武漢市黃陂區工業園土地集約利用評價分析

摘要：本次以武漢黃陂區佳海工業園、俊暉工業園、盤龍工業園、華中企業城、臺灣創業園及浙商工業園為評估對象，分析六大工業園區的用地現狀以及存在的問題，引導企業集約用地，最大限度地提高土地利用率。同時，比較分析同類型的工業園發展優勢與不足，找尋發展經驗，尋求助推工業園發展新模式、新思路。

關鍵詞：武漢市黃陂區工業園；土地集約利用

一、工業園土地集約利用調查分析

（一）園區用地結構分析

黃陂佳海、俊暉、盤龍、華中、臺創園、浙商這6大工業區均為工業用地類型，總占地面積為261.19公頃，廠房基底總面積為212.09公頃。各園區用地背景不同，用地結構不同。

1、佳海工業園、俊暉工業園、盤龍工業園

俊暉工業園、盤龍工業園位置與佳海工業園相鄰，且同為服裝生產加工為主，因此，其建筑密度和綜合容積率以佳海一期區片為例說明。佳海工業園一期是園區最早建設、最成熟的區片，從一期用地結構看，總用地面積為39.8公頃，總建筑面積為34.6萬平方米，總容積達到0.87，建筑密度到39.5%。

2、華中企業城

華中企業城總用地面積為27.36公頃，主要用于三層、四層標準廠房及部分行政辦公建設。根據實地調查，行政辦公用地面積約為1.8公頃，行政辦公用地為6.5%，未超過國家標準（國土資發[2008]24號，7.00%）。

4、臺創園

臺創園，屬于新一輪武漢城市總體規劃確定的北部新城組群范圍，總用地規模240平方公里，核心示范區用地規模3.23平方公里。企業大都還處于建設階段，因此，實際建成面積、容積率、建筑密度等暫無法測算。6家企業內部均設有獨自廠房及配套用地、企業內部行政辦公及生活服務設施用地等，均按照報批規劃圖進行建設，相應的容積率、建筑密度均控制在國家規定的范圍內。

5、浙商工業園

浙商工業園在黃陂前川街道，新十公路以東，目前廠房大多建設分散，根據調查廠房用地規模為25.66公頃。

（二）土地利用強度和用地效益比較

根據本次評價的指標體系，針對工業園整體的層級，選取評價指標有綜合容積率、建筑密度、工業用地固定資產投入強度、工業用地產出強度、工業用地地均稅收等。通過6工業園用地狀況、用地效益、產業特征等進行比較分析，探求出不同區位類型工業園土地集約利用的實現效果差異。（見表1、表2）

1、土地利用強度比較分析

6園區的綜合容積率和建筑密度均較高，因為園區地處武漢市中心城區邊緣、黃陂區中心城區的邊緣，土地供應緊張的現狀決定了區內產業用地相對集約。如佳海、俊暉、盤龍緊鄰省級盤龍城經濟開發區，其產業發展模式逐漸形成集聚規模效應，在交通運輸、公共管理與公共服務等基礎設施配套建設方面等資源能夠互相共用，綜合容積率達到3.0以上，建筑密度均超過80%；華中企業城則是以輕工業為主，這類企業的建筑物面積占地少，而露天堆場和露天操作場所用地需求量大，建筑密度低于佳海、俊暉、盤龍工業園。臺創園屬于初期建設階段，部分建設處于動工的狀態，不論是從綜合容積率和建筑密度來說均較低，因此土地的用地強度水平也是在6園區中最低。

2、用地效益比較

用地效益是最能直接體現工業園土地集約利用水平的一項重要目標，對6個工業園的工業用地投入產出效益狀況進行比較，采用用地固定資產投入強度和工業用地產出強度作為衡量指標。

