共服務也要跟上。

若只是一味地擴大租賃市場，但是其核心“權”沒有抓住的話，租賃市場并不能吸引人們。而租售同權中最吸引人的地方無非就是“教育同權”，但是在教育資源缺乏和存在區域不平衡性的情況下，這種公平并不能實現。并且，購房者付出大，租房者付出小，若是回報相同，則對購房者是不公平的，這其中的平衡很難把握。要想讓“教育權”同權很好的落實下去，首要的事情就是增加教育資源、增強教育質量，例如新建學校，加大對校舍優化建設、資深優秀教師配備和教育工具信息化建設與應用的投入力度，全面提升教育均衡發展水平。積極解決中小學“大班額”問題；通過輪崗、調配等方式，加大對師資緊張學校的傾斜力度；安排市區優秀教師到城郊學校輪崗支教。

3.培育住房租賃市場

①讓機構化、專業化、規模化成為租賃市場的標準。

現在，中國規模化住房租賃企業市場份額只占2%左右，大部分是以個人的形式存在，租賃市場的得供給側結構不合理。特別是一些外來人口進入多的大中城市存在新市民住房租賃需求旺盛與租賃房源不足之間的矛盾。不僅如此，住房租賃市場租賃制度和監管制度不完善，租房者的利益難以得到保證。所以政府需要扶持住房租賃市場機構的建立，監督其專業服務的到位與否，達到不僅是在機構的數量上形成規模，在單個機構的規模上也應發展。只有專業化才能造就規模化，他們相輔相成。

②市場要響應政府的政策，讓參與者多元化。現目前，政府給予了很多福利給國企，私營企業享受的政府優惠較少。但若想要把未來的租賃市場做成一場“盛宴”，“上桌的客人”就必須要多元化，而其中最需要重視的就是國企和私企。國企自從“出生”就被政府賦予了很多權利，這形成了國企保守的“性格特點”；然而，“私企”自“出生”就生活在“弱肉強食”的環境，所以也造就他們喜歡冒險的精神，并且能打拼到現在，說明這些私企是具有一定的實力的。所以若也讓“私企”來分租賃市場的一杯羹的話，租賃市場活起來的速度會更快，并且可以通過政府優惠政策來實現產業轉型，這樣的話，市場也活起來了，從而達到雙贏。

4.調整租賃市場，建立租賃制度。

現在我國的租賃市場大多是個體，但成熟的租賃市場是機構為主，個體為輔，所以政府應該大力支持租賃機構的發展。不僅如此，現目前的租賃市場沒有一個明確的規范來維護秩序，導致秩序混亂，損害租戶的利益，所以建立租賃制度是必不可少的。例如在德國，提出《住房租賃終止保護法》中禁止出租人以提高租金為目的的合同終止權，防止出租人隨意終止合同和不合理漲租。我們可以效仿成熟的國家成熟的政策，以維護租戶這個在租賃關系中處于弱勢的群體，進而提高他們的容納度。[5]

5.政府與電商達成戰略合作，提高租賃市場的方便度。

若是租賃市場的機構和個人的房源配比達到合理比例，那么勢必就需要一個平臺來聯系供給方和需求方，因為現在正處于信息時代，所以可以借助網絡平臺來聯系雙方。這不僅解決了房源的去處，更解決了租戶的麻煩。

例如，在杭州市政府的主導下，杭州市房管局和阿里巴巴集團下創新業務事業部、螞蟻金服集團旗下芝麻信用達成戰略合作，杭州市將借助阿里的技術能力、生態資源，打造全國首個“只會住房租賃平臺”，把公共租賃住房、長租公寓、開發企業自持房源、中介居間代理房源、個人出租房源全部納入平臺管理，這樣匯集的房源多樣，帶給租戶極大的方便，提高人們的接受度、容納度。[6]

總結

“租售同權”作為房地產長效機制的重要內容和各大城市開展人才爭奪的重要舉措，更是一項改善民生的政策。但對于我國租、售市場不平衡以及公共服務資源(例如教育資源)的缺乏和區域性不平衡的現狀，落實“租售同權”存在很大的問題，所以需要通過增多房源進而增大受眾面積，提高公共服務的數量和質量，培育機構化、專業化、規模化的住房租賃市場，調整租賃市場、建立租賃制度，將租賃市場與電商結合惠及群眾提高人們的接受度這些措施來落實“租售同權”。