“缺錢”的房企

宋慧芳

2015年至2017年一季度火熱的樓市，令大部分主流房企都賺得“盆滿缽滿”，這也在2017年財報中得到反映。碧桂園、萬科、恒大銷售突破5000億大關，成為2017年房企豐收的鏡像。在此基礎上，主流房企超過8成在2017年利潤明顯上漲甚至翻倍。

然而房地產市場自有其周期。隨著2017年3月以來樓市調控不放松、金融去杠桿的持續，市場保持平穩，房價似乎也比較平穩。然而，2018年以來，各房企再繼續追求規模銷售業績的同時，將面臨市場下滑和資金鏈的雙重風險。

事實上，房企融資和資金鏈問題在2017年已經顯露端倪。境內融資如公司債大幅減少，高成本的境外融資風行。進入2018年，就連傳統的銀行開發貸成本也在上揚。包括碧桂園、新城控股等房企在內，其相關負責人均表示，2018年是融資環境很緊的一年。據《中國經濟信息》記者不完全統計，2018年房企到期債務（含回售權）約為 5000億元，是 2017年總償還量的 3倍，在償還債務的同時還要再融資。可見正如中原地產等機構認為的一樣，2018年將是房企4年來資金壓力最大的一年。

利潤可觀

銷售規模增長也給主流房企的利潤帶來良好表現。截至3月26日，據中原地產研究中心統計，從已經發布的企業業績看，2017年房地產全行業主流房地產企業利潤爆發已經成為定局，除了部分轉型的中小房企外，主流房地產企業利潤全面爆發，超過8成在2017年利潤明顯上漲。

部分房企的凈利潤增幅在30%到90%之間，不少房企利潤同比增幅超過100%，如碧桂園實現銷售與凈利潤雙豐收，去年凈利潤約287.5億元，同比增長110.4%；中國恒大凈利潤370.5億元，大幅上漲110.3%；雅樂居去年凈利潤共67.80億元，同比增加122.3%；太古地產有限公司 期內股東應占綜合溢利同比增長126%。部分房企增幅甚至突破200%，富力去年凈利潤同比大增204%，SOHO中國期內純利同比增長達420%。

去年銷售過千億的房企達到17家，凈利潤過百億的房企也達到15家以上。在凈利潤200億級別就有碧桂園、萬科、恒大、中海地產，其中恒大和中海地產甚至已經超過300億元。

據《中國經濟信息》記者了解，合計超過50家房地產企業的年報數據顯示，平均2017年房地產行業主流企業，凈利潤率高達12.3%。相比2016年全年房企平均不到10%的凈利率明顯上漲。2015年為9.69%，而2016年為9.73%。整體看，房地產企業在2014年平均凈利率跌入個位數后，時隔3年，再次回到2位數。包括萬科等企業的凈利潤率都超過了2位數。

不過，易居克而瑞報告指出，2017年500強房企銷售金額高速增長主要受益于高房價，營業利潤增長率雖然連續三年回升，但均未超過2010年水平，從銷售增速和盈利增速上看，房地產行業依舊處于下行周期。

資金承壓

在經歷了2017年的火熱之后，房企能否在2018年依舊保持勢頭？從房企陸續發布的業績目標來看，它們似乎依然信心十足。例如，旭輝為自己定下了2018年1400億元的目標；新城控股更是對新年度計劃信心滿滿，表示未來三年欲實現3000億元目標；建業的目標是三年沖進千億陣營；融創提出2018年銷售收入目標為7000億元，增速達到93%；作為2017年房企銷售冠軍的碧桂園在其最新的業績發布會上提出，不設定2018年的銷售目標，但是也像它說的，沒有設定銷售目標不等于沒有目標；中國恒大也提出相對保守的5500億元銷售目標。

新城控股高級副總裁歐陽捷則向《中國經濟信息》記者提供了一個保守估計的數據：2020年TOP4房企銷售額均將超過萬億元，TOP1房企可能接近3萬億元，合計約6萬億元；第5～10名房企銷售額將達3500億元～8000億元，合計銷售額約3萬億元。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《中國經濟信息》記者，房地產行業集中度不斷提升，這也促使房企不得不盡力沖刺，因為一旦放慢腳步，就會被其他企業甩在后面，生存空間就會被擠壓。正如歐陽捷所言，“有規模才有江湖地位、有江湖地位才有話語權。”因此對于多數房企而言，2018年依然是拼搏的一年。

