市籌公共租賃住房租后管理實踐與展望

文/陳為

為完善住房供應體系，培育住房租賃市場，擴大住房保障覆蓋面，2010年6月住建部等聯合下發《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》（建?！?010〕87號），推出大力發展公共租賃住房的舉措。上海地產集團作為國有功能類企業，于2011年專門成立了以相關政策為指導，采取市場機制運作，集保障性住房開發、建設、投融資和運營管理于一體的上海地產住房保障有限公司。目前，公司通過新建、改建、收購和轉化等方式運營管理的公共租賃住房項目共8個，主要分布在徐匯上海南站、徐匯華涇、浦東后灘、普陀長征鎮、閔行古美等地區，共有公共租賃住房13000余套，總建筑面積約91.3萬平方米，總投資額約110億元。

一、地產集團公租房管理運營實踐

（一）實施產品標準化，有限面積滿足各類功能需求

根據《上海市保障性住房設計導則（公共租賃住房篇）》規定，公共租賃住房房型一般以一房（40m2）、二房（60m2）和宿舍（30m2）為主，實施全裝修，并配置必要的固定家具及設備，滿足拎包入住和過渡性居住的需求。地產集團公租房房型在設計和建設過程中做到科學規劃和合理布局，在有限面積內實現了基本功能、達到了較高的舒適度，將經濟性、實用性、安全性、耐久性和環保性有效結合。

（二）堅持綠色生態，踐行節能、環保、低碳理念

公司在公租房建設中始終圍繞“四節一環?！?，倡導綠色生態。馨越公寓項目作為上海市首個集中建設、規模最大的公共租賃住房項目，實現了“造價不高水平高，面積不大功能全，占地不多環境美”的設計理念。該項目采用了諸多相對成熟的節能產品，如太陽能熱水、電動外遮陽以及光導照明等，更好地實現低碳節能，體現可持續發展的理念。

（三）創新家電租賃模式，滿足租戶個性化需求

公租房在開發建設上一般都采用精裝修全配套的標準,用戶拎包就可以入住,以往在家電家具配置上都是在建設期間由開發商集中采購配套的。公司為合理控制公租房建設成本，總結運營管理經驗，通過與海爾集團合作，創新公租房家電租賃模式，為租戶提供菜單式家電租賃服務，節約了開發企業的建設成本,降低了公租房運營管理風險,滿足了用戶的個性化需求，實現了家電資源的循環利用。

（四）組建經租管理服務中心，提供優質、專業、便捷服務

地產集團的公共租賃住房由公司統一實施運營管理，組建經租管理中心，建立標準化服務接待窗口和規范化服務接待流程，為公租客提供專業、規范、便捷的租賃服務。為提高公租房運營管理水平和效率，公司于2011年開始自主開發公租房信息管理系統，依靠信息化管理動態掌握公租房運營情況，并可實現統計報表自動生成、租賃資源動態分析等功能。

在運營管理不斷摸索和總結完善的過程中，通過使用身份證識別智能門鎖，解決了以往退出難、催租難和轉租轉借等棘手的管理難點，利用“制度＋科技”，使公租房運營管理水平和效率向新的高度邁進。

（五）首創公租房物業管理酬金制模式，提供管家式高品質物業服務

公司始終把改善民生問題作為重點，在公租房運營管理方面不斷創新思路，摸索符合公租房特點的物業管理模式（即酬金制模式）和服務理念，首亮“生活管家”新名片，物業服務團隊以打造一站式的“生活管家”來提升租戶的滿意度、獲得感，構筑“居住安全放心、環境優美舒心、生活方便稱心、文化娛樂歡心、互助團結熱心、同創共建齊心”的“六心”文明社區。

（六）優化公租房供應模式，聚焦人才，服務上海長遠發展。

按照市委、市政府工作要求，地產集團優化公租房供應模式，市籌公共租賃住房主要面向單位、機構進行供應，為上海建設“卓越的全球城市”服務，為上海“四個中心”、自貿區和全球科創中心建設服務，優先滿足符合上海長遠發展、創新發展需要的單位、機構需求。公租房運營項目根據單位實際需求和入住人員持有的準入資格確認書的供應標準，按照“先到先選”的原則進行選房，并安排簽訂租賃合同。租賃合同期限一般不低于2年，到期符合條件的可以續租，租賃總年限一般不超過6年。

（七）推進黨建引領，注重公租房社區治理補短板

城市治理一直是上海發展的一個重要課題，租戶階段性居住的特性，決定了公租房社區無法成立居委會，這就使得公租房社區缺失了重要的治理主體。為解決社區治理力量先天薄弱問題，公司通過與項目所屬街道黨工委合作，在公租房小區內成立在職黨員志愿者先鋒隊，發揮黨員先鋒模范作用，填補社區治理空白，并根據租戶需求，搭建活動平臺，增強租戶的認同感和歸屬感。

