再論房地產業高質量發展

文/穆子犁

年初，筆者撰寫了《試析房地產業高質量發展》一文，對于房地產業發展提出了若干粗淺的看法（刊登于《上海房地》2018年第二期）。在深入學習黨的十九大報告和中央經濟工作會議精神后，筆者對于房地產業高質量發展問題有了新的認識和感悟，繼續撰寫了《再論房地產業高質量發展》，以期引起廣泛討論。

一、房地產業發展不平衡不充分的矛盾是追求高質量發展的動因

黨的十九大報告指出，經過長期努力，中國特色社會主義進入了新時代。這一判斷的主要依據是我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分發展之間的矛盾。改革開放40年來，我國經濟發展已經完成了以發達國家為標桿的速度趕超，作為世界第二大經濟體，我們已經不需要過度關注經濟增長的短期波動，在經濟增長可以接受的基本穩定和平緩區間內，應將經濟發展的注意力更多地放在提質增效上，加快經濟結構調整，推動發展方式轉變，實現新舊動能轉換。

推動經濟高質量發展，關鍵是要全面準確理解社會主要矛盾 “不平衡不充分的發展”的表現，因為不平衡不充分的發展，其實質是發展質量不高的問題，也是推動高質量發展的起擔，保障住房的任務分配和建設標準過于單一，導致房源不足或過量配置，保障體系的退出機制不健全，影響住房保障體系的可持續性；四是購租并舉機制不平衡，住房租賃市場與住房買賣市場相比，發育不健全、不成熟，樓市“重售輕租”的局面難以改變市場恐慌性購房的預期；五是房地產生產與生態發展不平衡，綠水青山就是金山銀山理念已深入人心，但人民群眾對美好環境和生態產品日益增長的需要，與生態環境總體不佳的矛盾仍很突出。

房地產業發展的“不充分”說的是總量和水平問題，主要指發展不足、潛力釋放不夠、發展中還有很多短板。其“不充分”有六個方面的表現：一是有效供給不充分。居民消費結構加快升級，而房地產新產品和新服務的供給能力跟不上，居民個性化、多樣化、服務性的需求難以得到滿足。二是建筑能耗和居住能耗巨大，特別是消耗土地資源、水資源，對環境、氣候產生巨大影響，資源節約不充分已經成為影響很多城市可持續發展的大問題。三是房地產市場機制發育不充分，仍然存在壟斷性，信息披露不充分，由于房地產開發投資大、回收期較長，進入門檻相對較高，容易形成壟斷，而市場壟斷又造成信息披露極不完全，這為房地產商通過互相之間合謀、影響市場博弈、操縱房價牟取暴利提供了可能。四是基礎信息和資料披露不充分。目前，我國還沒有統一、規范的房地產市場信息發布平臺，各地和各部門之間發布的信息不統一，也不完整，經常發生互相矛盾的情況，不能給政策制定者提供完整而準確的信息，無法使政策更具有針對性。五是動力轉換不充分，新技術、新產品、新業態和新模式不斷涌現，新舊產業融合不斷加快，但房地產業的動力轉換在整體規模和貢獻上還相對有限，創新驅動增長格局尚未真正形成。六是制度創新不充分。房地產市場運行中存在的種種不規范行為（土地交易、房地產開發、房地產銷售、房地產信貸、房地產中介、房地產市場監督體系），表明房地產領域普遍存在法律和制度不健全的問題，亟須制度創新，加快法制建設。

二、房地產業高質量發展的內涵

我國社會主要矛盾的變化決定了經濟工作的方向和重點，即我國當前處在從中高收入向高收入邁進的關鍵期，處在轉變發展方式、優化經濟結構、轉換增長動力三大攻關期，必須堅持質量第一、效益優先，扎實推進質量變革、效率變革和動力變革，要求經濟發展切實轉向高質量發展。房地產業發展也不例外。

房地產業高質量發展，首先需要滿足人們高質量的生活需求。由于目前房價過高，養老、醫療、教育等給居民帶來的負擔還比較重，人民群眾消費能力和意愿受到明顯抑制。人們的高質量生活需求應當以平抑的房價來滿足，讓居民有更多的收入去釋放被抑制的其他需求，進而帶動供給端升級，促進供需在更高水平實現平衡。

房地產業高質量發展，需要高質量的供給，要深化供給側結構性改革，提高住房等產品質量和服務的供給質量，更好滿足日益提升、日益豐富的需求，跟上居民消費升級步伐。

房地產業高質量發展，需要高質量的配置，要充分發揮市場配置資源的決定性作用，充分發揮政府以城市規劃對房地產市場作戰略引領和剛性管控的作用，減少配置扭曲，打破資源由低效部門向高效部門配置的障礙，提高資源配置效率。同時，放開房地產金融吸收民間資金的限制，實現民間資本高質量的配置，

