土地供應政策對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的研究

(西華大學 四川 成都 610000)

引言

隨著人們經(jīng)濟收入不斷提高，生活水平逐漸改善，對房屋的需求越來越大，許多城市住房出現(xiàn)供不應求，房價上漲迅速。近幾年國家為了使房地產(chǎn)市場能夠健康穩(wěn)定的發(fā)展，針對具體情況出臺了一系列相應的政策，包括土地供應政策，限購限售政策，租售同權政策等，同時還建立了符合國情、適應市場規(guī)律的機制，改善了房地產(chǎn)行業(yè)的嚴峻形勢，使其能健康發(fā)展。

一、 土地供應政策的研究分析

(一)土地供應政策的目的

根據(jù)我國的國情出發(fā)，國家出臺實施并不斷完善了我國的土地供應政策。使用土地供應政策對國家的房地產(chǎn)市場進行宏觀調控，進一步提高了土地的使用效率和在一定程度上優(yōu)化了土地資源的合理配置，使我國有限的土地資源在不同的地區(qū)、部門得到合理的優(yōu)化與利用，大大提高了土地的使用率[3]。利用土地政策對房地產(chǎn)市場進行宏觀調控是以我國國務院為主導的政府機關通過對各個省、市等的土地供應情況和方式等的干預，對房地產(chǎn)市場進行監(jiān)管和調節(jié)，使我國的房地產(chǎn)市場能一直處于健康發(fā)展的狀態(tài)。

(二)土地供需理論

供需理論是經(jīng)濟學中最基本的理論，供需規(guī)律是市場經(jīng)濟中最基本的規(guī)律[4]。商品的供給與需求決定了商品的價格，當供給大于需求時，商品價格會下降；當供給小于需求時，商品價格會上升[5]。市場能對價格進行判別從而對供求進行自我調節(jié)。由于供需理論普遍存在于市場中，土地供應和當?shù)禺a(chǎn)市場也滿足供需理論。

二、 成都市土地供應政策對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的研究

(一)成都市土地供應市場發(fā)展概況

隨著土地供應政策的不斷出臺，不斷完善，土地成為了房地產(chǎn)市場的焦點。目前，成都市為全國準一線城市，經(jīng)濟飛速發(fā)展，房地產(chǎn)市場經(jīng)濟產(chǎn)生泡沫越來越多，為了能使房地產(chǎn)行業(yè)在目前的狀態(tài)下健康發(fā)展，成都市堅持貫徹國家土地政策，推行建設土地有形市場，從而使成都市土地供應市場處于均衡發(fā)展的狀態(tài)，這是成都市維持土地健康穩(wěn)定發(fā)展的基本方針。土地供應政策對房地產(chǎn)價格具有雙重的影響，有的政策促使房價上漲，有的會抑制房價上漲甚至有所下降。

(二)成都市土地供應總量對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的分析

土地供應總量對房地產(chǎn)市場發(fā)展存在著以下兩個方面的影響：一方面土地供應總量與房地產(chǎn)市場價格還取決于開發(fā)商與消費者的心理作用，從而影響當前的消費決定，因此會對房地產(chǎn)市場的發(fā)展有一定的影響。另一方面土地供應總量會對房地產(chǎn)供應數(shù)量產(chǎn)生一定的影響，土地供應總量在某方面決定著房地產(chǎn)的供應總量。隨著土地資源的減少，各個房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目不斷竣工完成，土地成為房地產(chǎn)企業(yè)越來越重視的對象，因此土地供應數(shù)量不斷減少時，可開發(fā)的土地數(shù)量降低，對土地的競爭越激烈。

成都市在2017年3月實施了限購政策、4月發(fā)布的限貸政策，兩個政策的頒布對房地產(chǎn)市場的影響巨大，從土地供應角度分析，其精準了土地供應，加快開發(fā)商手里的房地產(chǎn)存量和土地的入市，合理維持土地供應數(shù)量。從理論分析，房地產(chǎn)價格與土地供應數(shù)量成正比關系，因此房地產(chǎn)價格的上升也導致了土地供應總量的上升，土地供應總量變化是由房地產(chǎn)價格變化決定的。從政策正式實施至今，成都市的房地產(chǎn)價格一直處于上升狀態(tài)，因此成都市土地供應總量也會有所上升。

