鄭州市商品住宅市場改革淺論

柴俊杰

摘要：房地產業在中國城鎮化進程中得到了極大的發展，不但促進了中國經濟的增長而且提高了國民的住房水平。但由于當前城鎮化進程的減速以及資源配置的失衡，形成一、二線城市價格上漲過快而三、四線城市庫存過剩的局面，房地產市場總體上由供不應求轉變為供過于求。房地產市場的穩定關系到國計民生，鄭州市作為中部兩大中心城市之一，商品住宅的價格在去年經歷了快速上漲，造成了嚴重的社會焦慮和不滿。政策的制定應該讓房子回歸它的居住屬性，通過供需兩側的改革調整市場的失衡并最終形成一個穩定的房地產市場。

Abstract： The real estate industry in the process of urbanization in China has been greatly developed， and it does not only develop China's economy but also improve the national housing standards. However， due to the slowdown of the current urbanization and the imbalance of resource allocation， it has led to the situation that the prices in the first and second tier cities have risen sharply while the excess stockpiles in the third and fourth tier cities has taken shape， and the real estate market as a whole has shifted from short supply to oversupply. The stability of the real estate market is related to the national economy and the people's livelihood， Zhengzhou is one of the two central cities in Central China， the prices of commodity houses experienced a rapid rise last year， causing serious social anxiety and dissatisfaction. The formation of the policy should make the house return to its residential properties， adjust the market imbalances through the reforms on both sides of supply and demand and eventually form a stable real estate market.

關鍵詞：商品住宅；改革政策；長效機制

Key words： commodity housing；reform policy；long-term mechanism

中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2018）10-0004-02

0 引言

2015年底到2016年，中國一線城市房地產價格大幅上漲，并帶動熱點二線城市的房價，鄭州市作為中部兩大中心城市之一在期間房價大幅升高，政府不得不采取行政手段來穩定市場。縱觀中國房地產市場發展歷程，政策的調控主要在需求方面。當房價大幅度上漲時，政府采取限購、限貸的措施來減少需求，一旦房地產市場低迷影響經濟的發展，政府又采取寬松的政策來救市。限購、限貸等政策調控雖然限制了投機和炒作，但在很大程度上也打擊了剛性需求和改善型住房需求，一旦政策有所松動，必然會引起需求的大量增加，結果造成房價新一輪的上漲。這種反復造成了房地產價格的臺階式上升，而限貸、限購在民眾眼中反而成為下一輪漲價的前兆。

2017年習近平在十九大報告中提到“加強社會保障體系建設堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”[1]，為未來的房地產領域改革提出了方向。本文主要介紹狹義上的房地產即商品住宅市場的改革以及穩定市場長期在供給側短期在需求側的措施。

1 鄭州市商品住宅市場的概況

1.1 商品住宅的價格變動

鄭州市商品住宅平均價格在2016年2月開始大幅上漲，至2016年9月份達到最高值為10538元/平方米，較2016年2月的8647元/平方米漲幅接近22%，在9.30政策調控實施之后房價開始下跌，經過5個月的價格反復，至2017年4月房價進入較穩定階段。從圖1可以看出，房地產調控政策對房價的影響很大，但由于政策不連續性造成房價的走勢并不穩定。

1.2 商品住宅市場存在的問題

1.2.1 投機炒作。房地產市場中的投機炒作在全國都很存在，由于在房屋保有階段不需要支付或付出極低成本以及中國房地產市場經濟的特殊性，這直接鼓勵了投機炒作行為的發生，產生了大量的空置房。政府并沒有給出鄭州市商品住宅的空置率的數據，但是實際來看商品住宅的空置率很高，這些空置房屋并沒有進入交易市場或租房市場。持有人只是等待短期的升值以達到盈利的目的，這造成了資源的浪費。

1.2.2 政策的不連續性。鄭州市的房地產政策并沒有一個長效機制，政策隨著市場的變化而變化，造成房地產市場價格的不穩定，降低了政府的公信力。在限購限貸等調控措施中，不能對投機炒作者、剛性需求和改善型需求進行區分，往往政策的實施過程的同時打擊了有效的市場需求。

1.2.3 住房保障不足。鄭州市的保障性住房主要為廉租住房、公共租賃住房、經濟適用住房，在推進“三房合一”的住房保障機制過程中，存在利用職權謀取私利，缺乏有效監督使資源不能有效配置的問題。住房保障是社會公平的重要內容，現階段住房保障并沒有對剛畢業的大學生、年輕白領等“收入夾心層”產生覆蓋，社會住房保障不足且申請條件繁雜。

1.2.4 基礎設施的配套問題。經過多年的基礎設施建設，中心城區的公共交通有很大改善，已開通地鐵2條，規劃在建的2條，但新開發的房地產項目周邊配套設施并不完善，環境綠化較低，空氣質量較差。

2 商品住宅市場的改革

2.1 重慶市的改革經驗

針對房地產市場的改革，重慶市和上海市進行了房產稅的改革試點，兩者切入的幅度都很小，對房價的影響較為有限，重慶市比上海市的幅度稍微大一點，配合其他政策，在16年熱點城市的漲價潮中，房價較為穩定[2]，重慶市的改革可以總結出以下四個方面的經驗[3]。一是土地制度，重慶市利用“地票”制度，保證了房地產土地市場的供給，并且有一定的儲備制度，可以很好地穩定土地價格，從根源上降低房價大漲的風險。二是保障制度，重慶市規定了35%-40%的保障房比例，推出的“共有產權房”制度保障了收入夾心層的需求。三是房地產稅，重慶市對高檔住宅和少量獨棟別墅以及其他少量類型收了房產稅，給投機炒房者一定的心理預期。四是金融創新，通過政府與社會資本的合作的“PPP”模式減少了政府財政負擔，提高了服務的質量，結合其他融資平臺促進了城市建設和產業集群的形成。