房地產業高質量發展，需要高質量的財產調節，要發揮好稅收的作用，調節住房財富差距過大的問題，避免形成階層固化。加快房產稅改革，具有多重效應：有利于引導住房合理消

房地產業高質量發展，需要高質量的投入產出，即用有限的資源創造更多的財富，提高土地資源的集約利用程度，實現成本最小化或產出最大化。實現高質量投入產出，就是要更加注重內涵式發展，提高勞動生產率，增強發展的可持續性，推動經濟從規模擴張向質量提升轉變。費和市場預期；有利于促進社會收入再分配和優化利益調節機制；有利于構建地方稅主體稅種，為地方政府提供持續穩定的收入來源并促進政府職能轉變；有利于標本兼治地建立房地產業健康發展的長效機制。

房地產業高質量發展，需要高質量的經濟循環。經濟循環是生產、流通、分配與消費，虛擬與實體互動與周轉的總過程。提高循環質量，是實現生產要素高效配置的途徑。當前我國經濟存在三大失衡：供給和需求失衡、金融和實體經濟失衡、房地產和實體經濟失衡。根本上說，它們都是經濟循環不暢的外在表現。促進高質量的循環，就是要暢通供需匹配的渠道，暢通金融服務實體經濟的渠道，落實“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，逐步緩解經濟運行當中存在的突出失衡，確保經濟平穩可持續運行。

總之，房地產業高質量發展，是由過去40年的高速增長解決了“有沒有”的問題后，轉向根本解決“好不好”問題的高質量發展，體現為不斷適應需求端消費升級趨勢，提升供給端的產業素質、企業活力、產品與服務的質量和水平，體現為產業結構的高端化、技術結構的升級化、資源能耗使用的遞減性和勞動力結構的適應性，體現為區域經濟發展的協同性、整體性、包容性和開放性，體現為形成實體經濟、科技創新、現代金融、人力資源相互促進、協同發展的產業體系，形成市場機制有效、微觀主體有活力、宏觀調控的經濟體制，構建起政府、市場、企業主體之間的善治關系。當然，由增長轉向發展，高質量發展外延拓寬至生態文明體系和民生權益保障，乃至于體現人民獲得感、幸福感、安全感、價值感等諸多方面。

房地產業高質量發展既然有著如此豐富的內涵，而且在實踐中還在不斷拓展，房地產界和實際工作部門設計比較科學的高質量發展指標體系、政策體系、標準體系、統計體系、績效評價、政績考核、評價體系等，就能以高質量考評引領和驅動高質量發展。

三、建立房地產業發展長效機制是高質量發展的驅動力

是一項開創性工作。當前工作的著力點在于：一是能設計好適應經濟發展新常態、順應高質量發展要求的比較科學合理的指標體系、標準體系、統計體系；二是能適應現代化發展進程，在創新發展中對評價指標予以不斷調整、不斷修正；三是能在實際操作中通過績效評價、政績考核形成反饋機制和政策保障體系；四是廣泛借鑒國內外比較成熟和廣為接受的經濟社會發展測評體系和最新研究成果，加快建立適應、反映、引領、推動高質量發展的考評體系。在建立這些體系的過程中，要更加注重反映發展的質量、結構和效益，更加注重反映人民群眾多樣化美好生活需求，全面展現質量變革、效率變革、動力變革，從而

這兩年，我國房地產市場整體供需關系已發生了重大變化，城鎮居民住房極度短缺的時代已經過去，大多數城鎮居民住房供需關系正趨于平衡，但房地產市場大起大落的問題尚未根本緩解。近年來，房地產業與實體經濟失衡的矛盾比較突出，房地產貸款占全國新增貸款接近一半，個人住房貸款余額快速增長，并推動房價快速上升，造成市場資源配置嚴重扭曲。2017年以來，一、二線和部分三、四線城市密集出臺了限購、限價、限售、限貸等行政性措施，房價快速上漲的勢頭有所緩解，但由于適應市場規律的基礎性制度和長效機制尚未建立，部分地區房價上漲壓力仍不小，市場出現大幅波動不無可能。因此，建立房地產業發展長效機制的任務越來越迫切，這不僅是確保房地產業健康發展的措施，還是房地產業高質量發展的保證。

