房地產稅漸行漸近

房地產稅對于房價的降低，并不會有一針見血、立竿見影的效果。影響房價因素有許多，要理性看待房價與房地產稅的關系

今年兩會上，關于房地產稅的討論再次成為熱點。

十三屆全國人大一次會議副秘書長、發言人張業遂在新聞發布會上明確表示，目前房地產稅立法正在加快進行起草完善法律草案、重要問題的論證、內部征求意見等方面的工作，力爭在2020年前完成。

隨后，財政部副部長史耀斌在財政部記者會上表示，按照中央的決策部署，目前全國人大常委會預算工作委員會、財政部以及其他有關方面正在抓緊起草和完善房地產稅法律草案。房地產稅總體思路就是立法先行、充分授權、分步推進。按照這樣一個總體思路。目前，正在設計、完善，同時再進行論證和聽取意見。

史耀斌開門見山稱，房地產稅主要是調節收入分配，特別是個人財富集聚，起到促進社會公平的作用。同時，籌集財政收入，滿足政府提供公共服務的需求。

從種種跡象看，房產稅的全面開征目前還沒有具體的時間表，但長遠來看，隨著房地產稅立法加快，房產稅全面開征漸行漸近，落地只是早晚的事情。

理性看待房價與房地產稅

全國政協委員、房天下董事長莫天全兩會期間接受媒體采訪時說：“房價受到很多因素的影響，而房地產稅只是其中一個因素，也許短期內會導致房價下降，但從長遠來看并不起到決定性作用。”他呼吁，要理性看待房價與房地產稅的關系。

在北京誦盈律師事務所高級合伙人阿致剛律師看來，房地產稅會對房價有一定影響。但要指望通過房產稅來讓房價大降是不現實的，影響房價的因素很多，比如，居住或改善居住需求、市場流動性貨幣量、投資渠道，等等。而且為了維護金融秩序和社會秩序的穩定，決定了政府不希望房價大起大落，目前很多核心城市的調控就是圍繞這一目的來進行的。“羊毛出在羊身上，房產稅出臺后甚至不排除會導致房屋租金上漲，甚至有觀點認為反而會導致熱點城市熱點區域的房價上漲。”阿致剛對記者強調。中研普華研究員許俊龍在接受《法人》記者采訪時表示，房產稅、房地產稅都是和房產有關，國際標準意義上的房地產稅是對所有住房都征收，以評估價為基礎征收一種稅，房地產稅在一定程度上影響房價。

另外，征收房地產稅的作用主要是為抑制房地產泡沫，這也是征收房地產稅的最大考慮，通過征稅能夠對炒房投機需求進行一定程度的抑制，有可能會導致房價下降。其次，房地產稅對于房價的降低，并不會有一針見血、立竿見影的效果。影響房價的因素有許多，征收房地產稅只是采取的方式之一。

許俊龍認為，推動房價上漲的主要原因，首先是中國的城市化率推高房價，中國大量人口開始從農村進入城鎮，無論是個人發展還是安家置業，其需求量凸顯。其次，房地產作為投資行為之一可以拉動中國經濟，中國需要靠投資來拉動經濟，大量熱錢涌入房地產導致房地產價格上漲。再次，中國人的傳統觀念不像美國，對房子的擁有權超過使用權，于是爭相購買，導致房價升高。

阿致剛同時對記者說，我認為兩會的房產稅規制信號是立法加速進程的信號，因為房產稅全國性立法已經呼吁了十多年了，而且呼聲越來越高。尤其是現在包括北京、上海在內的很多核心城市都對房地產市場限購限售，一定程度上影響了地方政府的稅收，增加房產稅這一稅種，既符合群眾的呼聲，又符合地方政府稅源由房地產開發和銷售轉向持有環節的趨勢。

多個問題待突破

“上海和重慶作為試點，已經開始征收個人住房征收房產稅”。阿致剛如是說，“兩地開展房產稅試點的四年多來，房產稅對房價影響可以忽略不計，而房產稅的收入甚微，對地方財政收入貢獻較小。據新華網報道，試點三年間，重慶的個人住房房產稅征收額累計不超過4億元，而上海據相關部門估算約6億元。而且這幾年來這兩個城市房價的上漲尤其是上海的房價漲幅毋庸多言。”

但是，許俊龍對記者說，上海試點調控面廣、稅率較低，且上海僅對增量住房征稅，尚不涉及對存量住房征稅。由于上海房價是全國風向標，更加謹慎一些，不敢給市場帶來過度震蕩。重慶試點房產稅則調控面窄、稅率較高，重慶側重于對高端住房征稅，覆蓋了存量獨棟商品住宅。

“我認為，兩試點的成效明顯：第一，試點房產稅前三個月，兩市住宅成交量分別降46%和26%，比同類城市降幅高10% 20%，但成交均價未明顯下跌，第二年兩地成交量均呈現較大幅度增長；第二，改革試點的效應低于社會部分人群的預期；第三，不再提‘試點擴圍’，轉推‘房地產稅立法’。”許俊龍表示。

但許俊龍認為，房地產稅進一步施行，需要滿足的條件還有很多。首先，要解決70年房地產土地使用權的問題、小產權房地產稅的先行試點征收、房地產稅按戶征收標準制定，如果有三套及以上房產的人會通過離婚、分戶來規避房地產稅，此類現象要先采取對應手段制止。

其次，應該考慮如下困難的克服問題：一是會造成一部分稅源的流失，甚至影響房地產稅在發揮房地產市場調節的積極作用；二是關于小產權房地產稅的征收問題。

阿致剛也同樣認為，因為房屋持有者已經在購買房屋繳納了契稅，而房屋出售時要繳納個人所得稅、增值稅、營業稅、印花稅等，房屋出租時也有營業稅、個人所得稅等稅費，稅費已經很重了。如果還要增加持有環節的房產稅，有重復征稅之嫌，而且勢必增加納稅人的負擔。

“所以，如果房產稅要實施，需要把現有的稅種再統一規劃整理，研究是否取消或者整合一些稅種。而且征收的對象、征收的范圍、稅率、減免條件等如何區別對待是最難的。”阿致剛說，另外，如何大面積實施亦是難點。

征收措施落地難

“我國土地一般是國家公有，集體所有涉及農村的宅基地，理論是集體所有，但使用權是永久使用，不在考慮范圍之內，現在很多人對這一點有所誤解，會影響房地產稅的出臺。”許俊龍對《法人》記者說。

此外，房地產健康發展需要“財稅”手段，其實就包含了房地產稅。不過不能指望房地產稅就能降低房價，調控房價還需要結合土地供應、信貸資金等綜合施策。

阿致剛也同樣認為，房產稅主要是增加房屋持有成本，增加市場上房屋供給，穩定房價，抑制房產投機需求，促進房地產市場穩定健康發展，一定程度緩解社會貧富差距。

在許俊龍看來，首先要正確評估房產的價值，建議將評估和征收分開、將房產進行分類、將權力下放到下級機構。其次，對于征收方式，其方式有按套數征收、按家庭人口征收、按人均面積征收、按階梯稅率征收。

許俊龍認為，若按套數征收，高產人群的一套豪宅和中低產階級幾十、一百多平方米的房子征收的稅費可以設置不一樣的標準。若按人均面積征收，則擁有的住宅面積越多，稅費越高。

阿致剛最后對《法人》記者強調：“我認為首先進行充分的調研，擁有相對準確的數據；其次，廣泛聽取社會各界的意見；再次，要區別對待，征收的對象、范圍、稅率要區別對待，切忌一刀切；最后，還是建議一兩個城市先進行試點，看效果再調整完善和逐步擴大實施。”