房地產(chǎn)稅漸行漸近

房地產(chǎn)稅對(duì)于房?jī)r(jià)的降低，并不會(huì)有一針見(jiàn)血、立竿見(jiàn)影的效果。影響房?jī)r(jià)因素有許多，要理性看待房?jī)r(jià)與房地產(chǎn)稅的關(guān)系

今年兩會(huì)上，關(guān)于房地產(chǎn)稅的討論再次成為熱點(diǎn)。

十三屆全國(guó)人大一次會(huì)議副秘書(shū)長(zhǎng)、發(fā)言人張業(yè)遂在新聞發(fā)布會(huì)上明確表示，目前房地產(chǎn)稅立法正在加快進(jìn)行起草完善法律草案、重要問(wèn)題的論證、內(nèi)部征求意見(jiàn)等方面的工作，力爭(zhēng)在2020年前完成。

隨后，財(cái)政部副部長(zhǎng)史耀斌在財(cái)政部記者會(huì)上表示，按照中央的決策部署，目前全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)、財(cái)政部以及其他有關(guān)方面正在抓緊起草和完善房地產(chǎn)稅法律草案。房地產(chǎn)稅總體思路就是立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)。按照這樣一個(gè)總體思路。目前，正在設(shè)計(jì)、完善，同時(shí)再進(jìn)行論證和聽(tīng)取意見(jiàn)。

史耀斌開(kāi)門(mén)見(jiàn)山稱，房地產(chǎn)稅主要是調(diào)節(jié)收入分配，特別是個(gè)人財(cái)富集聚，起到促進(jìn)社會(huì)公平的作用。同時(shí)，籌集財(cái)政收入，滿足政府提供公共服務(wù)的需求。

從種種跡象看，房產(chǎn)稅的全面開(kāi)征目前還沒(méi)有具體的時(shí)間表，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，隨著房地產(chǎn)稅立法加快，房產(chǎn)稅全面開(kāi)征漸行漸近，落地只是早晚的事情。

理性看待房?jī)r(jià)與房地產(chǎn)稅

全國(guó)政協(xié)委員、房天下董事長(zhǎng)莫天全兩會(huì)期間接受媒體采訪時(shí)說(shuō)：“房?jī)r(jià)受到很多因素的影響，而房地產(chǎn)稅只是其中一個(gè)因素，也許短期內(nèi)會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看并不起到?jīng)Q定性作用。”他呼吁，要理性看待房?jī)r(jià)與房地產(chǎn)稅的關(guān)系。

在北京誦盈律師事務(wù)所高級(jí)合伙人阿致剛律師看來(lái)，房地產(chǎn)稅會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有一定影響。但要指望通過(guò)房產(chǎn)稅來(lái)讓房?jī)r(jià)大降是不現(xiàn)實(shí)的，影響房?jī)r(jià)的因素很多，比如，居住或改善居住需求、市場(chǎng)流動(dòng)性貨幣量、投資渠道，等等。而且為了維護(hù)金融秩序和社會(huì)秩序的穩(wěn)定，決定了政府不希望房?jī)r(jià)大起大落，目前很多核心城市的調(diào)控就是圍繞這一目的來(lái)進(jìn)行的。“羊毛出在羊身上，房產(chǎn)稅出臺(tái)后甚至不排除會(huì)導(dǎo)致房屋租金上漲，甚至有觀點(diǎn)認(rèn)為反而會(huì)導(dǎo)致熱點(diǎn)城市熱點(diǎn)區(qū)域的房?jī)r(jià)上漲。”阿致剛對(duì)記者強(qiáng)調(diào)。中研普華研究員許俊龍?jiān)诮邮堋斗ㄈ恕酚浾卟稍L時(shí)表示，房產(chǎn)稅、房地產(chǎn)稅都是和房產(chǎn)有關(guān)，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)意義上的房地產(chǎn)稅是對(duì)所有住房都征收，以評(píng)估價(jià)為基礎(chǔ)征收一種稅，房地產(chǎn)稅在一定程度上影響房?jī)r(jià)。

