現行契稅政策大盤點
——關于契稅的納稅人適用稅率及其計算

劉厚兵 彭慧斌

契稅是對承受土地、房屋權屬轉移行為征收的一種行為稅。目前，契稅征收管理依據的主要法律、法規、規章、政策（不含其他相關法律法規），有《稅收征管法》及其實施細則、《契稅暫行條例》（以下簡稱《條例》）、《契稅暫行條例細則》（以下簡稱《細則》）、各省《契稅暫行辦法》以及財政部、稅務總局和各省人民政府、省財政廳、省地方稅務局制定下發的規范性文件。為方便大家了解和掌握，本刊組織人員對現行契稅政策進行全面盤點，并分期進行刊登，敬請期待。

一、納稅人

契稅的納稅人是指在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人。單位是指企業單位、事業單位、國家機關、軍事單位和社會團體以及其他組織。個人是指個體經營戶及其他個人。

主要政策規定：

《條例》第一條規定，在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規定繳納契稅。

《細則》第四條規定，條例所稱單位，是指企業單位、事業單位、國家機關、軍事單位和社會團體以及其他組織。條例所稱個人，是指個體經營者及其他個人。

《細則》第十、十一條規定，土地使用權交換、房屋交換以及土地使用權與房屋所有權之間相互交換，交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的一方繳納稅款。以劃撥方式取得土地使用權的，經批準轉讓房地產時，應由房地產轉讓者補繳契稅。

根據《財政部、國家稅務總局關于企業以售后回租方式進行融資等有關契稅政策的通知》（財稅［2012］82號，以下簡稱財稅［2012］82號）規定，關于以招拍掛方式出讓國有土地使用權納稅人的確認。以招拍掛方式出讓國有土地使用權的，納稅人為最終與土地管理部門簽訂出讓合同的土地使用權承受人。即如果母公司與政府簽訂招商協議，子公司去簽合同，誰交契稅？答案是子公司。

財稅［2000］14號關于合作建房納稅人的確認明確，甲單位擁有土地，乙單位提供資金，共建住房。乙單位獲得了甲單位的部分土地使用權，屬于土地使用權權屬轉移，根據《契稅暫行條例》的規定，對乙單位應征收契稅。

《國家稅務總局關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題通知》（國稅發［2006］144號）第一條第二款明確規定：“對于個人無償贈與不動產行為，應對受贈人全額征收契稅。”贈與房產的契稅是全額征收的，即由受領人按照當地規定契稅征收的比例繳納。

財稅［2012］82號第三條明確了關于拆遷補償納稅人的確認問題：“市、縣級人民政府根據《國有土地上房屋征收與補償條例》有關規定征收居民房屋，居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，并且購房成交價格不超過貨幣補償的，對新購房屋免征契稅；購房成交價格超過貨幣補償的，對差價部分按規定征收契稅。居民因個人房屋被征收而選擇房屋產權調換，并且不繳納房屋產權調換差價的，對新換房屋免征契稅；繳納房屋產權調換差價的，對差價部分按規定征收契稅。”

《國家稅務總局關于城鎮房屋拆遷契稅優惠政策適用對象的批復》（國稅函［2005］903號）明確，按照《財政部、國家稅務總局關于城鎮房屋拆遷有關契稅政策的通知》（財稅［2005］45號）的精神，城鎮房屋拆遷契稅優惠政策適用的對象，應為被拆遷房屋的所有權人或共有權人以及領取拆遷補償款的被拆遷共有住房的承租人。即享受上述房屋拆遷補償安置契稅優惠政策的主體，應為房屋拆遷補償安置協議或者房屋拆遷安置證中列明的被拆遷人或者補償安置人。

《國家稅務總局關于國壽投資控股有限公司相關稅收問題的公告》（國家稅務總局公告2013年第2號）關于中國人壽保險股份有限公司代理繳納問題進行明確，經財政部批準，中國人壽保險（集團）公司將其重組改制后留存資產劃轉至全資子公司國壽投資控股有限公司。國壽投資控股有限公司在全國各地（公司總部所在地除外）的財產所涉及的房產稅、城鎮土地使用稅、契稅等地方稅種，可由中國人壽保險（集團）公司控股的中國人壽保險股份有限公司代理向財產所在地主管稅務機關申報繳納；涉及的車船稅、印花稅，可由中國人壽保險股份有限公司依據相關法律法規的規定代理繳納。

歸納提示：簽訂權屬轉移合同的，以合同約定的承受人為納稅人；受贈他人房屋的，受贈人為契稅納稅人；房地產交換的，交換雙方為契稅的納稅人。無論是否辦理房地產登記，只要權屬轉移合同成立有效，則承受人就是契稅的納稅人。

二、課稅對象

契稅的課稅對象是轉移土地、房屋權屬的行為。土地權屬轉移是指國有土地使用權出讓和土地使用權轉讓，包括土地使用權出售、土地使用權贈與和土地使用權交換，但不包括農村集體土地承包經營權的轉移。房屋權屬轉移是指房屋買賣、房屋贈與、房屋交換。