6個工業園用地投入產出狀況差異顯著。盤龍工業園用地固定資產投入強度和工業用地產出強度都排在6工業園的首位，分別達到2921.55萬元/公頃、3437.15萬元/公頃，投入產出比為0.85：1；臺創園的工業固定資產投入強度最弱為292.87萬元/公頃，其工業用地產出強度卻處于第四位為820.04萬元/公頃，投入產出比為0.36：1；充分體現出6個園區的區位和產業選擇的不同引起的用地效益的差異。盤龍工業園是離省級盤龍城經濟開發區最近的園區，受省級經濟開發區區位及發展的影響，具有良好的發展基礎，不論是單位土地投入還是產出都未表現出明顯的優勢；佳海、俊暉的單位土地投入強度雖不如盤龍工業園，因其產業發展的基礎條件成熟，規模效應明顯，單位土地投產比低于盤龍工業園，用地集約程度相對較高；臺創園從單位土地投入產出量看，處于較低水平，一方面是因為其發展食品深加工為主，另一方面是因為主要是還處于建設的早期階段，區內多數項目是按分期進行建設，項目工期較長，很多企業尚未投產，故單位土地產出較低，但從已投產企業的投產比為0.36：1，可知其已經投入的價值已經得到體現。

三、園區用地存在的問題

1、用地效益不高

近年來，國家對工業用地集約利用高度重視，各省也制定相應目標對入院企業進行了限制。湖北省政府2014[24號]規定，“工業集中區新建工業項目畝均投資100萬元/畝；投產后畝均稅收分別不低于10萬元/畝。”按照此次規定，此次評價的工業園投資需達1500萬元/公頃，產出150萬元/公頃。結合調查數據，地均投資只有佳海、俊暉、盤龍達到，地均產出方面均達到但相比全國其他地區平均投資強度，仍然有很大提升的空間。

2、土地利用強度不夠

國家規定紡織服裝業的容積率在1.0以上，農副食品加工業的容積率也在1.0以上，對比6大園區的容積率，臺創園核心區域的容積率剛剛達到相應標準，現狀和建筑密度方面也基本能夠滿足文件要求。

四、政策建議

一、發展集中管理模式，建立資源共享機制

從各個園區的空間分布看，佳海、俊暉、盤龍可通過其主導產業相似，空間位置相鄰的優勢進行集聚，同時將其納入盤龍城經濟開發區的管理范圍中，這樣既便于在產業上形成規模效應，同時還能實現土地資源利用共享，同類型產業在土地資源的利用上必定存在互補的空間。相關管理機構可以利用好這一特點，組建和土地資源利用相關的共享機制及平臺。工業園要素間的相互協同，在互通有無的基礎上，促進主體間信息的流通，政府、企業和科研機構，在實踐中相互協同作用，必然存在信息上的溝通，而正是這些信息上的交流，使得各主體認清自己在整個創新機制中的作用，并積極配合其他主體，共同推動整個管理創新體系的運轉。比如：建立開發區同類型產業共同使用的倉庫，統一收費管理；或者直接利用現有倉庫空間，建立倉庫“有償借用”平臺，由管理機構設定使用規則。通過這種土地資源的利用共享，同樣可以實現“土地資源供應不增加、利用效益得到提升”的良好效果。

二、增強工業總量形成合理園區規模

突出項目帶動，集中精力推動企業建設、重大項目建設，抓新的經濟增長點。引進重點產業項目支撐工業園區發展，如浙商工業園，則重點培育建筑、能源和材料制造等重點產業，拉長產業鏈，形成產業群。按照“高技術含量、高出口創匯、高市場占有率、高附加值、低能耗、無污染”的原則，對新入園項目進行產業結構、環境保護等方面科學論證；從以往只強調數量的短期行為轉變為以項目質量為重；嚴格控制園區規模，提高用地產出效率。

三、建立特色產業集群

工業園區的發展應根據該園區所處區域的資源優勢、產業基礎和地理條件，因地制宜，對部分園區進行整合和改造，發展特色產業集群。如臺創園利用自身的地理區位，以種子種苗繁育為特點，后期延伸發展農產品精深加工和農業觀光旅游的現代化服務。

作者簡介：王穎，籍貫：湖北武漢，湖北永業行評估咨詢有限公司。