淺談徐州礦務集團存量土地盤活路徑

文| 孔鴻鵬

徐州礦務集團是具有一百多年煤炭開采歷史的特大型能源企業，同時也是江蘇省直屬唯一的特大型能源企業，隨著徐州本部煤炭資源趨于枯竭，礦井關閉停產，形成大量的存量土地，亟需重新盤活利用。

存量土地的成因

1.2001年以來，因資源枯竭和去產能政策調控，徐礦集團先后關閉了17對礦井，因礦井關閉而形成大量的存量工業用地。

2.2008年以來，根據江蘇省委省政府對棚戶區改造的統一部署，徐礦集團積極開展棚戶區改造工作，對棚戶區住戶采用原拆原建和異地集中相結合的方式進行安置，原棚戶區住戶搬離后騰空的土地。

3.按照徐州市人民政府《關于推動主城區工業企業退城入園的指導意見》要求，徐礦集團華東機械廠、煤礦機械廠等7家單位被列入搬遷企業目錄，企業退城入園搬遷后騰空的土地。

4.因徐礦集團內部產業結構調整等原因形成的閑置和未充分利用的土地。

存量土地特點及盤活難點

分析徐礦集團存量土地資源的現狀，發現具有以下特點：地塊零散、分布范圍廣。關閉礦井的土地分布在徐州市賈汪區、鼓樓區、泉山區、銅山區，分布范圍廣；因用途不同，地塊零散，一個礦就有幾宗或幾十宗土地，小地塊分散在礦井周圍，且互不連接。

結合現有存量土地資源的現狀及特點，目前存量土地的盤活存在以下難點：（1）地塊綜合開發條件差。大多數地塊分散在郊區和縣區，周邊被村莊和農田包圍，交通和配套條件差，缺乏燃氣、熱力等供應條件，招商引資開發困難；（2）缺乏規劃銜接。礦區建設用地屬國有城鎮建設用地，被集體所有土地包圍，而城市建設規劃范圍未涉及獨立礦區土地。受行政區劃的限制，存量土地的開發利用與區域建設規劃銜接困難。

存量土地盤活路徑探討

1.盤活目標。通過企業內部優化、強化整合利用閑置土地資產，外部則通過融入地方發展，通過招商引資使開發項目落地、土地綜合開發、土地收儲等方式或途徑，提高存量土地利用效率，從而增加企業效益，提升企業競爭力。

2.盤活原則。（1）堅持綜合平衡、科學規劃、因地制宜、經濟可行、合理處置利用的原則；（2）堅持保護和利用并重的原則。以有效保護來保證開發利用，并重點抓好開發利用，以此實現有效保護；（3）堅持企業積極運作，依靠政府支持的原則。進行市場化運作，融入地方工業化、城市化發展進程；（4）堅持以實現集團土地資產的價值為目標，因地制宜運作的原則。宜交收儲則交收儲，宜轉讓則轉讓，宜自開發則自開發，宜聯合則聯合，宜工則工，宜商服則商服，不拘形式，爭取企業收益滿意化。

3.盤活路徑。一是融入地方發展，深度協同建設地方經濟園區。主動對接徐州市和各相關區縣的發展規劃，深度參與地方經濟園區建設，融入地方，實現共贏發展。（1）協同建設生態文化旅游景區經濟園區。利用采煤塌陷地資源優勢，協同地方把潘安湖、九里湖和安國濕地打造成國家級生態濕地和特色文化旅游景區。發揮潘安湖等濕地公園自然環境好的優勢，將臨近濕地公園的徐礦集團存量土地權規劃集文化旅游、兒童娛樂世界、特色小鎮、工業旅游及地產開發于一體的大型綜合體項目。（2）協同建設綜合保稅園區。利用徐礦集團原大黃山礦工業廣場及周邊部分土地位于徐州綜合保稅區規范范圍內的優勢，參與保稅區的融合發展。發揮保稅區的獨特優勢，發展徐礦集團的國際貿易業務。（3）協同建設臨港產業經濟園區。充分利用徐州市建設臨港產業經濟園區的機遇，發揮臨港、臨大宗商品集散地優勢，利用徐礦集團垞城礦工業廣場等土地，發展廢舊汽車、鋰電池和鉛酸電池等其他廢舊設備回收、拆解、再利用和垃圾發電等國家鼓勵類循環經濟產業，以及大宗商品物流園區。二是變資源為資產，實施土地綜合開發。以自有存量土地為中心，連同周邊采煤塌陷地，推進生態修復與產業發展相融合，發展生態文化旅游和特色小鎮等項目。（1）利用原新河礦工業廣場土地和周邊采煤塌陷地，結合周邊旅游資源和礦泉水的獨特優勢，整體規劃為集生態旅游、高品質住宅、養生等于一體的綜合性項目。（2）充分利用夾河礦工業廣場處于泉山經濟開發區的區位優勢和現存的工業建筑，積極規劃為具有煤礦特色生態文旅項目，吸引人氣，拓展后續開發利用空間。（3）進一步提高大黃山機電安裝處工業廣場地塊的土地利用率，提升土地使用價值，通過收儲改變用途，集團下屬房地產開發公司依法取得土地使用權，實施綜合開發。三是規劃用途改變，交地方政府收儲。依據省、市土地儲備管理辦法和振興徐州老工業基地政策，將按規劃需改變用途的土地，加強與地方政府及國土部門的溝通，積極爭取收儲和掛牌出讓，企業獲取收儲補償和出讓凈收益分成。獲取的貨幣收入補充集團現金流，為集團轉型發展提供有力支撐。

4.保障措施。（1）加強政策研究。積極貫徹落實好江蘇省人民政府有關支持徐礦集團存量土地盤活的政策，爭取集團公司土地盤活利用收益最大化。（2）加大政府協調力度，融入地方發展。積極爭取地方政府相關部門在集團公司土地資源開發過程中各環節的支持，通過土地收儲、轉讓、作價出資以及土地復墾置換建設用地指標等多種途徑盤活存量土地資源，實現融入地方、依靠地方，共贏發展。（3）用好“五大合作”平臺。充分發揮企企、政企、銀企、校企和研企合作五大平臺，對土地資源的開發進行科學規劃，與地方政府共同招商引資，與有品牌、影響大的房地產企業共同合作，借力外部先進理念和資本為我所用，促進集團公司土地資源的盤活和開發。