主要政策規定：《條例》第二條規定，本條例所稱轉移土地、房屋權屬是指下列行為：土地權屬轉移包括國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓；土地使用權的轉讓包括出售、贈與和交換；房屋買賣；房屋贈與；房屋交換。

《細則》第八條規定，土地、房屋權屬以下列方式轉移的，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或房屋贈與征稅：以土地、房屋權屬作價投資、入股；以土地、房屋權屬抵債；以獲獎方式承受土地、房屋權屬；以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬。

歸納提示：條例和細則對征稅對象進行了列舉，涉及個人房屋權屬轉移的征稅對象主要是房屋買賣、贈與和交換等。因此，個人購買房屋、受贈房屋、交換房屋等都應當繳納契稅。繼承房屋、離婚后分割夫妻關系存續期間共同擁有的房屋、權利人姓名或名稱變更、落實政策歸還私房產權等不屬于房屋買賣、贈與和交換行為的，不需要繳納契稅。

三、適用稅率

主要政策規定：《條例》第三條規定，契稅稅率為3%—5%。契稅的適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的幅度內按照本地區的實際情況確定，并報財政部和國家稅務總局備案。如江西省人民政府研究決定自2015年6月16日起，根據《契稅暫行條例》第三條規定，對該省契稅稅率作如下調整：單位或個人以購買、贈予等形式取得住房的，契稅適用稅率為3%;其他情形的房屋、土地權屬轉移，契稅適用稅率為4%。

目前各省、自治區和直轄市契稅的具體適用稅率如下（具體請咨詢當地主管稅務機關）：

1.下列18個省、自治區和直轄市契稅的適用稅率為3%：北京市、天津市、內蒙古自治區、上海市、浙江省、福建省、山東省、廣東省、廣西壯族自治區、海南省、重慶市、貴州省、云南省、陜西省、甘肅省、青海省、寧夏回族自治區和新疆維吾爾自治區。

2.下列10個省、自治區和直轄市契稅的適用稅率為4%：河北省、山西省、遼寧省、江蘇省、安徽省、江西省、河南省、湖北省、湖南省、四川省。其中河北省、江西省、遼寧省規定：個人購買自用普通住房的，稅率為3%；山西省規定：個人按市場價格購買自用普通住房的，稅率為3%，并減半征收；四川省規定：經省財政廳、省地方稅務局批準，可以下浮到3%。

3.吉林省、黑龍江省契稅的適用稅率為5%，同時規定：個人購買住房的，稅率為3%。

《財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部關于調整房地產交易環節契稅營業稅優惠政策的通知》（財稅［2016］23號）規定，自2016年2月22日起，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。家庭唯一住房、家庭第二套改善性住房的認定，由房地產主管部門通過住房信息系統查詢納稅人家庭住房登記記錄，并出具《住房查詢證明》。個人購買的住房凡不符合優惠政策條件和個人購買非普通住房，按3-5%征收契稅。

［例1］市民李某以105萬元價格，從房東王某處購得住房面積為101平方的住房一套，李某出具《住房查詢證明》為家庭唯一住房，則李某取得該住房營改增前后分別應納契稅額為多少？

分析：營改增前，按照財稅［2016］23號規定，李某應納契稅=105×1.5%=1.575（萬元）；營改增后，按照財稅［2016］23號和財稅［2016］43號規定，李某應納契稅=105÷（1+5%）×1.5%=1.5（萬元）。

此前，《財政部、國家稅務總局、住房和城鄉建設部關于調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》（財稅［2010］94號），對契稅優惠稅率的受惠范圍僅僅是普通住房。普通住房必須同時符合2個條件：一是住宅小區容積率1.0以上；二是單套建筑面積144平方米以下(含144平方米)。因此，對于容積率小于1.0或建筑面積大于144平方米的別墅、高級公寓等高檔住宅，不能享受契稅的優惠稅率。

歸納提示：根據《財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部關于調整房地產交易環節契稅營業稅優惠政策的通知》（財稅［2016］23號）規定，契稅優惠稅率的受惠范圍是“住房”，并沒有再設定“普通”的條件。因此，只要家庭購買的房屋符合“住房”的認定條件，就可以享受契稅優惠稅率。購買高檔住宅的納稅人也可以按規定享受契稅優惠。

四、稅額計算

主要規定：《條例》第五條規定的應納稅額計算公式為：

應納稅額=計稅依據×稅率

［例2］某市一工業企業購買一塊土地的使用權，用于建設廠房，成交價格為2500萬元，當地規定的契稅適用稅率為4%，該企業應納契稅稅額的計算方法為：

應納稅額=2500×4%=100（萬元）

［例3］某市居民劉某與王某交換房屋，其中劉某向王某支付價差10萬元，當地規定的契稅適用稅率為3%，劉某應納契稅稅額的計算方法為：

應納稅額=100000×3%=3000（元）

歸納提示：應納稅額以人民幣計算。轉移土地、房屋權屬以外匯結算的，按照納稅義務發生之日中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，折合成人民幣計算。