海南島人淡對買房

文/奚浦

一、海南的購房人群一直以島外客為主

文昌在海南島的地理位置和環境比較獨特，它位于海島的東部，有上百公里的海岸線，擁有三亞那樣的海洋風光，但沒有三亞城市的喧鬧和嘈雜。海南島作為旅游大省，旅游地產、養老地產搞得風生水起，文昌更是打著“航天基地”、“宋氏祖居”的旗號如火如荼地開發養老地產。

高隆灣是文昌著名旅游風景區之一，面臨浩瀚南海，風平浪緩，水清沙白，海岸椰林成帶，風景秀麗。近幾年來，高隆灣的房地產開發如火如荼，僅在這一處海灘（近30平方公里）區域內，就有幾十公頃的大居住區不下16個，一些著名房地產企業開發的“恒大晉唐海灣”、“白金海岸”、“書香小鎮”、“平海逸龍灣”、“高龍灣1號”等，均為高層公寓，容積率低于1.5，建筑密度低至18%，綠化率大于50%，樓間距最寬達90余米。不少建筑的外形像一艘艘游輪停泊在海岸。有的樓盤將海景別墅、商業和五星級酒店、商業中心、海岸泳池、中心花園融于一體，以前所未有的恢弘手筆，構架涵蓋時尚商業、生活購物、休閑娛樂、海上運動等現代海洋休閑元素的濱海度假體系，將自然而奢華的灣區生活揮寫得更加優雅。但這些片區幾乎沒有本地人居住，官方數據顯示，每年冬天來海南的候鳥人口超過一百萬。海南的購房主力人群一直以島外客為主。鏈家旅居指出，2017年海南島外客戶購房占比高達88%。島外人在文昌置業通常會選擇兩個靠海的片區：清瀾的高隆灣和龍樓銅鼓嶺的月亮灣。這些片區也聚集了國內多家知名開發商：恒大、世茂、魯能和雅居樂等。高隆灣、月亮灣的商品房均價已經突破或接近1萬元／平方米。安居客的數據顯示，高隆灣片區的商品房均價為12198元/平方米，月亮灣片區則為9210元/平方米。上述片區多數主力房源為40平方米到90平方米左右的小戶型，總價大致在40萬元到100萬元之間，均需一次性付款。

無論是高隆灣還是月亮灣，環境確實優美，適合居住，但是幾百萬平方米的住房量，對于一個人口不多的小城市而言，是個難以消化的數字，去庫存的任務十分繁重。于是在海邊的馬路上、住宅小區出入口，到處是推介樓盤的攤位：有的是五六個攤位扎堆，吆喝招攬；有的是一人一車（房源信息掛在后備箱上） “獨釣”來客。在路上行走，會隨時被中介機構人員迎面攔住：“要不要看看房子？”在菜市場、超市門前，隨時可聽到 “9千元全裝修”、“7千元拎包入住” 的賣房吆喝聲，讓人禁不住心動。

二、海南人沒有投資房產的偏好

在海南時間長了便發現，海南本島大多數居民并不需要購買商品房。他們沒有投資房產的偏好，大約有三個原因：一是海南本島人喜歡居住在更有生活氛圍的城市中心區，例如文昌的本地人大多居住在醫院、學校配套等更為齊全的文城鎮和開發區。“靠海的房子，本地人一般不會買，也買不起。”多名本地人表達了相似的觀點：“本地人其實是不愛住靠海的房子的。你去住了就知道，風一大吹得人不舒服的，而且靠海的那些地方買東西也不方便。”本地人聚集的片區如文城鎮等，則很少有在售一手商品房。如果參考二手房的均價，則與靠海片區有著較大落差。文昌本地人老周表示，他妹妹去年在東海椰苑（不靠海灘）購買了一套房子，一平方米大概六千多。其他不靠海的房子均價也都在7000元/平方米左右。

第二個原因是房產對于海南本島人而言，就是一個居住的場所，他們追求生活的悠閑和隨意，對于商品房的熱情并不高漲。島上資源豐富，多數島民都有宅基地，蓋一棟小樓足夠住一家三代。“為什么要買房？那些房子太小了，不舒服。我們家里的房子又大又寬多好啊。說實話，如果讓我買這種房子，也不是說買不起，但就是不想買。我們海南人生活很輕松的，不在乎這些，平常喝喝茶、打打牌挺好。”