2017年，公司探索通過與項目所屬街鎮政府合作，在馨越公寓內組建“XIN里巷”黨建服務站和群團服務站暨社會組織孵化園。深化貫徹落實市委“1+6”文件精神以及群團改革精神，打造新型黨建群團組織陣地，探索“黨建引領、群團助力、社會參與、自治共治”的公租房社區自治新模式。調動租戶中在職黨員和青年參與社區建設的積極性，打造熟人社區，共建同心家園。

（八）聚焦人性化服務，打造全新生活方式

地產集團在滿足公租客日常生活需求的同時，更注重公租房社區的精神文化建設。通過調研公租客的需求，利用公租房配套商業為公租客提供“馨社區”品牌配套商業服務，并與當地街道、基層黨組織等多部門合作，定期舉辦節日活動、文體活動等，使公租房運營管理者和公租客緊密聯系在一起，營造溫馨和諧的小區環境。

“馨社區”品牌配套服務依據公租房群體特征量身定制，主要包含“馨家園”、“馨鄰里”和“馨生活”等服務板塊。

“馨家園”板塊通過優質配套服務，增強公租客的歸屬感。服務內容主要包括出行無憂（引進共享單車、共享汽車等）、餐食無憂（社區食堂、鮮蔬直送、品牌餐飲等）、配套無憂（快遞收發e棧、藥店、便利店等）。

“馨鄰里”板塊為公租客提供交流平臺，增強公租客的溫馨感。服務內容包含共享無憂（共享會客廳、共享書房、共享洗衣房等）、互換無憂（家電租賃、互換平臺、跳蚤市場等）。

“馨生活”板塊主要滿足公租客差異化、個性化需求，增強公租客的認同感。主要包括生活無憂（4點半學堂、兒童教育、養生醫療等）、文體無憂（共享文化活動空間、共享健身空間等）。

通過“馨社區”人性化服務，努力打造高品質公租房社區，讓租房也有“家”的歸屬感，使公租房社區成為助力青年人才安居成長的幸福家園。

二、公租房運營管理難點探索與思考

地產集團是起步最早的市籌公租房運營機構，首個投入運營的馨寧公寓項目于2012年4月對外供應，馨越公寓和馨逸公寓項目分別于2013年7月和11月對外供應，通過近6年的運營，結合整體面上信息的了解，主要有以下三個方面的難點值得研究。

（一）少數租戶長期拖欠租金，催繳困難

少數租戶入住公租房后，由于工作情況、家庭情況或疾病等原因，無力承擔公租房租金，雖然目前在公租房中所占比例不足百分之一，但隨著時間的推移，比例有可能逐步升高，需相關部門制定配套政策，解決租賃管理的實際困難。

有關探索與思考的方案：1. 通過電子門鎖等技術手段，使租戶拖欠租金后無法開鎖；2. 對于合同期內租金支付不及時的租戶，在辦理續租時要求提供擔保人或由單位進行擔保；3.完善租戶所在單位從工資中直接劃扣租金的制度，運營機構可通過政府主管部門通知相關單位實施；4. 對于長期拖欠租金的租戶，建立法院審理執行的快速通道，簡化流程快速處理；5.加強住房保障誠信體系建設，將失信行為作為不良信用信息納入市公共信用信息平臺。

（二）部分項目存在個別租戶轉租、轉借現象

部分公租房項目交通便利、配套設施齊全、公租房租金與市場租金存在一定差距，個別租戶租賃公租房一段時間后會出現轉租、轉借等行為，由于轉租、轉借行為取證困難，特別是部分房間存在轉租、轉借的情況，在管理上存在一定難度。

有關探索與思考的方案：1. 對于租金與市場價差距較大的項目，逐年提高租金價格，逐步接近市場價格，減少利益尋租空間；2. 通過身份證識別智能門鎖、人臉識別系統等智能化手段，提高轉租、轉借難度；3. 加強巡查力度，發現轉租、轉借行為及時要求整改；4. 發現違法從事公租房轉租、轉借行為的經紀機構和經紀人，及時上報主管部門進行相關處理；5.搭建合租平臺，服務住戶需求；6. 加強住房保障誠信體系建設，將失信行為作為不良信用信息納入市公共信用信息平臺。

（三）公租房退出機制不健全，公共資源未能有效利用

目前公租房退出機制的具體實施細則尚待明確，對于租賃期滿或不符合條件的租戶如何進行清退成為難題。例如：1. 最早供應的馨寧公寓公租房6年期即將屆滿，目前單個運營公司可以統計租房滿6年的租戶，但進行全市公租房的相關統計還存在一定難度。2. 馨越公寓項目部分租戶2年復審時不再符合公租房準入條件，未通過復核，但仍占有原來房源不愿搬出。3. 有的租戶拖老帶小，盡管6年租賃期尚未屆滿，但是已經公開表示即便租賃期滿也不會搬出現有住房。4. 部分租戶由于沒有其他住房，法院判決后也無法強制執行，只能被動等待租戶退租。上述情況如果蔓延開來，有可能使公租房演變成永久性租賃房，有違公租房制度的初衷。

