房屋買賣合同出賣人違約時的損害賠償
——基于司法實踐中對買受人主張房屋溢價損失的認定分析

(四川大學 四川 成都 610200)

自2016年起，全國多個地區房價出現急速上漲局面，造成合同約定的違約成本低于房屋上漲的差價，合同約定的違約責任已無法達到敦促出賣人按約履行合同義務的作用。于是大量買受人起訴來院，請求繼續履行合同或要求賠償損失，而后者幾乎都將房屋溢價損失列入損失賠償范圍。

一、違約損害賠償概述

違約損害賠償是指合同一方當事人因不履行或不完全履行合同義務而給對方造成損失時，根據合同約定或法律規定應承擔的賠償責任，它是合同違約責任中最常見的形式之一，目的在于填補守約人因違約行為所受之損害,恢復至損害未發生之前的狀態。

根據《中華人民共和國合同法》第一百一十三條之規定可知，我國法律關于賠償損失的違約責任既包括直接損失，也包括可得利益損失。而本文將要研究的房屋溢價損失，即屬于可得利益損失范疇。

二、房屋溢價損失是否應當納入買受人的可得利益損失

通過整理該類房屋買賣合同糾紛案件中雙方當事人的訴稱與辯稱，對于房屋溢價損失是否應當納入買受人的可得利益損失問題，出賣人與買受人各執一詞：

1.出賣人認為，房屋溢價損失不應當納入買受人的可得利益損失。

首先，買受人起訴請求賠償損失，放棄了“繼續履行合同”的請求權，本質上即是放棄了后續房屋價格上漲的可得利益。因此對于此后房屋價格上漲的差價，當然屬于出賣方所有。

其次，在出賣人明確表示不履行合同后，買受人應當及時采取止損措施，此后的損失不應當由出賣人負擔。當前房價快速上漲的趨勢還在持續，若買受人消極主張自己的權益，等到溢價增加，才起訴到法院并申請對房屋價格進行鑒定評估，從而獲取高額利益，顯然對出賣人不公平。

復次，房價劇烈上漲系屬情勢變更，不屬于雙方在簽訂合同時可以預見的情形，因此其上漲利益不必然歸買受人所有。若將該溢價認定為買受人的可得利益損失并由出賣人予以賠償，那么將會產生買受人僅支付了幾萬元定金，就可獲利幾十萬損失賠償的司法奇觀，對于出賣人而言，亦是極為不公的。

2.買受人認為，該溢價損失應當納入買受人的可得利益損失范圍。

首先，若雙方簽訂的合同能夠被如約履行，而其后該房屋的上漲差價當然屬于買受人可以獲得的利益。依照《中華人民共和國合同法》第一百一十三條第一款之規定，合同履行后的可得利益應當納入損失范圍，由違約方予以賠償。

其次，基于房價快速上漲且幅度較大的客觀事實，若買受人要購買相同房屋，必然需要支付該上漲差價，當然屬于買受人的損失。此外，某些地區陸續頒布了限購政策，由此導致其中部分買受人失去當地購房資格，其購房成本仍在持續增加，該損失亦難以通過雙倍返還定金等方式予以彌補。

復次，若出賣人違反誠信隨意撕毀雙方簽訂的買賣合同，卻僅僅判令其向守約的買受人賠償幾萬元的定金損失，而其即可再次將房屋出售，獲取高達幾十萬元甚至更多的利益，違約成本過低，根本達不到懲罰違約方的作用，甚至能基于違約而獲益，在客觀上鼓勵違約行為，破壞了民商事活動中的契約精神，擾亂了市場交易秩序有違公平正義。

三、司法實踐中法官認定房屋溢價損失數額時的考量因素

《合同法》第一百一十三條前半段確立了完全賠償原則，即指與違約行為具有因果關系的一切損害都應賠償，這是保護非違約方利益的當然要求。[1]。同時該條文后半段體現了我國在損失范圍的認定上采用可預見性規則。根據該條文規定，其中預見的主體為違約方，預見的時間為訂立合同時，并未對預見到的損害的程度或者金額作出要求。

事實上，違約損害賠償的范圍認定，屬于法官的自由裁量權范圍。法院對債權人的過失在何種程度上加以斟酌，系委諸法院的自由裁量，法院應通過考量過失大小、原因力的強弱及其他情事進行決定。[2]因此，司法實踐中，具體如何認定損失范圍，還需由法官綜合各方面的因素，再進行整體把握，作出裁判。

通過分析相關裁判文書，法官在裁判該類案件時，考量因素大致包括以下幾點：

1.出賣人違約原因。雖然最終都體現為出賣人違約，但違約原因不同，法官對違約責任的認定亦會有所不同。一般來說，若系出賣人直接告知買受人因房價上漲不再出售，或是出賣人要求買受人必須加價購買否則拒絕辦理過戶的，因其主觀惡意較大，法官一般會將此因素納入違約損害賠償的考量范圍，偏向于嚴懲。而某些因為抵押、查封未能辦結等因素導致合同不能履行從而違約的出賣人，相對來說主觀惡性輕于前者，在認定違約損害賠償責任時，一般也會輕于前者。

2.買受人有無過錯。若在合同履行過程中，買受人未盡到足夠的審慎義務，或是存在一定的履行瑕疵，比如說欲購買的房屋是夫妻共有，卻僅與其中一方簽訂買賣合同，那么法官也會將此類因素納入認定的考量范圍。再譬如在簽訂合同時，買受人既已知曉該房屋存在抵押、查封等情形，最后因出賣人未能按約解除查封、抵押而導致合同不能履行的，買受人亦要承擔相應的風險，在損失數額上酌情予以扣減。

3.合同履行程度。解除合同時的違約損害賠償范圍須視履行情況而定，因此，對于房屋溢價損失，買受人已經全部履行的，可要求出賣人賠償全部的可得利益損失；若僅為部分履行，則應當相應減少可得利益的賠償額度。譬如買受人僅支付幾萬元定金的情況下，出賣人違約，則應當將該履行程度納入考量范圍，酌情減少損失數額。

4.定金返還情況。根據《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十八條的規定，買受人可以同時主張定金及違約損害賠償。因此，若已雙倍返還定金，則應當酌情減少違約損害賠償的數額。

5.合同中的違約金條款。司法實踐中常有買受人將違約金與違約損害賠償一同主張的情形，但是其請求權基礎卻是源于同一違約行為，因此二者不能同時主張。若已經支持其違約金訴求，則不應當再認定違約損害賠償；若已經支持違約損害賠償請求，則不宜再認定違約金。

綜上，在房屋買賣合同出賣人違約時，對買受人主張的房屋溢價損失的認定，不能一概而論，需要針對具體的案件，從出賣人違約原因、買受人有無過錯、合同履行程度、定金是否已經雙倍返還以及合同中的違約金條款等多方面進行考量，最大限度發揮法律維護公平正義的作用，倡導正確的交易價值觀，促進交易秩序的良性運行。