中小型房地產企業財務風險分析和應對策略

(黃山市富徽城市綜合開發有限限公司 安徽 黃山 242700)

一、前言

近三年來，國家堅持“房子是用來住的不是用來炒的”定位，出臺了一系列有關信貸、土地、稅收等宏觀調控政策，加強對房地產市場規范化管理。房地產開發準入的門檻提高了，對中小型的房地產企業的沖擊很大，不少中小型房地產公司經營狀況惡化，面臨著很多難以預測和不可控制的因素可能導致企業陷入財務困境狀況，歸集主要在四個方面反映企業出現財務困境程度：(1)經營活動現金流入不足以滿足經營活動現金流出，現金凈流量為負，企業自身的造血功能很差。(2)企業經營虧損，營業利潤為負；(3)凈營運資本為負，流動資產變現不足以償還流動負債，短期償債能力低；(4)留存收益不足，經營累計虧損，經營狀況惡化。這四項財務指標分析能說明，企業經營盈利狀況惡化，現金流不足以償還負債狀況，公司資不抵債，陷入嚴峻的財務困境。

因此，中小型房地產企業要在市場優勝劣汰的大環境下立足，務必深入分析房地產企業的財務狀況和風險要素，提高自身經營管理水平，采取有效風險管控策略更好應對市場風險，才能在經濟新常態下尋求自我完善、自我發展的有效路徑，讓企業得以穩定和長效發展。

二、房地產企業財務風險原因分析

通過對一些中小型企業經營和財務狀況分析，從國家政策、宏觀經濟環境、市場競爭度、企業管理水平四方面闡述分析房地產企業出現的財務困境原因。

1、 依靠債務融資，缺乏財務彈性

中小房地產企業開發資金來源主要是銀行貸款和預售房款。房地產公司負債結構中金融負債比率增加，則利息負擔不斷加重，而且金融負債債務契約的約束性更強，當公司陷入財務困境時，金融負債債權人對公司資產有很強的處置能力。若公司現金流不充足，現金適合比率小，則公司財務彈性比較差，應對內外環境的能力和適應程度比較低。

2、 融資渠道狹窄，資本結構不合理

現今房地產市場進入微利時代，對于高負債的房地產企業而言，總資產報酬率低于貸款利率，將會產生財務負效應。而中小房地產企業缺乏有效的擔保機制和融資平臺，難以通過公開資本市場直接融資，不能將庫存成熟、穩定但流動性較差的商業物業資產，通過房地產信托基金融資方式轉化為資本市場上有價證券投資，因此企業面臨現金流不足，貸款壓力大。中小房地產企業自身優勢不足，在外部經營環境存在不確定因素下，不能吸引新的投資者，尋求與金融業的跨界整合機會更少，引入股權資本難度很大，如一味依靠銀行貸款，資本結構不合理，也是陷入財務困境因素之一。因此，越來越多的中小企業必須跳出自身產業思維，走出一味地等貸款、要貸款的模式，尋求與金融業的跨界整合。“產融結合”作為產業發展、迅速增強實力的途徑，已成為中國中小企業發展的一種手段。

3、 資產管理效率低，現金流回收慢

房地產行業是典型的資本密集型產業，開發項目從土地購買到開發建設完成至后期銷售的全過程中，資金需求量大，集中性強，銷售回款(租金回款)比較散、慢的特點。從資產構成看，固定資產和流動資產的配比反映了企業的生產效率，材料設備、在建工程等資產占用大量資金，隨著存貨比例上升，收入能力有所下降，流動資金轉化為現金的能力也有所下降，若出現資產運營管理不善，沒有科學合理的營銷手段和時機，不能加速現金流回收，盡早變現，勢必導致資金鏈斷裂，使公司陷入財務困境。

三、中小型房地產企業防范經營風險的對策

1、多元化融資方式，改善資本結構，提高發展能力。

中小型房地產企業必須在自身意識上打破依賴銀行貸款的單一融資模式，大力發展資本市場直接融資，緊緊抓住國家相應政策，采取有效而多樣化的融資形式實現對資金流的適時補充。加強企業品牌建設，利用有穩定現金流的品牌效應資產，實施資產證券化，提升融資能力和核心競爭力。加強與大型房地產企業、保險公司、養老基金、投資銀行合作，引入金融資本和戰略投資者，利用本土化資源優勢，爭取獲得多方投資者支持，通過產融結合，使金融資本與產業資本建立長期密切聯系，既能為企業帶來融資成本、融資額度上的優勢，也能在國家扶持的地產領域獲得新的投資機會。因此，多元化的融資方式，合理引入股權資本，有利于改善資本結構，提高企業財務彈性和產業資本發展能力。

2、提高資產管理效率，改善現金適合比，加速現金流回收。

隨著國家相關的干預政策陸續出臺，中小型房地產企業必須順勢而為，對市場需求科學研判，新上項目在拿地方面要保持審慎態度，根據自身實力參與競爭，堅決不拿高風險地塊。加強流動資產管理，合理制定采購計劃，控制原材料和設備存貨采購，減小庫存持有占用現金流出，加速在建工程竣工率，縮短建設周期，及早制定營銷方案，靈活改變公司的營銷策略與手段，推出經濟型、短平快的項目產品，利用低價格優勢加速銷售，更好更快地實現資金快速回籠。經營管理高層要對項目成本、資金運作、預期回報、稅收籌劃做細致的財務分析，科學規劃整個項目資金收支預算，降低企業交易成本，提高現金適合比率和資產管理效率，使財務彈性越強，企業應對內外環境變化能力和適應程度越高。

3、創新運營模式，適應新常態，探索新的利潤增長點

中小房地產企業要與時俱進，調整經營戰略和運營模式，產品要符合客戶多元化需求，不僅注重產品的質量，還要提高配套物業高品質服務、品牌效應、便捷性社區服務等附加價值，實現產營一體化，提高核心競爭力，提升利潤空間。積極調整產品結構，改變單一住宅產品類型，拓展適合本地特色的旅游地產、養老地產新領域，尋求新的盈利增長點。隨著調控政策的不斷加強，適當加大中小戶型及政策性保障房項目投入比例，針對小眾群體，量身定制集資建房開發，具有市場風險低、收益穩定的優勢。使企業獲取微利，從而保障企業實現穩定可持續發展。

伴隨互聯網技術發展，大數據進代的到來，智慧化模式也為房地產企業帶來商機，在產品設計時，植入互聯網智慧功能，實現資源共享大數據信息，使目前碎片化的發展狀態有效整合，能滿足家庭、社區全方位需求，是新型房地產產品的發展趨勢，不僅能得到政府的支持，還能創新新的利潤增長點。

四、結語

在國家宏觀經濟調控的新常態下，面對愈發嚴峻的房地產市場的發展大環境，中小房地產企業要冷靜客觀地分析自身存在的系列問題，搶抓機遇，加強自身經營管理能力，優化內部管理機制和業務流程，制定長期發展模式和盈利規劃，努力提高應對財務風險的能力，必能站穩市場，穩步提升公司經營管理效益和核心競爭力，企業將能夠獲得可持續發展。

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