有關探索與思考：1. 建立全市統一的租后管理信息平臺，有利于租期的統計和拒不退出租戶的協調處置；2. 通過政府主管部門支持，由租戶所在單位協助退出；3. 設置懲罰性租金，例如合同到期后不退出的按市場價執行，到期后半年仍不退出的，按市場價的1.5倍執行，到期后1年仍不退出的按市場價2倍執行；4. 面對本地戶籍因重大疾病或失業等原因經濟條件惡化的租戶，可建立公租房與廉租房轉換通道；5. 面對外地戶籍因重大疾病或失業等原因經濟條件惡化的租戶，可通過民政部門與租戶戶籍地民政部門聯系，安排租戶回到原戶籍地加以保障；6. 建議建立法院審理執行的快速通道，簡化流程，快速處理；7.加強住房保障誠信體系建設，將失信行為作為不良信用信息納入市公共信用信息平臺。

四、未來展望

地產集團認真貫徹黨的十九大報告關于“房子是用來住得，不是用來炒的”定位，不斷完善公租房運營管理，大力推進租賃住房建設，為上海邁向“卓越的全球城市”和推進國際經濟、金融、貿易、航運和科技創新中心建設服務，體現功能類國有企業的社會責任。

（一）搭建統一的公租房管理服務信息平臺

由政府主管部門牽頭，相關企事業單位參與搭建公租房管理服務信息平臺，建立統一的公共租賃住房信息系統，完成公租房資源與通過審核的申請人需求相關信息的交換認證、網簽合同等，使公租房運營管理更加高效、合理、順暢。搭建公租房管理服務信息平臺，有利于擴大公租房來源渠道，發揮公租房租賃管理規?；?，有利于根據市場需求調配房源，增強公租房適配性，有利于盤活社會存量房源，改善租賃住房供應結構，有利于及時了解租賃型保障住房的真實數據，加強行政監管，也能為政策制定提供充足依據。

（二）公租房服務與管理并行，完善退出機制

在公租房不斷提高經租、物業服務品質，營造宜居、宜業、宜學的15分鐘社區生活圈，提供高品質公共服務、舒適共享空間和美麗社區環境的同時，還應強化政府部門的監管職能，特別是對公租房目前存在的催租難、退租難和轉租、轉借等現象，建立懲罰性租金、提供擔保人、工作單位聯動和法院快速審理執行等制度，保障出租人的合法權益，完善公租房退出機制。

（三）推進代理經租市場化、專業化運作，制度化、規范化管理

目前，代理經租主要有兩種方式：一是包租模式，即運營機構按一定價格包租后，統一進行裝修改造后再對外出租；二是委托租賃模式，即運營機構按委托合同的約定，對外出租并實施租賃管理。通過代理經租方式籌措租賃住房，可有效消化存量，利用社會閑散資源，適配性更強。代理經租方式還可建立公租房與社會租賃房之間的橋梁，將不再符合續租資格但仍有租賃需求的租戶調配到合適的代理經租房源內，能夠有效推動公租房的退出機制運行。

（四）探索公租房貨幣補貼模式

2016年，國務院辦公廳印發《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（國辦發〔2016〕39號），提出：“推進公租房貨幣化。轉變公租房保障方式，實物保障與租賃補貼并舉。支持公租房保障對象通過市場租房，政府對符合條件的家庭給予租賃補貼?！惫夥控泿呕a貼，房源按市場價對外出租，不存在利益尋租空間，對居住年限也可放開限制，能有效解決轉租轉借、退出難等問題，并可逐步引導實現公租房與租賃住房并軌，便于統一管理運營。

（五）大力發展租賃住房業務

地產集團在做好公共租賃住房運營管理工作的基礎上，正積極參與租賃住房建設。通過成立重資產平臺公司投資建設和輕資產運營公司運營管理的模式，計劃在“十三五”期間將17個地塊、總建筑面積超過100萬平方米共計約2萬套租賃住房投入市場。租賃住房將采用市場化經營、市場化定價，沒有準入門檻，但對上海發展需要的人才會有所傾斜，在產品設計方面，關注年輕人才，滿足他們的生活習慣需求，在租賃住房社區內還將為人才孵化和發展搭建服務平臺。

為加大租賃住房供應量，實現可持續發展，地產集團在政府部門指導下，還將探索建立代理經租市場信息化平臺，發揮具有政府背景、房源信息真實對稱的專業化平臺優勢。這個平臺，既是租賃住房的房源平臺，也是運營、服務、管理平臺，重點將構建形成“3+8”綜合服務體系，即租賃管理、智慧社區和智能生活三大服務客戶端，以及房屋資金、客戶信息、商戶消費、服務資源、合同認證、支付信息、能源消耗和物流配送等八大管理功能。

地產集團正謀劃在待轉型產業園區、地鐵周邊繼續選取合適地塊用于租賃住房后續供應。同時與各區合作改建、收儲和租賃社會存量房源，建立房屋銀行，積極投入租賃住房市場培育，不斷拓展租賃住房發展空間，努力發揮其市場壓艙石、穩定器作用。