建立房地產業發展長效機制的根本目的，是推進房地產業高質量發展，很好滿足人民日益增長的美好生活需要，而推進房地產業高質量發展就是使創新成為第一動力、協調成為內生特點、綠色成為普遍形態、開放成為必由之路、共享成為根本目的的發展。建立房地產業健康發展的長效機制，在業內比較一致的認識是要加快推進住房制度、土地供應制度、住房金融體系、房地產稅收制度、房地產市場規制、新型城鎮化等一系列制度建設。除此之外，由于城市是房地產的載體，城市規劃是房地產的依托，即房地產業發展是建立在城市規劃基礎之上的，城市總體規劃的功能和作用顯示其對房地產業發展的重大影響。因此，城市總體規劃的設計和實施已經成為房地產業健康發展長效機制不可或缺的組成部分。

日前，國務院批復《上海市城市總體規劃（2017—2035年）》，為上海市城市發展及規劃、建設和管理工作指明了方向，是上海房地產業高質量發展的藍圖。在市委、市政府召開的《上海市城市總體規劃（2017—2035年）》實施動員大會上，市委書記李強強調，要以更加寬廣的視野，始終堅持對標國際最高標準、最好水平，為提升經濟發展動能、文化品質、城市治理水平等提供借鑒，要牢牢把握高質量發展和高品質生活這兩大落腳點，著力提升城市功能，塑造特色風貌，改善環境質量，優化管理服務，努力建設卓越的全球城市和具有世界影響力的社會主義現代化國際大都市。市長應勇指出，要牢牢把握守住底線、優化功能布局“兩個關鍵”，把牢人口規模、建設用地、生態環境、城市安全四條底線，著力提升功能品質、深化產城融合，著眼長三角一體化發展，優化全球城市功能布局。

《上海市城市總體規劃（2017—2035年）》的頒布實施對房地產業高質量發展的意義重大：一是城市總體規劃中“卓越的全球城市、創新之城、生態之城、人文之城”的城市定位展現了房地產業發展的宏偉前景，正如市委書記李強指出的，注重城市高質量發展，從集聚輻射能力來講，必須堅持功能發展導向，全面增強城市核心功能，加快建設國際經濟、金融、貿易、航運、科技創新中心“五個中心”，對外要能配置全球資源，對內要輻射帶動區域經濟發展。上海的特色不僅體現在浦江兩岸的摩天大樓上，更體現在十里洋場、萬國建筑上，體現在梧桐樹下的小洋房、里弄小巷的石庫門上，要結合城市有機更新，保護好歷史建筑和風貌街區。

二是城市發展的價值取向不僅是經濟總量的擴大，還有市民可感知的城市品質的持續提升。正如市委書記李強指出的，要把高質量發展和高品質生活作為規劃實施的根本落腳點。從城市基礎設施細節入手，在精細化管理上下繡花功夫，使城市更有序、更安全、更干凈、更有溫度。要加強城市設計，重視城市色彩，讓城市少一些鋼筋水泥色調，多一些溫暖、時尚和富有吸引力的色調。要著眼整體協調性，補齊影響發展質量和整體水平的短板。為城市多留一些為人稱道的贊嘆，不留被人詬病的遺憾，既要有看得見、摸得著的有形創造，也要探索留下更多“軟件”成果。

三是城市總體規劃致力打造高品質生活，要讓所有工作生活在上海的人們都能感受到這座城市帶來的獲得感、安全感、幸福感。正如市委書記李強所指出，要抓住市民群眾關心的教育、衛生、就業、養老、住房、文化體育和助困幫扶等基本公共服務，讓服務更加便捷可及，著力解決交通等大城市發展面臨的普遍難題，著眼于高等級公共服務供給，建設一流文體設施，著眼未來城市對生態環境的更高要求、更嚴標準，打造更多優美的生態空間，讓老百姓有更多機會親近自然，使上海成為具有國際吸引力的宜居之都。

上海城市總體規劃展示的美好前景，激勵我們必須切實抓好規劃、實施管理。要堅決維護總體規劃的嚴肅性和權威性，要抓緊深化細化專項規劃、詳細規劃，凡涉及城市發展動力活力、關系民生福祉的目標，越早實現越好。要全力推進“三大任務”：一是建設更有活力、更具競爭力的創新之城，加快建設具有全球影響力的科技創新中心，率先建立現代化經濟體系；二是建設更富魅力、更有溫度的人文之城，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，加強歷史風貌保護，加快建設國際文化大都市；三是建設更加美麗、更可持續的生態之城，顯著改善環境質量，增加綠色生態空間，把我們的共同家園打造得更加美好。