商品房銷售欺詐現(xiàn)象及法律規(guī)制

孟美　李茜

摘 要：近年來，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個熱點(diǎn)，但與之相應(yīng)的法律法規(guī)還未健全，監(jiān)管措施實施力度過小，使得欺詐現(xiàn)象在商品房銷售中頻繁而出，如面積欺詐，廣告欺詐以及一房數(shù)賣等。因此，作為經(jīng)濟(jì)法領(lǐng)域中一項獨(dú)立部門法的房地產(chǎn)法，應(yīng)當(dāng)重新審視自己的地位，建立一套完整的房地產(chǎn)法律體系來維護(hù)其市場秩序的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：商品房；欺詐；法律規(guī)制

中圖分類號：D923 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：2095-4379-（2018）05-0197-01

一、商品房銷售中的欺詐行為的成因

（一）法律保護(hù)力度不夠誘發(fā)欺詐產(chǎn)生

隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對住房需求的不斷提高，國家對房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)作了一定的調(diào)整和完善，相應(yīng)的頒布了《商品房銷售（預(yù)售）管理辦法》、《合同法》相關(guān)法律法規(guī)。但這些法律僅規(guī)定事后的處罰方式，而對商品房預(yù)防制度的規(guī)定尚未明細(xì)。從本質(zhì)上而言，還未真正的建立一套完整的法律法規(guī)體系，一些相關(guān)的重要信息和如對于社會上出現(xiàn)的千奇百態(tài)的現(xiàn)象如何進(jìn)行規(guī)制還未在法條中明確規(guī)定。例如，房地產(chǎn)市場中買受者的知情權(quán)，房地產(chǎn)業(yè)宣傳廣告的公正性測評制度，房地產(chǎn)業(yè)一房數(shù)賣的預(yù)告登記制度等如何更詳細(xì)的制定和維護(hù)，如何更好的對截然不同的不合法行為作出及時的應(yīng)對措施等還未作更深的研究和討論。

（二）職能部門監(jiān)管不力誘發(fā)欺詐產(chǎn)生

大多數(shù)購房者和國家僅關(guān)注房價問題而忽略了商品房的性能、質(zhì)量以及銷售者是否具有資質(zhì)等問題，缺乏對房地產(chǎn)企業(yè)的嚴(yán)格監(jiān)管。房地產(chǎn)法律法規(guī)體系不完善，多數(shù)表現(xiàn)為地方性法規(guī)和規(guī)章，協(xié)定和條約以及各類文件等，客觀上促使職能部門的監(jiān)管的實施力度受到嚴(yán)重阻礙。

（三）消費(fèi)者法律意識欠缺誘發(fā)欺詐產(chǎn)生

商品房的購買者作為消費(fèi)者，在購房后發(fā)現(xiàn)房屋的質(zhì)量及相關(guān)設(shè)備不符合規(guī)定的情況下，仍然不懂用法律維護(hù)自身的合法權(quán)益，致使維權(quán)方面受到嚴(yán)重的阻礙，最終使得銷售者利用其弱勢實施欺詐。除此之外，立法上對消費(fèi)者的限制也是導(dǎo)致欺詐行為不斷出現(xiàn)的重要原因，即消費(fèi)者的知情權(quán)、求償權(quán)、公平交易權(quán)等方面不完善。

二、商品房銷售中欺詐行為的法律規(guī)制

（一）商品房銷售欺詐的懲罰賠償制度的完善

為了緩解商品房銷售懲罰性賠償制度適用法律依據(jù)的爭議，相關(guān)立法機(jī)關(guān)應(yīng)明確制定與懲罰性賠償制度相關(guān)的法律，使商品房銷售有法可依，有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)。為更好的維護(hù)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展給予司法保護(hù)。