(三)成都市土地供應方式對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的分析

我國目前主要的土地供應方式由出讓供應和劃撥供應兩方面組成。出讓方式供應土地具有平等、自愿、有償、有限期的特點；劃撥方式供應具有無償、無限期的特點。我國城市土地有償出讓方式包括：拍賣，招標，掛牌三種。三種出讓方式采用了市場競爭體質，體現(xiàn)了市場經(jīng)濟的優(yōu)勝劣汰，這使得房地產(chǎn)企業(yè)為獲取土地進行激烈的競爭,提高土地的利用率,減少尋租等腐敗行為。并使土地的價格市場化、透明化,公開了開發(fā)商的土地成本,但其出讓方式本身不會改變土地供求關系,因此也不會使地價虛高,脫離其價值。沒有市場看好的預期和資金的支持,招、拍、掛這種土地出讓方式即使想抬高地價也無能為力[7]。

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，成都市2017年上半年有效出讓土地60宗，通過拍賣方式，相比2016年土地供應價格有所增加。從2017年7月18日起成都市土地拍賣進行升級，新加入了競商業(yè)自持比例來確定競標獲得人，這一點的提出對開發(fā)商在商業(yè)運營上有了新的要求。其中最高的3號地塊要求競買方的商業(yè)自持比例不得低于74%,對于普通的小開發(fā)商來說應該是沒辦法承受的。不過就目前成都土地行情來看，雖然政府對出讓土地有許多的要求，但土地市場依然非常受到開發(fā)商的歡迎。

(四)成都市土地供應價格對房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的分析

土地供應的價格是由市場的需求引起的，對土地的需求由人們對土地上的產(chǎn)出物的需求所引發(fā)，對房地產(chǎn)的需求可以根據(jù)對房地產(chǎn)價格的變化來反映。土地市場的供給與需求的關系形成了土地的供應價格的大小。土地價格上漲最主要的原因是房地產(chǎn)需求上升導致土地需求相應的增加,從而導致地價上漲,也會影響房價。

近期成都市房地產(chǎn)市場經(jīng)濟處于上升的趨勢，房地產(chǎn)價格上漲太快，房地產(chǎn)的數(shù)量有處于一直增長的狀態(tài)，因此對土地的需求增大，土地價格不斷上漲。從去年3月成都正式實施限購政策后，越發(fā)稀缺的土地資源隨著土地價格的不斷上升，開發(fā)商取得土地的成本不斷上升，又由于近期成都市出臺的房屋容積率的降低，房屋價格也不斷上漲。根據(jù)調查數(shù)據(jù)可知，成都市2017年上半年共有成交土地60宗，成交土地面積3000.14畝，相比前兩年的土地供應面積大幅度減少，但成交總金額遠高出前兩年的成交金額。其中最高一宗土地以總價46億的天價拍得，突破2016年綠地創(chuàng)造的單宗土地成交總價最高紀錄。

三、 對本市未來房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的期望及建議

成都是四川的省會城市，是西部地區(qū)的交通樞紐，因此成都的房地產(chǎn)市場能健康發(fā)展至關重要。在我看來，未來一兩年成都的房地產(chǎn)經(jīng)濟市場任然會處于持續(xù)活躍的狀態(tài)。為了能使房地產(chǎn)市場保持健康發(fā)展，我們首先應該堅持以土地供應政策為基礎，在土地供應方面的泡沫越來越少的情況下，根據(jù)本地的地方發(fā)展狀況，逐步建立完整的房地產(chǎn)市場體系，政府加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理。

【參考文獻】

[1]劉婉慧.土地供應政策對廣州市房地產(chǎn)市場的影響研究[D].華南理工大學.2011.

[2]劉婉慧.土地供應政策對廣州市房地產(chǎn)市場的影響研究[D].華南理工大學.2011.

[3]王曉東.土地供應政策對房地產(chǎn)市場的影響探析[J].2013.

[4]王婷婷.土地供應政策對房價的影響-基于全國35個大中城市[J].商情.2011.

[5]李靜一.土地供應市場對房地產(chǎn)市場的影響研究[D].華中師范大學.2012.