商品房預售資金監管制度對房地產市場的影響研究

文| 徐 信

近些年，房地產行業發展較快，企業獲得的利潤極為可觀。科學有效地監管商品房的預售金，可以對商品房的預售風險進行有效控制。但是在監管商品房預售金中，仍然存在一些不足。為此，積極解決這些不足，落實監管制度，可以使管理壓力得到有效減輕，確保消費者權益得到保證，房地產行業得到有序發展。

監管商品房預售資金的必要性

商品房預售也叫期房買賣，主要指的是開發商得到預售房屋的許可證之后，銷售房屋的行為。而商品房的預售款則是開發房地產的企業依照有關法律法規，在預售許可證辦理到竣工驗收之前將商品房售出，而購房人依據買賣商品房的合同支付約定的房價款，房價款主要有按揭貸款、分期付款、一次性繳清的房款、預付款和定金等方式[1]。監管商品房的預售資金主要指主管房地產的行政部門和銀行，從第三方角度監管實施商品房預售的情況，通過與開發商簽訂監管商品房預售資金的有效協議等形式，依照規定審批流程監督和管理使用商品房預售款的情況。新建商品房的預售資金需要都存進監管的賬戶內，開放商不可以直接對房價款進行收取。在需要用到預售資金的時候，開放商要申請并得到房管部門的同意，之后監管的銀行才可以撥付。商品預售資金只可以用在建設規定項目中，不可以隨便支取和使用。

開發房地產的資金鏈中，預售商品房的資金是最為關鍵的一項內容，也是最容易發生問題的環節。預售條件中，購房者往往是支付全款，而買到期房。若不監管預售資金，實力不足的一些房地產開發企業可能會將預售資金挪用其他的工程中，導致預售項目出現資金短缺，降低施工速度，推遲交房，房屋質量無法得到保證，配套設備建設出現滯后。工程款、銀行貸款和工人工資被拖欠等問題。在更加嚴重的時候，可能出現半拉子工程、爛尾樓和攜款潛逃等危害到購房者權益的問題。所以，要加強監管商品房的預售資金，有效避免挪作他用，導致交房延期或工程爛尾問題，確保購房者權益不會受到侵害。

監管商品預售資金的制度對房地產市場的影響

1.監管固定資產對房地產市場造成的影響。監管商品房的預售資金主要目的是有效監管資金，確保資金合理使用，避免出現違規操作和濫用資金的情況，防止對房地產市場產生不良影響[2]。不過在實施監管制度的時候，不可避免會使預售資金本身具有的融資性被削弱。在監管預售資金的時候，會將一定金額的資金取出監管，降低商品房預售資金的使用額度，同時削弱其自由度，降低了預售資金融資能力。商品房預售資金監管制度對房地產市場造成的影響主要就是利用資金的效率上。若是監管固定資產，商品房預售資金監管額就是固定值，和銷售金額沒有關系，因此商品房預售金的收入也不會影響到總資金的貢獻率。換句話說就是，監管固定資產不會影響到房地產市場。

2.監管銷售金額對房地產市場造成的影響。監管銷售金額時，商品房面積和價格都不會被監管系數所影響，在增加監管系數的時候，也就是監管商品房的預售資金更加嚴格時，可以開發項目的總資金會減少，并且減少量較大，降低了房地產的市場效率。而在監督系數降低時，也就是放寬監管力度，可以用來開發和利用房地產項目的金額增加。從這方面來說，監管商品預售金的制度比較寬松，增加開發資金的總量，不過增加幅度較小。這個時候在這個制度下增加了房地產企業的融資能力，不過在項目總體上企業在使用內部資金上還較為緊張，資金緊缺性無法得到緩解，依然會影響到房地產市場。從這個層面來說，監管銷售金額會降低房地產的市場效率。

3.混合法監管商品房預售金對房地產市場造成的影響。利用混合法對商品房預售金進行監管主要是指，結合監管銷售金額和商品房價格的雙重作用，加強監管商品房資金。應用混合法來監管，監管系數會同時影響到銷售面積和商品房價格[3]。所以，相比監管固定資產和銷售金額，混合法會對房地產市場產生更加復雜的影響。（1）在增加銷售金額系數時，也就是監管商品房預售金更加嚴格之后，房地產總資金額大大減少，同時增加了資金額的減少幅度，減弱了融資能力。房地產市場資金情況也更為緊張，降低了房地產市場效率。而在放寬管理商品房預售金時，會增加運行資金總額，不過增加量不多。這個時候，房地產的融資能力會有一定提升，不過依然無法有效緩解房地產市場資金緊張的問題。（2）分析監管商品房價格系數對房地產市場造成的影響可以發現，在增加商品房價格系數時，會減少項目總資金，不過減少量不多，房地產的市場效率也有少量降低。而在減少商品房的價格系數時，會提高房地產的市場效率。綜合分析得到，為了提高房地產的市場效率可以采取混合法監管商品房的預售資金。

結語

為了確保房地產行業的健康發展，需要做好監管商品房預售金的工作，保護商品房相關人員的合法利益。通過分析監管商品房預售金的不同形式對房地產市場造成的影響，發現同時監管商品房價格和銷售金額的混合方法對房地產市場有利。