（二）商品房銷售廣告相關(guān)立法的完善

我國首次出現(xiàn)商品房銷售的廣告欺詐行為后，就已制定了相應(yīng)的法律法規(guī)對其進(jìn)行整頓和處罰。但隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，之前制定的法律法規(guī)出現(xiàn)了一定的漏洞，并且相應(yīng)的司法解釋也未很明確的規(guī)定如何處理商品房銷售中出現(xiàn)的各種廣告欺詐問題。我國在商品房銷售廣告欺詐方面實行的一直是事后責(zé)任制度，而未實施預(yù)防制度。因此，我國有必要對實施預(yù)防制度作出相關(guān)規(guī)定。比如，國家在立法上有必要制定商品房銷售披露制度，商品房銷售保修保險制度等，促進(jìn)中國房地產(chǎn)市場的整體全面、持續(xù)發(fā)展。

（三）完善監(jiān)管機(jī)關(guān)的行政治理手段

首先，可以建立商品房銷售者信用評價體系，在一定程度上嚴(yán)格規(guī)制銷售者的欺詐行為，對商品房銷售的信用指數(shù)進(jìn)行調(diào)查、統(tǒng)計、完善和歸檔。鼓勵房地產(chǎn)銷售者使用信用評估系統(tǒng)，同時對實施欺詐活動造成嚴(yán)重危害的商品房銷售者嚴(yán)厲處罰。更好地保護(hù)房地產(chǎn)業(yè)中購買者的合法權(quán)益，保證法律的公平和正義。

其次，為了更好的維護(hù)購房者的合法權(quán)益以及房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，可以運(yùn)用多種激勵機(jī)制，實施懲獎制度，如對信用評估優(yōu)秀的商品房銷售者給予金錢獎勵并可以優(yōu)先提供更多的工作機(jī)會，而對信用評價度較低的銷售者給予相應(yīng)的處罰等。

（四）消費(fèi)者自身及相關(guān)法律制度的完善

商品房在交易過程中因銷售者與消費(fèi)者在信息方面存在差異，消費(fèi)者一直處于被封閉狀態(tài)，對于商品房信息的來源只有通過銷售者在廣告中的宣傳得知，因此自身的地位一直處于被壓制狀態(tài)。所以，無疑會出現(xiàn)購買的商品房存在質(zhì)量、面積、設(shè)施以及環(huán)境不符合條件的現(xiàn)象。為了維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，避免商品房欺詐行為的再現(xiàn)，消費(fèi)者和國家都應(yīng)有所行動[1]。首先，消費(fèi)者要提高自身的維權(quán)意識，在購房之前要積極主動的去考察現(xiàn)狀，并及時搜集和學(xué)習(xí)房地產(chǎn)法律知識，避免在購房時上當(dāng)受騙。其次，國家也應(yīng)倡導(dǎo)消費(fèi)者協(xié)會發(fā)揮在商品房銷售中的重要作用[2]，如不定時的對消費(fèi)者協(xié)會的成員進(jìn)行培訓(xùn)，提高人員的的積極性，合理分配各設(shè)施和資金，給予消費(fèi)者協(xié)會一定的權(quán)力，使其能夠在消費(fèi)者維權(quán)方面發(fā)揮積極的作用。為了維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益以及房地產(chǎn)市場秩序的健康全面發(fā)展，消費(fèi)者自身對相關(guān)法律知識的學(xué)習(xí)以及國家完善相關(guān)法律制度的行動勢在必行。

房地產(chǎn)秩序的穩(wěn)定已成為促進(jìn)現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)進(jìn)步和發(fā)展的重要力量，而更好地維護(hù)房地產(chǎn)秩序的前提則是對其領(lǐng)域出現(xiàn)的欺詐現(xiàn)象進(jìn)行法律規(guī)制。因此，要嚴(yán)厲打擊欺詐違法現(xiàn)象，維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。

[ 參 考 文 獻(xiàn) ]

[1]李昌麒，徐明月.消費(fèi)者保護(hù)法[M].北京：法律出版社，1997.

[2]張嚴(yán)方.消費(fèi)者保護(hù)法研究[M].北京：法律出版社，2003.