2.2 鄭州市商品住宅的改革措施

穩定房地產市場的措施短期可以靠需求側，但長期來看主要是供給側的問題，結合中央關于住房改革的方向以及其他城市的改革經驗，鄭州市可以結合一下措施來穩定房地產市場。

2.2.1 穩定土地供給。地價上漲是房價上漲的原因還是結果學術界存在不同觀點，根據鄭州市的實際情況，從源頭上穩定土地的供給有利于房價的穩定。重慶市實行的地票制度在滿足占補平衡的基礎上關鍵在于政府保證了土地供給的穩定性，而不依賴土地的上漲來獲得最大的利潤。鄭州市可以借鑒地票制度的經驗儲蓄一定的土地來保障房地產用地的穩定供給，然而需要指出的是由于政府傾向于土地利益的最大化，穩定土地供給需要建立政策機制來約束政府行為。

2.2.2 住房保障制度改革。除了房屋交易市場，保障性住房是體現社會公平和調控房價的重要措施，鄭州市應加快保障性住房的改革，在推進“三房合一”的過程中重點是降低門檻，擴大覆蓋的范圍。加大公租房的供給和改革，推動共有產權房的發展，真正的做到多渠道保障，租售并舉。同時加大監管力度，特別是信息的透明化和群眾的監督，避免類似鄭州“房妹”事件的產生，使資源真正得到有效配置。

2.2.3 房產稅。無論是國內改革試點還是國外的經驗，房產稅對房價的波動都有抑制作用，房產稅的實施主要從兩方面穩定房價，一是增加投機者占有房屋的持有成本，降低空置率，增加市場中的供給。二是提高市場中租房的數量，由于持有成本的上升，房屋持有者提供租房服務的意愿增強，市場中租房的供給增加，使資源得到合理配置。由于中國投資環境較為單一，民眾更愿意將資本投入房市獲得收益，以鄭州當期的市場環境來看，其低風險高收益的特性助推了投機炒作的行為。房產稅不但可以提高炒房投機的成本而且可以提高直接稅在地方政府中稅收的比例，從一定程度上降低貧富差距的大小，并且可以促進地方政府改善公共服務質量。

房產稅的收取當期討論有兩種方法，一是根據人均房屋面積，社科院提供的數據是每人40平米。二是按戶收取，但其會帶來離婚潮的問題，并且不同房屋的大小不同，難以兼顧公平。兩種方法都不能兼顧公平和效率問題，鄭州市房產稅的實施應采取普遍征收模式，以當年市場價值統一征收[4]，最大程度的體現公平原則，在其基礎上對弱勢群體給予優惠措施。

2.2.4 調節供需錯位。2015年中國的總撫養比為37%，其中老年撫養比為14.3%，隨著人口老齡化、人口增長率的降低，城市化的進程減慢并且產業支撐能力不足，例如農民工享受的公共服務不足致使大量農村人口不愿意進入城市，個別大城市人口流入降低，2015年上海常駐人口減少15萬人，北京、廣州等城市人口增速降低。鄭州市作為人口流入城市，一方面房價大幅上漲，購房市場供給不足，養老地產發展等發展不足。另一方面有大量空置房存在，存在供需的錯位。鄭州市房屋空置率一直秘而不宣，但是毫無疑問空置率是很大的，這些空置房并沒有出租或利用，只是通過房價上漲來達到投機的效果，由于空置房的低成本持有，造成資源配置的失衡，由于空置房沒有進入市場交易，造成房地產市場的依舊是賣方市場。政府在稅收調節的角度應該對其收取房屋空置稅以降低房屋空置率使資源得到充分利用。

3 結論

鄭州的房地產市場在短期內依然是需求大于供給，從需求側調控來看，減少本地和外地戶籍的差異化政策，限購限貸應避免對剛性需求和改善型需求的影響，例如降低剛性需求首套房首付比例等，防止政策放松造成需求的大量增加。

從長期來看，鄭州市的房地產問題主要在供給側，穩定土地供給是根本，加強住房保障是托底，而房產稅可以避免房價的過大波動，使資源得到有效配置，通過多個政策的結合，可以保持房價的整體穩定。另外由于人口流入和老齡化的影響，房屋供給應該向質量、品質和服務轉變，滿足改善型需求，通過產業的配套例如養老院、醫院等滿足養老等特殊需求。

參考文獻：

[1]中國共產黨第十九次全國代表大會報告.新華網，2017.

[2]賈康.增供與收稅-房地產領域的改革思考[J].蘭州大學學報，2017（4）：1-10.

[3]馬智利，周利.重慶市房地產供給側改革研究[J].房地產市場，2016：18-21.

[4]侯一麟，馬海濤.中國房地產稅設計原理和實施策略分析[J].財政研究，2016（2）：68-70.

[5]賈康.中國住房政策與市場調控面臨的困境[J].新金融，2017（338）：4-8.