另外，征收房地產(chǎn)稅的作用主要是為抑制房地產(chǎn)泡沫，這也是征收房地產(chǎn)稅的最大考慮，通過(guò)征稅能夠?qū)Τ捶客稒C(jī)需求進(jìn)行一定程度的抑制，有可能會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。其次，房地產(chǎn)稅對(duì)于房?jī)r(jià)的降低，并不會(huì)有一針見(jiàn)血、立竿見(jiàn)影的效果。影響房?jī)r(jià)的因素有許多，征收房地產(chǎn)稅只是采取的方式之一。

許俊龍認(rèn)為，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的主要原因，首先是中國(guó)的城市化率推高房?jī)r(jià)，中國(guó)大量人口開(kāi)始從農(nóng)村進(jìn)入城鎮(zhèn)，無(wú)論是個(gè)人發(fā)展還是安家置業(yè)，其需求量凸顯。其次，房地產(chǎn)作為投資行為之一可以拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)，中國(guó)需要靠投資來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，大量熱錢(qián)涌入房地產(chǎn)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。再次，中國(guó)人的傳統(tǒng)觀念不像美國(guó)，對(duì)房子的擁有權(quán)超過(guò)使用權(quán)，于是爭(zhēng)相購(gòu)買(mǎi)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)升高。

阿致剛同時(shí)對(duì)記者說(shuō)，我認(rèn)為兩會(huì)的房產(chǎn)稅規(guī)制信號(hào)是立法加速進(jìn)程的信號(hào)，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅全國(guó)性立法已經(jīng)呼吁了十多年了，而且呼聲越來(lái)越高。尤其是現(xiàn)在包括北京、上海在內(nèi)的很多核心城市都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)限購(gòu)限售，一定程度上影響了地方政府的稅收，增加房產(chǎn)稅這一稅種，既符合群眾的呼聲，又符合地方政府稅源由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售轉(zhuǎn)向持有環(huán)節(jié)的趨勢(shì)。

多個(gè)問(wèn)題待突破

“上海和重慶作為試點(diǎn)，已經(jīng)開(kāi)始征收個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅”。阿致剛?cè)缡钦f(shuō)，“兩地開(kāi)展房產(chǎn)稅試點(diǎn)的四年多來(lái)，房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響可以忽略不計(jì)，而房產(chǎn)稅的收入甚微，對(duì)地方財(cái)政收入貢獻(xiàn)較小。據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道，試點(diǎn)三年間，重慶的個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收額累計(jì)不超過(guò)4億元，而上海據(jù)相關(guān)部門(mén)估算約6億元。而且這幾年來(lái)這兩個(gè)城市房?jī)r(jià)的上漲尤其是上海的房?jī)r(jià)漲幅毋庸多言。”

但是，許俊龍對(duì)記者說(shuō)，上海試點(diǎn)調(diào)控面廣、稅率較低，且上海僅對(duì)增量住房征稅，尚不涉及對(duì)存量住房征稅。由于上海房?jī)r(jià)是全國(guó)風(fēng)向標(biāo)，更加謹(jǐn)慎一些，不敢給市場(chǎng)帶來(lái)過(guò)度震蕩。重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅則調(diào)控面窄、稅率較高，重慶側(cè)重于對(duì)高端住房征稅，覆蓋了存量獨(dú)棟商品住宅。

“我認(rèn)為，兩試點(diǎn)的成效明顯：第一，試點(diǎn)房產(chǎn)稅前三個(gè)月，兩市住宅成交量分別降46%和26%，比同類城市降幅高10% 20%，但成交均價(jià)未明顯下跌，第二年兩地成交量均呈現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)；第二，改革試點(diǎn)的效應(yīng)低于社會(huì)部分人群的預(yù)期；第三，不再提‘試點(diǎn)擴(kuò)圍’，轉(zhuǎn)推‘房地產(chǎn)稅立法’。”許俊龍表示。

