淺析房地產業的繁榮對實體經濟的影響

(武漢大學 湖北 武漢 430072)

中國房地產市場在1998年實行住房市場貨幣化改革，自改革以后發展迅速，房價不斷上升；2005年推出“國八條”，2011年推出“新國八條”，2013年推出“國五條”屢次通過房地產調控政策對房價進行限制。2013年至今，中國許多城市房價過快過猛增長的趨勢得到一定程度的限制，但是從長期來看，中國房地產市場存在房價越調節越上漲的狀況。一些三四線城市出現了樓市庫存的情況，而對于潛在需求旺盛和土地供給有限的城市房價依舊不斷上漲。特別是自2016年實施樓市刺激政策以來，多地房價飆升，二線城市頻頻出現“地王”，房地產業和實體經濟呈現出冰火兩重天的發展態勢；其中，深圳在樓市火爆的帶動下，房地產投資額占到固定資產投資比重的74%，制造業投資大幅萎縮，同比下降60.4%，占比僅為5%。

中國能夠持續增長與投資、出口、消費這“三駕馬車”的帶動作用是分不開的，但是自金融危機爆發以來，“三駕馬車”帶動經濟發展的動力遭受到瓶頸，并且我國面臨產能過剩、樓市高庫存、債務高企三大問題。目前我國鋼鐵、水泥、玻璃等基建產業以及光伏風電等新興產業都被公認為產能過剩。2008年金融危機以來，產能過剩的問題更加的突出，產能過剩產生的一個原因就是宏觀經濟發展較好的情況下人們預期未來會發展的比較好從而會增加投資，但是過量的投資卻導致了產能過剩。對于制造業而言，本來面臨著產能過剩、原材料成本上升、勞工成本上升、資金供給不足以及受國際不斷惡化地經濟環境的影響，再加上房價不斷上漲帶來的“吸血效應”，制造業面臨著寒冬。面臨如此狀況，我國提出供給側改革的方案，2016年1月26日中央財經領導小組第十二次會議，習近平總書記強調，供給側結構性改革的根本目的是提高社會生產力水平，落實好以人民為中心的發展思想。

林毅夫(2007)認為，像中國處于快速發展階段的發展中國家，社會的投資行為很容易出現“潮涌現象”，即在產業升級的過程中，中國位于世界產業鏈的內部，常常以發達國家的經驗作為參考，主要投資一些技術比較成熟，市場已經存在或者正在興起的這些行業，導致許多的企業像波浪一樣涌向相同的產業，這種現象被稱為“潮涌現象”。我國出現的“潮涌現象”不僅引發我們的思考，房地產業和制造業之間會是怎樣的此消彼長相互影響的動態調整過程呢？ 制造業作為實體經濟周期衡量的重要指標和房地產投資存在著千絲萬縷的聯系，而投資又和房地產周期存在著聯系。近年來，我國房地產市場經歷了從繁榮發展到出現庫存的發展歷程，這也給實體經濟帶來重大的影響，可以從以下幾個角度分析房價對制造業的影響機理。

一、從資本流動的角度出發，資本具有逐利性，所以資本會其他行業流向投資回報率比較高的房地產行業。

在馬克思的《資本論》中，利潤被看做全部預付資本的產物，所以資本所有者必然十分關心利潤的高低，最終資本會在投資領域展開激烈的競爭，在不同的部門之間流動。一方面，房價上升的過程中，大量資本從實體經濟流向房地產市場，擠壓實體經濟的發展，導致一部分本來就處在發展劣勢的實體經濟更加衰落。房地產市場繁榮的同時也會增加對相關行業的需求，從而帶動實體經濟的發展。另一方面，當房地產市場不景氣，例如三四線城市出現過剩庫存的時候，資本更高程度的向房地產市場緊俏的一二線城市轉移，一二線城市的房價居高不下，但是三四線城市沒有足夠消化過剩庫存的能力，兩方面的作用力帶來了實體經濟的不景氣。

二、從產業關聯理論的角度出發，房地產行業對于上下游的諸多行業有著重要的帶動作用，從而對制造業的發展起到至關重要的作用。

在整個經濟景氣周期中，當經濟處于繁榮發展的過程中，房地產行業往往最先得到發展并且領先進入行業景氣階段，在這個階段，房地產行業會帶動相關上下游產業發展進入景氣階段。在這個景氣周期內，市場需求增加，各個行業發展迅速，企業家對未來前景過于樂觀，熱衷于加大投資力度擴大自身產能。然而，一旦房地產市場進入衰退階段，房地產對于上下游企業的帶動作用均迅速下降，也就造成了相關產業產能過剩、庫存積壓等諸多問題。如果不景氣的階段持續時間過長，會導致房地產產業鏈相關行業價格的進一步跌落，很可能導致相關產業的整體性虧損，由此可見，由于房地產行業的衰退，有可能導致相關行業的衰退。

三、從人口流動的角度，房價的上升提高了年輕人的生活成本，會將一部分高素質人力資本排斥在外。

新經濟增長理論都強調人力資本對于經濟增長的決定性貢獻，對于中國而言，高素質高能力的高校畢業生成為彌補逐漸消失的人口紅利重要力量。但是房價的上漲抬高了租金，導致務工人員生活成本大幅度提高，導致人才的流動較大。據安居客數據統計，深圳2016年3月份成交均價為48855元/平方米，房屋租賃均價為75.4元/平方米，套均租金為5735元。而南方人才市場發布的《2015-2016年廣東地區薪酬調查報告》顯示，深圳平均月薪7631元，增大了在深圳買房安居樂業的難度，并且租金水平也占據了很大一部分工資收入，結果就會抑制人才流入房價過高的地區，影響當地實體經濟的創新和發展。

四、從企業生產成本的角度，房價的上升導致制造業企業成本上升，面臨更大的生存危機。

日益上漲的房價、地價和工資成為制造業企業面臨的三座大山，制造業的利潤不斷受到擠壓，全球的制造業的發展基本上就是成本之爭，低廉的成本才能保證競爭優勢。中國工業和信息化部判斷，中國制造已經受到雙重擠壓：一方面，發達國家紛紛實施“再工業化”、制造業回流的戰略；另一方面，新興市場興起，其低成本優勢吸引全球跨國公司前去投資。現在中國的一些紡織業轉移到東南亞，一些電子產業也在向印度轉移。中國是制造業大國，人口無法僅僅靠高端服務業與金融服務業來滿足就業，大量制造業轉移出去，就會導致失業，產業鏈中斷以及產業空心化，對經濟增長產生重大影響。

五、從金融風險的角度，杠桿融資擴大了房地產業風險，一旦房地產泡沫破滅就會危害實體經濟。

從未來風險監控的角度來看，金融杠桿是把雙刃劍，目前市場上有相當部分購房者是借助中介公司、眾籌、P2P、首付貸等杠桿來籌集首付完成購房。這些杠桿雖然在初期一定程度上幫助了購房者，然而也加重了償債負擔，一旦房價出現了下行，這類投資者因出資額很低，信用違約很可能發生，更易棄房斷供，從而進一步加大銀行按揭貸款風險，影響到實體經濟。”

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