收入“變臉”負債率攀升 金融街在嚴控下突圍

周月明 潘亦純

近年來，房地產行業的發展趨勢大多傾向于靠高周轉迅速擴張規模，各家房企都在拼命擴張、沖刺千億，爭取當上業界龍頭，且行業集中度也在進一步提升，資源也開始向龍頭傾斜。

而在這樣的大背景下，曾經以“小而美”著稱的金融街（000402.SZ）是否在戰略上有所改變？近日，金融街發布2017年年報，顯示公司銷售額有所下滑，其未來將何去何從，引發投資者關注。

金融街為何會出現這一情況？與其拿地、銷售發展戰略有何關系？《投資者報》近日聯系到金融街一名女性負責人，但還未得到詳細解答。

嚴控下如何破局

3月27日，金融街發布了2017年年報，據年報數據顯示，全年營業收入255.19億元，同比增長28.54%，凈利潤30.06億元，同比增長7.2%。

雖然業績總體增長，但金融街2017年房地產銷售金額為235.7億元，不增反降15%。公司的經營活動現金流凈額也由2016年的170.9億元大幅下降至-72.5億元。

對此，公司曾稱：“金融街各項業務仍在穩步增長。報告期內，房產開發業務實現營業收入232.4億元（結算面積約112萬平方米），同比增長32.7%；物業租賃業務實現營業收入15.6億元，同比增長24.8%；物業經營業務實現營業收入6.4億元，同比增長0.23%。”

從年報數據看，金融街在重點城市的銷售收入已出現下滑。

公司曾提出，戰略布局方面要 “深耕五大城市群（京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游）中心城市，拓展環五大城市群中心城市一小時交通圈衛星城/區域”的區域戰略。2017年，又新進入了武漢、成都、蘇州、佛山、廊坊等共計5 個城市。

但是，公司進入的北京、上海、廣州、天津、重慶等重點城市銷售金額卻同比下降30%以上，受此拖累，公司2017年簽約銷售金額同比下滑14.6%至235.7億元，其中商業地產同比下滑34.39%至80.7億元，住宅地產同比微增1.31%至155億元。而且報告期末公司的預收賬款同比減少45.66%至102.12億元，這也在一定程度上影響了公司的現金流。

分析師認為，2017年金融街銷售同比下滑，主要受行業調控政策尤其是熱點城市限價政策的影響，這些嚴厲的政策調控拖累了短期銷售表現。此外，金融街的結算進度也不及預期，因此預收賬款出現大幅下滑。

對此，公司曾稱：“金融街在2017年也適度調整了城市布局，新進入了武漢、成都、蘇州、佛山、廊坊等5個城市。公司2017年共獲取優質項目18個，新增權益投資額超過247億元。2018年公司計劃實現項目土地投資權益金額約280億元。”

激進拿地擴張意圖

從購買商品、接受勞務支出這一數據來看，金融街在2017年確實拿地相對激進，金額215億元，同比大增153%。

但是，在拿地擴張的同時，金融街另一方面又放緩了新項目的開工節奏。2017年，公司開復工面積為365萬平方米，同比下降2.4%，新開工面積110萬平方米，同比增長4.8%。

公司的這一舉動是為了更多去庫存還是先多存儲土地？或是由于新開工需要的成本更高？據年報數據來看，2017年存貨為628億元，同比增長11%，2016年這一數字同比下滑13%。但增長的庫存主要是儲備土地還是半成品房子？則需要更多觀察。

在金融街2017年努力擴張意圖追趕龍頭的同時，其債務也在攀升。金融街控股2017年的負債總額同比增長12%，達到915億元。且據公司公告稱，截至2018年2月末，公司累計新增有息負債超過凈資產的25%。其中銀行借款增加30.58億元，其他有息負債增加58.10億元。

此外，分析師指出，受土地投資擴大影響，公司剔除預收款后的資產負債率和凈負債率分別增加了9.1和31.5個百分點，已達到64.9%和151%。

造血能力下降背后

另一方面，2017年銷售收入的減少，令金融街的現金流凈額出現負數，為-72.5億元，同比大降142%，2016年這一數字為170.9億元。公司在年報中稱：“經營活動現金流變化的主要原因是報告期內，受行業調控政策影響，公司開發業務銷售簽約和回款較2016年同期減少，且公司項目投資較2016年同期增加，導致公司經營活動現金流凈額較2016年同期減少。”

此外，金融街2017年的投資活動現金流凈額也為-29.3億元，2016年為-21.9億元。出現這一情況的原因，公司年報稱，是因為“2017年公司通過兼并收購方式獲取項目投資較2016年同期增加，導致公司投資活動現金流支出增加。”

由此看來，金融街受這波嚴厲調控的影響并不小，造血能力大幅下降，銷售沒有產生真金白銀，大量貨款何時能夠收回尚不確定。

一邊銷售受影響，一邊又要不斷投資拿地追趕同行，金融街近兩年的壓力較大。

對此，金融街2017年有什么調整？未來能否在龍頭擠壓下走出自己的新格局？2018年又有何新計劃？

據年報顯示，2017年金融街先后啟動了一系列發展戰略修訂工作，提出了“深耕五大城市群（京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游）中心城市，拓展環五大城市群中心城市一小時交通圈衛星城/區域”的區域戰略。此外，金融街同時還在北京、上海、天津、重慶等已進入城市補充項目資源。

2018年，金融街稱，將繼續加強項目投資，計劃實現項目土地投資權益金額約280 億元。同時，加大項目開復工力度，計劃實現開復工面積約560萬平方米，其中，公司計劃實現新開工面積約320萬平方米。

如果行業面臨的整體政策環境仍然偏嚴的話，那么這些投資和在建的項目何時能順利轉化為銷售收入與利潤，仍需觀察。