房地產項目建筑設計管理概述

隋雪松

摘要：建筑設計項目管理是建筑設計企業為了使設計資源得到優化配置，通過策劃、組織、指導和檢查等管理方法對建設項目的工作進行自我管理的過程。這個過程極其復雜，包括設計前期的客戶需求溝通，設計階段的各專業配合以及設計后期的施工技術等。

關鍵詞：房地產項目；建筑設計；管理

1 房地產項目設計管理的意義

1.1設計管理是建筑項目開發中的重要環節，它關系到建筑項目的優劣，同時也關系到房地產公司的切身利益，加強建筑工程設計管理可以有效地提高建筑工程的質量，對于建筑行業存在的工程質量通病給予很好的控制。房地產項目建筑設計管理的目的，是為了確保設計圖紙按照設計任務書的要求保質保量的完成。建筑設計管理包括以下幾個方面：設計合同管理，設計周期管理、設計質量管理、專業設計交叉配合管理等。在設計管理中，最終的設計結果是由專業的建筑設計人員所完成，同時在項目策劃以及項目設計階段，相關的設計方還要進行及時的溝通調整，這樣才能充分調動各種有利資源，對房地產項目進行科學合理的設計管理，從而實現房地產項目的管理目標。

1.2在房地產項目建筑設計管理中，要想達到設計任務書的各項目標，就要強化房地產項目中各部分的質量的管理，這樣才能保證施工有序進行，達到預期的質量要求。由于房地產工程項目本身具有的復雜性和龐大性，在項目工程建設的過程中，需要各專業設計單位承擔自身的工作內容、完成各自的工作任務，共同構建一個完整的房地產項目設計管理體系。

1.3對于房地產企業設計管理部門來說，其主要的職能就是使項目設計方案符合實際市場需求，保證房地產項目的順利進行，因此在進行方案設計時，要組織專業人員進行方案設計，同時還要與各個部門及時進行溝通交流，針對具體施工可能出現的問題給出具體的解決方案，同時考慮施工方的建議，滿足施工場地的要求。設計管理部門還要協調各方面的意見，對設計方案進行優化，使設計方案更加科學合理。

2 房地產項目建筑設計進度管理

2.1設計進度控制的意義

房地產設計進度管理，是房地產設計管理的主要內容。房地產項目設計進度完成后，才能夠對項目的施工等內容進行管理。如果設計進度無法獲得有效的控制，則無法設計出科學的設計圖紙，施工單位也無法根據計劃進行施工。要想科學的縮短項目施工周期，就需要設計單位進行合理的進度設計。此外，設計進度控制是對施工材料、設備控制的基礎，在進度設計過程中要考慮到材料采購周期的長短、防止施工材料、設備供不上等因素，這些因素是阻礙房地產項目的總進度的主要影響因素。

2.2影響進度控制的因素

設計單位水平的高低是影響房地產項目的進度控制的主要因素。房地產項目的開發商一般都想請設計水平高的單位來對房地產項目進行規劃。開發商可以通過公司內部部門推薦的設計單位，進行實地考察選擇、公平打分，找出適合自己項目的設計師。此外，設計意圖不明顯、設計審批時間不充分、不同施工專業之間的協調設計、施工材料進行更換等因素也會對項目進程控制造成影響。

2.3完善設計進度控制的方法

首先設計者需要根據房地產項目總進度確定出進度控制目標，可以參考的內容有：房地產類似項目的設計時間、房地產可以使用的技術標準。通過明確各個設計階段的進度控制內容，可以形成一個良好的設計控制體系。在前期準備階段，通過對原始資料的整理收集，確定出房地產項目設計的條件，選擇設計單位以及簽訂相應的設計合同，對房地產項目產品進行市場定位。初步設計時期可以進行編制設計任務書，制定出相應的設計標準，對設計理念進行交底、匯報等。施工圖的設計需要在初步設計的基礎上再進行詳細的設計。要對施工圖進行詳細的預算編制，制作出施工材料、設備的訂貨標準。要想確保工程項目可以順利實施，還要根據專業劃分出進度控制目標。例如建筑設計進度控制的目標、園林工程設計進度控制的目標、小市政工程設計進度控制的目標，智能化設計進度控制的目標、大市政項目設計進度控制的目標等。房地產開發商要選擇技術水平高的設計單位進行下一步的進度控制。如果在項目設計階段沒有選擇合適的設計單位，會使工作交接變的繁瑣，使房地產開發商很被動。開發商前期設計思想的經常變動也會造成設計方案的反復修改，不能很快的進入實質性的設計過程。