但許俊龍認(rèn)為，房地產(chǎn)稅進(jìn)一步施行，需要滿足的條件還有很多。首先，要解決70年房地產(chǎn)土地使用權(quán)的問(wèn)題、小產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)稅的先行試點(diǎn)征收、房地產(chǎn)稅按戶征收標(biāo)準(zhǔn)制定，如果有三套及以上房產(chǎn)的人會(huì)通過(guò)離婚、分戶來(lái)規(guī)避房地產(chǎn)稅，此類現(xiàn)象要先采取對(duì)應(yīng)手段制止。

其次，應(yīng)該考慮如下困難的克服問(wèn)題：一是會(huì)造成一部分稅源的流失，甚至影響房地產(chǎn)稅在發(fā)揮房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)的積極作用；二是關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)稅的征收問(wèn)題。

阿致剛也同樣認(rèn)為，因?yàn)榉课莩钟姓咭呀?jīng)在購(gòu)買(mǎi)房屋繳納了契稅，而房屋出售時(shí)要繳納個(gè)人所得稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅等，房屋出租時(shí)也有營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等稅費(fèi)，稅費(fèi)已經(jīng)很重了。如果還要增加持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅，有重復(fù)征稅之嫌，而且勢(shì)必增加納稅人的負(fù)擔(dān)。

“所以，如果房產(chǎn)稅要實(shí)施，需要把現(xiàn)有的稅種再統(tǒng)一規(guī)劃整理，研究是否取消或者整合一些稅種。而且征收的對(duì)象、征收的范圍、稅率、減免條件等如何區(qū)別對(duì)待是最難的。”阿致剛說(shuō)，另外，如何大面積實(shí)施亦是難點(diǎn)。

征收措施落地難

“我國(guó)土地一般是國(guó)家公有，集體所有涉及農(nóng)村的宅基地，理論是集體所有，但使用權(quán)是永久使用，不在考慮范圍之內(nèi)，現(xiàn)在很多人對(duì)這一點(diǎn)有所誤解，會(huì)影響房地產(chǎn)稅的出臺(tái)。”許俊龍對(duì)《法人》記者說(shuō)。

此外，房地產(chǎn)健康發(fā)展需要“財(cái)稅”手段，其實(shí)就包含了房地產(chǎn)稅。不過(guò)不能指望房地產(chǎn)稅就能降低房?jī)r(jià)，調(diào)控房?jī)r(jià)還需要結(jié)合土地供應(yīng)、信貸資金等綜合施策。

阿致剛也同樣認(rèn)為，房產(chǎn)稅主要是增加房屋持有成本，增加市場(chǎng)上房屋供給，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，抑制房產(chǎn)投機(jī)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展，一定程度緩解社會(huì)貧富差距。

在許俊龍看來(lái)，首先要正確評(píng)估房產(chǎn)的價(jià)值，建議將評(píng)估和征收分開(kāi)、將房產(chǎn)進(jìn)行分類、將權(quán)力下放到下級(jí)機(jī)構(gòu)。其次，對(duì)于征收方式，其方式有按套數(shù)征收、按家庭人口征收、按人均面積征收、按階梯稅率征收。

許俊龍認(rèn)為，若按套數(shù)征收，高產(chǎn)人群的一套豪宅和中低產(chǎn)階級(jí)幾十、一百多平方米的房子征收的稅費(fèi)可以設(shè)置不一樣的標(biāo)準(zhǔn)。若按人均面積征收，則擁有的住宅面積越多，稅費(fèi)越高。

阿致剛最后對(duì)《法人》記者強(qiáng)調(diào)：“我認(rèn)為首先進(jìn)行充分的調(diào)研，擁有相對(duì)準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)；其次，廣泛聽(tīng)取社會(huì)各界的意見(jiàn)；再次，要區(qū)別對(duì)待，征收的對(duì)象、范圍、稅率要區(qū)別對(duì)待，切忌一刀切；最后，還是建議一兩個(gè)城市先進(jìn)行試點(diǎn)，看效果再調(diào)整完善和逐步擴(kuò)大實(shí)施。”