政府不再壟斷住房供地有助于緩解住宅市場供需矛盾

文/卞文志

2018年1月15日，國土資源部部長姜大明表示，我國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，將非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點，推動建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一的提供者。在業內專家看來，以上制度的推行，對城市租賃市場影響最大，對于商品房住宅市場而言，能起到緩解供需矛盾的作用。

土地政策調整，房地產業全新時代來臨

姜大明表示，各地在改革試點中要認真開展農戶資格權的法理研究，探索宅基地“三權分置”的具體實現形式，可以重點結合發展鄉村旅游、返鄉人員創新創業等先行先試，探索盤活利用農村閑置農房和宅基地、增加農民財產性收入、促進鄉村振興的經驗和辦法，同時，我國將探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權，適度放活宅基地使用權。他強調，這是一項重大理論和實踐創新，同時禁止城里人到農村買宅基地，嚴禁下鄉利用宅基地建別墅大院、私人會館等。

“政府將不再是居住用地唯一提供者。”對此，有關專家表示，在類似政策下，關于小產權房的討論或會繼續增加。但必須強調一點，小產權房是在無審批、無監管的非法用地上建成的，被定性為違法違章建筑，沒有轉正的可能，此外，其本身也不是在常規意義上的類似宅基地上建設的，更多是農村經營性用地，其與宅基地不是一個土地概念。所以，對小產權房依然會進行管制，合規的宅基地將獲得優先改革的機會。

有業內人士認為，姜大明部長所提出的政策解禁，或是對集體建設用地尤其是宅基地的“解放”，利好部分大城市周邊宅基地的盤活。但仍有兩條“紅線”：一是土地屬性不改變，仍然屬于集體建設用地；二是允許租賃住房產品先行探索。中原地產首席分析師張大偉認為，國土資源部鼓勵集體用地建設租賃房，有利于提高用地指標緊張的城市加快租賃房源供應的可能性。

目前，北京、上海、廣州、武漢等開展利用集體建設用地建設租賃住房試點的城市基本都屬于一、二線城市，這些城市國有土地庫存相對緊張，而部分區域存在城中村等集體土地，如果這部分土地進入租賃市場則不僅有利于房源供應，也有利于城中村改造。張大偉分析稱，還需要注意的是住房與商品房的區別。本次國土資源部釋放的信號對城市租賃市場影響較大，對商品房住宅市場將會起到緩解供需矛盾的作用。此外，當前對于居住用地方面的“放開”，其實只有利于租賃市場的發展，其他領域仍有待商榷。對此，有專家表示，此舉將有效增進區域租賃市場供需平衡，住房租金也將有所下調。這不僅將有利于租房者，一些企業員工或者是各領域的優秀人才也可能是潛在的受益者。

有網民稱，探索將非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地，宅基地“三權分置”，將開啟房地產管理模式和土地市場的深度變革。隨著新的改革舉措實施，非房地產企業依法取得使用權的土地被用于建設住宅，將實現多元主體的住房供應，這也是對土地市場的松綁與放權。政府不再壟斷住房用地，盤活非房地產企業自有土地和農村集體經營性建設用地是貫徹中央提出的建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉“兩多一并舉”住房制度基礎性的土地制度變革，有望以此漸別土地財政，抑制地產投機，滿足住有所居的要求，維護不動產市場的穩定。

土地制度改革是解決諸多問題的關鍵

有關專家稱，政府將不再壟斷土地供應，這可能是中國房地產市場迄今為止影響最為深遠的事件。中國土地稀缺的根本原因是不合理的土地制度這一人為因素。有關專家分析認為，這主要表現在三個方面：一是政府對土地一級市場的壟斷。在土地一級市場被完全壟斷的情況下，政府為實現收益的最大化，在土地供應計劃上會按照行情進行調節，以實現土地價格的最高化。二是土地結構不合理。各地為追求GDP，人為壓縮住宅用地的比例，導致住宅用地的比例偏低，更進一步導致土地的短缺。三是土地的大量浪費。

國土資源部明確提出未來土地的“多主體供應”，盡管從目前的舉措看，除 “非房地產企業的用地用于住宅建設”這一點可以直接增加土地供應外，其他諸如集體土地只能用于租賃房試點等仍未完全放開限制。此外，當前中國土地制度改革的問題仍遠遠多于姜大明提出的三點，例如土地的70年使用權問題等，屬于重點難點問題。所以說，土地制度的改革是關鍵。

唯有“多主體供給”才能保障健康發展

十九大報告明確提出了“多主體供給”，而多主體供給也會在土地供應上得到體現。一般而言，土地市場的用地來源主要包括國有用地和集體用地。所以，國土資源部作此表述，或許將在住宅市場的用地方面逐漸放開集體建設用地用于租賃類住房的供應。此外，類似用地也可能是從其他非地產開發企業的手中獲取，尤其是一些國有企業的用地。業內人士指出，很多國有企業擁有不少工業性用地，當前需要積極轉變性質，過去很少會提及將此類土地轉變為住宅用地，但也不排除一些大城市在土地增量市場有限的情況下，會積極盤活類存量用地。這些盤活實際上都有助于土地用地制度的靈活運用，同時為“商品房、保障房、共有產權房、租賃住房”四元產品線提供更有保障的用地供給。

2018年元旦前召開的中央經濟工作會議也明確提出推動建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度，多主體供應房源，必然需要多主體供應土地。由此可見，預計未來非房地產企業開發集體土地的政策將會加速試點。這意味著，今后并非必須是房地產開發商才能拿地建房，例如房改前有過的住房合作社形式，再如單位拿地建房等。如河南有一家公司，私人拿地，類似于房改前集資建房的形式。這不僅可以解決單位員工的住房問題，還可以吸引更多優秀人才就職，與此同時，這些員工也將成為政策的直接利好對象。在專家看來，政策中的“非房地產企業依法取得使用權的土地”其實還包括集體經濟組織、非開發類的相關企業、個人以及以持有方式持股的金融投資公司等。

有關專家認為，過去很少被提及用于住宅用地的國有企業工業用地，當前也需要積極轉性，不排除一些大城市在土地增量市場有限的情況下，會積極盤活此類存量土地，為商品房、保障房、共有產權房、租賃住房的“四元產品線”提供更有保障的土地供應。政府不再壟斷住房供地。需要注意的是，住房與商品房是有區別的。目前，政策更多提及的是租賃住房試點，集體土地用作租賃用地是試點方向。

可以預料的是，未來有相當比例的土地和住房供應將通過非房地產企業進入市場，提供給企業員工以及廣大租房者使用。這會對整個土地和房地產市場產生結構性影響，租賃性及其他性質的保障類住房數量會不斷增多，進而形成與商品房并重的市場模式，中低收入群體和高收入群體將各取所需，選擇不同屬性的房屋。租房市場也會因供應量不斷增加而大大緩解目前供需不對等、租房難、租房貴等矛盾，為租購同權奠定可行基礎。同時，這也將倒逼地方政府擺脫對“土地財政”的依賴。地方政府不能再依靠對一級土地市場的把控，通過不斷推高土地拍賣價格來獲取巨額收益。開發商高價拿地再天價售房的傳統模式也面臨重大挑戰，城市房地產行業的短期炒房投機現象將受到相應遏制。人們的住房理念隨著住房租賃市場的壯大，有望逐步得到改變，整個房地產行業也將朝著更為健康有序的方向發展。