3 設計單位的設計控制

對于合約中規定的設計文件，要明確設計具體交付時間。例如，規劃設計、園林工程設計、小市政工程設計，智能化設計，大市政項目設計等。通過建立合同實施臺賬，可以很好的協調好各個設計院的設計進程，劃分清楚各個設計院的工作范圍，也能方便的了解到各個設計院的合同執行情況。通過進度控制跟蹤系統，可以很好的保證項目實施按照計劃進行。房地產項目的管理功能需要對當前項目有深入的、準確的了解，然后提取進度控制的相關信息。

4 主體設計院與專業設計院進度的協調工作

房地產項目的設計過程，主體設計院需要和專業的設計院配合，防止出現某個環節的設計滯后而影響了工程進度。專業的設計院有裝修、消防、小市政、大市政、景觀、幕墻等專業設計院。主體設計院與專業設計院保持配合練習，還要簽署合同約定，按照整體開發計劃，保證各個進度控制環節順利銜接。

4.1 程序與制度的優化

4.1.1 明確范圍，限定職責歸屬

設計院在接受甲方的工程設計任務后，應根據合同仔細分析設計范圍、甲方各階段具體要求等，并結合設計的工作量及工作日，形成設計管理流程控制圖 明確建筑、結構、水電、暖通各工種設計人員的職責。提前制訂施工階段與工程師的配合以及對外溝通的規則，明確到個人的權利和義務，促使設計人員更主動地完成設計任務。

4.1.2建立設計標準作業流程

設計院應建立起完善的設計標準作業流程，且同時有較強的可操作性，包括：工程設計品質管理制度、工程設計收費標準和流程、設計進度管控流程、變更設計管理制度和流程等。唯有建立相關制度和流程，設計院才能更好地規范設計人員提交的成果，提高設計人員的工作效率。

4.3項目負責人是工程設計能否順利進行的關鍵。他身兼工程設計項目的策劃、組織，實施數植。工程設計的全過程都需要他的把關，設計的質量也由他負責。前期方案階段，項目負責人首先要組織各工種討論和理解設計任務書和甲方意圖，得出詳細的設計大綱，并組織方案論證、圖紙評審、實際驗證等工作。圖紙完成后，項目負責人還應檢查設計成果的完整性，設計成果是否滿足方案設計、擴初設計階段中的功能要求；施工圖階段，項目負責人要確保甲方及政府部門的評審意見逐條得到落實，特別是對建筑抗震設計規范、混凝土結構設計規范、高層建筑混凝土結構技術規程、建筑樁基技術規范中強制性條文的執行情況必須重點檢查，以確保施工圖審圖的順利通過。施工圖交付甲方后，負責人要調配各工種做好現場施工的配合，才能保證工程質量得到有效控制。

5 結語

建筑設計管理是影響建筑工程質量和造價的重要因素，所以必須要重視建筑設計的作用。當前我國建筑設計管理雖然取得極大的進步，但是問題仍然存在，對于現存的設計管理問題，我們不能忽視和輕視，要積極采取針對性措施進行解決，建筑設計管理需要不斷提升設計人員的專業技術和管理水平，在保證建筑設計質量的同時，保證建筑設計管理的質量，從而提高建筑工程的質量。

參考文獻

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[2]徐薇，建筑設計管理中存在的問題及對策探討[J].江西建材，2014

[3]付維，淺析建筑設計管理中存在的問題及對策[J]. 科技創新與應用，2013

（作者單位：南京吉慶房地產有限公司）