第三個原因是海南本島人“如果是老師啊、公務員啊，會有一些福利房的”。如果在行政機關、事業單位任職，可能獲得購買福利房的資格。筆者也看到在文昌有諸如環衛·園林局生活小區、財政深田小區等住宅小區。一名在海南從事房地產交易的人士說，一些大型企業也給予內部員工購買福利房的名額，這些房子的單價普遍比市面上的商品房低數千元：“都是給員工的福利。”

與其他城市承接了島外的度假需求不盡相同，海口市有一部分需求來自島內其他市縣的居民。文昌居民老馮說：“如果說要買房，我們一般就是給孩子買，也不會在文昌買，會去海口買，那兒畢竟是省府。”小葉是儋州人，在海口工作。2017年他在海口購買了一套90平方米的住宅，價格在1.5萬元/平方米左右，供房貸三十年。他買房的原因是，一家人都在海口生活和工作，需要有個家。海口的本地人對于“買房”也相對坦然。海口老張是出租車司機，在海口郊縣有一棟自住房。他曾經想過為孩子在海口中心區買一套學位房，但是：“價格太貴了，月供還起來還是挺吃力的。想了想也不是一定非要上好學校不可，沒那個能力，就這樣吧。”房地產中介攤位上陳列的廣告牌顯示，三亞的新建商品房均價3萬、海口2萬、文昌 1.6萬、萬寧2萬、瓊海1.8萬、陵水2.5萬，房價與海南本島人的收入差距還是比較懸殊的，由此可以看出，房價高也限制了海南本島人買房。

于是在海南的海濱城市里，兩類人居住在各自的區域：市中心生活著本島居民，海邊生活著島外人。即使生活在同一座城市中，兩個群體也有著較為明顯的界限。能把他們聯系在一起的，就是買菜、看病和出行等生活場所和日常活動。當然，海南本島人對島外人踴躍購房推高房價、采購食品推高物價還是頗有微詞的。

三、海南堅守土地利用底線、生態保護紅線和耕地保護紅線

2018年1月，海南島上處處勁吹生態環境整改之風，從文昌到三亞，房地產違法用地、違規建設、違法填海的行為正在全面整改之中。2017年12月23日，中央環保督察組向海南反饋環保督查意見時指出：房地產企業指到哪兒，政府規劃跟到哪兒，房地產綁架海南規劃，鼓了錢袋，毀了生態。

2018年1月下旬的一天， 在海南文昌市清瀾半島即將被拆除的菜市場前，文昌環保工作組的工作人員這樣答復附近業主的詢問：“被拆除的菜市場原規劃屬于綠地，我們是依法執行。有其他的疑問，請你們去找開發商協調。”清瀾半島位于文昌市的清瀾開發區。環保督察意見指出，清瀾半島漁人碼頭項目屬于未報先建項目，非法占用公共綠地。根據中央環保督察組反饋的整改意見，文昌市對漁人碼頭七處違建項目進行拆除，拆除總面積為5229平方米，拆除后恢復為綠地。文昌市的另一整改項目是魯能山海天精品酒店和魯能山海天展銷中心項目。據《海南日報》報道，省市兩級海監執法部門正在督促項目業主開展整改工作，違法填海工程對海洋環境影響后評價、生態補償方案及岸灘整治修復方案等，正在根據專家評審意見進行修改完善。

再往南的三亞，整改工作也在進行之中，三亞鳳凰島、小洲島度假酒店項目，鹿回頭片區半島一號項目等均已對一批違規違法項目實施暫停建設、暫停營業等措施。一名海南本地的小型開發商告訴筆者：“以前管控得松，填海成本很低，三五十萬元就可以填一畝地，化整為零、圍海造地的情況屢見不鮮。現在中央這么嚴厲，這種情況不可能再出現了。”

環保督察風暴的來臨將地產開發與生態保護的矛盾推上風口浪尖。實際上，自2017年以來，中央乃至海南省就有意識減少GDP對于房地產的依賴，且出臺了多個規范房地產市場發展的政策、文件。