雖然房企干勁十足，但是2018年的樓市環境也將不同于2017年。雖然房企的名次依然在不斷的刷新，但是2018年房企融資渠道收緊的同時，地產公司債務也將進入到期、回售的高峰階段，這無疑加大房企的資金壓力。目前市場普遍擔心的是，房企是否有足夠的償債能力，是否會引發信用風險，償還壓力是否會擠出用于開發投資的資金。

融資困難

在樓市調控的大趨勢下，房企越來越關心資金鏈安全。正如孫宏斌在亞布力論壇上感嘆，如今的3600億元之后的融創，最擔心反而不是增長問題，而是安全問題。不管是這兩年萬科在總部層面成立風險管控部，還是2017年被中國恒大以高薪聘請任澤平后成立恒大經濟研究院，其初衷都是以此來應對未來發展的不確定性。

國海證券分析師靳毅分析表示，對于房企來說，最傳統的融資方式還是銀行貸款。但近年來房企對開發貸的依賴程度下降。其中開發貸占比由2011年第三季度末的32.8%下降至2017年第三季度末的26.0%。

最主要的原因還是銀行發放開發貸，需要開發商滿足“四三二”原則，即“二級開發商資質、30%以上自有資金投入、四證齊全（土地證、用地規劃證、建設規劃證、施工許可證）”，2018年對于上述原則要求的執行力度將不僅趨嚴，按照正常的還貸周期，2018年還將進入償債高峰期。據任志強此前的統計，自2017年至2019年，三年還款總規模將超過1萬億。即使是部分償債，房企也會壓力很大，因為新增融資難度空前，很多房企2017年銷售業績很漂亮是先賣掉了容易賣的項目，剩下的都是高成本項目，所以銷售更困難。

據某股份制銀行相關業務工作人員透露，“貸款的導向是更鼓勵支持小微、科創、國家重點產業，在房地產方面保持一個正常合理增速就可以了”。受限于開發貸的審核趨嚴，預計 2018 年新增房產開發貸較2017年可能有所下滑。

2017年6月，財政部發布《地方政府土地儲備專項債券管理辦法（試行）》，要求不得通過地方政府債券以外的任何方式舉借土地儲備債務。浙商證券分析師孫付表示，2018年對土儲機構停發貸款的影響將減弱，預計新增地產開發貸將有所恢復，不過整體而言房企新增銀行貸款增速將溫和下滑。

由于2017年金融監管加強，部分銀行表外業務受限制，其中委托貸款受影響較大，因此房地產企業融資轉向信托貸款，導致房企信托貸款規模在2017年大幅上升。

然而，2017年12月銀監會下發《關于規范銀信類業務的通知》，拓寬了銀信業務監管范圍，要求加強對信托公司通道業務等在內的各類銀信業務的監管。近日，銀監會下發通知，商業銀行和信托公司開展銀信類業務，不得將信托資金違規投向房地產、地方政府融資平臺、股票市場、產能過剩等限制或禁止領域。近年來銀信業務發展較快，其中通道業務占比較高，存在一定風險隱患。與此同時，央行牽頭制定的資管業統一監管新規近期有望落地。2018年信托業去通道業務趨勢明顯，對房地產企業信托貸款業務將產生負面影響。可見2018年整頓信托業是銀監會的工作重點。

中原地產首席分析師張大偉告訴《中國經濟信息》記者，由于國內房企融資渠道多受阻，且2017年人民幣兌美元持續升值，房企積極尋求海外發債。中原地產統計數據顯示，2017年全年，房企境外融資合計388.6億美元，同比2016年全年的140.6億美元上漲了176%。2018年截至目前，已有7家房企發布海外融資計劃，累積額度超過30億美元。張大偉表示，境內融資困難，為減緩后期資金壓力，房企海外融資步伐或將繼續加快。