軌道交通對沿線房地產(chǎn)價格的影響研究

(重慶交通大學(xué)土木工程學(xué)院 重慶 400074)

引言

凍對城市公共交通而言，最主要的兩種交通方式是道路交通和軌道交通。與常規(guī)交通對比之下，軌道交通的優(yōu)勢是很明顯的，具體就是容量比較大，速度比較快，并且安全系數(shù)很高，符合環(huán)保的要求，為現(xiàn)在城市公共交通倡導(dǎo)的高效、安全、便捷的理念是符合的。

城市軌道交通已經(jīng)成為了市民出行的主要交通工具，城市軌道交通能夠很好的完成市民到達(dá)附近的地區(qū)，并且還能夠讓周邊的居民出行選擇一個比較合適的居住地。正是因為軌道交通在人民日常工作生活中起到的作用，所以居民在選擇住房的時候把軌道交通作為了一個重要的考慮因素，這也就直接的對沿線房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生了一定的影響，并且還呈現(xiàn)出了一定的規(guī)律。隨著城市軌道交通建設(shè)逐漸的趨向于完善，線路的分布程度也會越來越廣泛，那么軌道交通對房價的影響也會越來越重要。

一、軌道交通對房地產(chǎn)價格影響的研究對象

對于城市的土地利用的形態(tài)、布局和規(guī)模在未來的幾年內(nèi)將會隨著軌道交通的發(fā)展而直接的影響，國內(nèi)外學(xué)者主要從軌道交通對沿線土地利用價值的影響上來展開了一系列的研究。

對于房地產(chǎn)價格整體上的一個體現(xiàn)上來看，城市軌道交通對于沿線房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生將會越來越明顯。在對城市軌道交通對住宅的影響上，比如：劉康、楊鴻等從城市軌道交通對住房價格影響方面展開了研究。

二、城市軌道交通對房地產(chǎn)價格影響的特征因素

時效性研究也就是從時間跨度方面來考慮的，主要是在軌道交通的不同發(fā)展階段展開了論述，第一對于軌道交通來說，其建設(shè)的程度是有一定的周期性的，第二從大方向上來說是整個城市軌道交通的發(fā)展周期。

從軌道交通建設(shè)的時間長度來看，其建設(shè)周期是比較長的，一般來說是持續(xù)3-8年，房地產(chǎn)價格會在城市軌道交通建設(shè)的過程中潛移默化中發(fā)生著作用。對于軌道交通規(guī)劃來看，一般都是通過時點來開始的，那么軌道交周邊的房地產(chǎn)價值就要開始升值了，現(xiàn)在的一個現(xiàn)象就是車未通，但是房子已經(jīng)熱賣，這是具有的一個超前性、在開始動工的時候?qū)χ苓叿績r就有一個大幅度的升值沖擊，但是在軌道交通施工期間肯定會帶來一定的負(fù)面效應(yīng)，比如污染和噪聲影響，這些都會讓房價的升幅有所減緩，但是這只是一個暫時的減緩影響，等到軌道交通完工之后，這種負(fù)面影響自然就會消除了。

等到城市軌道交通的發(fā)展進(jìn)入一個成熟期之后，隨著軌道交通建設(shè)路線的增加之后，一些新建的軌道交通就會自然而然的對房地產(chǎn)的價格影響沒有之前那么大了，比如針對上海地鐵一號線而言，再其剛投入建成使用的時候，對于房地產(chǎn)市場的影響是非常巨大的，但是正是隨著軌道交通發(fā)展的步伐越來越快，在上海地區(qū)軌道交通已經(jīng)遍布了不部分區(qū)域，其覆蓋的面積也是越來越大，也就是我們所說的地鐵房效應(yīng)正在逐漸的下降。

三、軌道交通對房地產(chǎn)價格影響的研究方法

因為軌道交通在一個高速發(fā)展的情況下，那么學(xué)者對于其研究已經(jīng)滲透到了各個方面，從剛開始的定性研究到最后的一個定量研究來看，從模型應(yīng)用方面來說就有了一個很大的進(jìn)步和創(chuàng)新了。我們在使用的模型當(dāng)中，其中常用的是特征價格模型、交通成本模型、地價函數(shù)方法、層次回歸模型、支出系統(tǒng)需求函數(shù)綜合模型等，并且這些模型結(jié)合了GIS空間分析的一些方法進(jìn)行綜合性的考慮和研究，得到的結(jié)果將會更加的具有說服性。還有一些學(xué)者根據(jù)了區(qū)域性的特點對模型進(jìn)行了更進(jìn)一步的優(yōu)化方案，這樣也更能代表現(xiàn)在的理論依據(jù)。

具體問題具體分析之后，對于不同的研究區(qū)域和不同的研究對象，在我們選擇模型的時候一定要讓理論基礎(chǔ)變得更加的清晰，函數(shù)關(guān)系能夠體現(xiàn)的具有代表性并且簡單方便，參數(shù)更容易能夠收集獲得，樣本的獲得性效果也是比較好的，這樣在實際當(dāng)中就會有很好的應(yīng)用，并且還有針對性。

四、軌道交通對房地產(chǎn)價值影響研究結(jié)果

在之前的研究結(jié)果中顯示的是一些學(xué)者認(rèn)為城市軌道交通對附近的房地產(chǎn)價格的影響是比較消極的，沒有任何的積極意義，但是在1976年外國學(xué)者韋伯發(fā)現(xiàn)，在新建的軌道交通會導(dǎo)致主城區(qū)的房地產(chǎn)價格下降，分析原因是軌道交通系統(tǒng)導(dǎo)致了人口和就業(yè)崗位的離心化。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市的近乎，城市軌道交通也在不斷的發(fā)展進(jìn)步，所以越來越多的學(xué)者已經(jīng)開始意識到城市軌道交通對于站點周邊的房地產(chǎn)價格有了一個漲幅的效果。并且隨著時代的進(jìn)步，學(xué)者的研究范圍也在不斷的進(jìn)步和擴(kuò)大，更多的學(xué)者開始發(fā)現(xiàn)對于軌道交通沿線的房地產(chǎn)價格的影響是一個綜合性的因素，而不是單一的，也就是說有正面效應(yīng)和反面上的效應(yīng)是同時存在的，主要是因為距離、區(qū)位的變化從而發(fā)生了變化。在美國，有一項調(diào)查顯示的是針對邁阿密地鐵的居住區(qū)房價的價格從而研究顯現(xiàn)的是，軌道交通對住房價格沒有產(chǎn)生影響，但是與其不同的是很多專家同時認(rèn)為的是軌道交通發(fā)展和房地產(chǎn)是彼此影響的，相互作用、和諧發(fā)展，共同進(jìn)步。

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