2017年9月29日，海南省住房和城鄉建設廳發布通知，要求各市縣停止批準套型建筑面積在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建設。這一規定迅速落地，一些本來已經在建的項目也不得不更改規劃。2018年1月22日，在文昌市一個海景樓盤，銷售人員對筆者說：“這一片本來也是準備做小戶型的，新規下來后，再這樣是拿不到預售證的。公司應該會改成大戶型，但那樣就不太好賣了。”

2018年1月，海南省人民政府出臺《關于進一步加強土地宏觀調控提升土地效益的意見》，提出要堅持“總量鎖定、增量遞減、存量優化、效益提高”等基本要求，確保堅守土地利用底線，嚴守生態保護紅線和耕地保護紅線，包括要嚴禁將其他各類用途的土地改變為商品住宅用地，禁止各類招商項目中配建商品住宅，禁止商品住宅和其他產業項目捆綁搭配供應，等等。

在2017年，海南的住宅土地供應已經明顯下降。海南省國土資源工作會議發布的數據顯示，2017年海南省全年供應商品住宅用地面積2165.55畝，同比下降62.91%，成交均價436.52萬元/畝，同比增長89.86%。2017年12月25日，海南省委書記劉賜貴在海南省委經濟工作會議上強調，“海南不能變成房地產加工廠”。在今年1月26日召開的海南省六屆人大一次會議上，海南省省長沈曉明表示，2018年海南將減少房地產投資比重，繼續深化“兩個暫停”、中部生態核心區永久停止開發新建外銷房地產等調控政策，嚴格執行預售許可證、價格備案、公建配套等制度，科學調控房地產開發規模、結構、布局和節奏。省長沈曉明在政府工作報告中更明確指出：保護好海南生態環境，是中央賦予海南的重要政治使命，是全國人民和全省人民的共同期盼，必須以最嚴謹的規劃、最嚴格的措施、最嚴厲的處罰、最嚴肅的問責，確保海南生態環境只能更好，不能變差，不折不扣抓好中央環保督察問題整改，加快形成生態文明建設的良好社會風尚和長效機制，努力建設全國生態文明示范區，呵護好海南的綠水青山，呵護好海南百姓的金山銀山。

四、海南房地產業發展適當收縮讓從業者躊躇不決

面對海南房地產領域的強力整頓，房地產從業者開始尋覓新的出路。開發商王鵬告訴筆者，他在海南有兩個正在開發中的項目，“公司現在還有一百多畝的別墅用地，但現在肯定是建不了別墅的。只能看能否更改規劃，現在只能先放在那里，也不知道怎么辦。”上述別墅用地是他與朋友合伙的公司從公開市場拿下的一宗土地。“都是以前拿的，海南之前的地不太值錢。國際旅游島的概念一出來，海南的房地產開發又熱了起來。”王鵬表示，做完手上的項目他就回老家了，現在已經很難在海南斬獲新項目了。“哪里還買得到地？好的地、沿海的地也都在大開發商手里了，跟我們沒關系。”

在海南從事房地產中介業務的機構數量可觀，根據海南省住房和城鄉建設廳發布的數據，截至2017年12月15日，全省房地產中介機構累計備案3092家。而2017年11月，北京市備案中介機構為3038家，海南的中介機構數量已與北京市相當。小高是從事房地產交易的中介人士，從業時間不到兩年。他的主要工作是帶著潛在客戶到各個樓盤參觀，他提供交通工具且不收取客戶的任何費

用。如果最終能夠成交，則從開發商處收取一定的傭金。他們是開發商的“獲客渠道”之一。小高說，去年一整年他總共簽了十多單，拿到的傭金有十多萬元。他覺得自己的收入并不高，而且競爭也很激烈。小高已經看到了這個行業的市場空間不斷被擠壓，他說：“很多客戶現在都自己直接去樓盤看，一些大型的開發商也不太愿意和我們合作，他們寧愿去投很多的廣告，給的傭金也很低。海南已經快沒地（住宅用地）了，或許再過個幾年就漸漸沒有商品房賣了。等到那時候，我就不干這一行了。”