萬科翡翠書院是創新榜樣還是負面示范？

胡巍

拿地16個月之后，自持租賃住房項目萬科翡翠書院近日推出租賃產品。不過，引發輿論關注的并不是該產品，而是其價格——“月租金最低1.5萬元，10年租金180萬元起，租客需一次性支付。”此舉被指有“以租代售”之嫌。

北京房地產中介行業協會會長李文杰認為，萬科的這種做法將對后續自持租賃項目產生負面示范效應，有損行業龍頭企業的形象，也喪失了大企業應有的社會責任感。

由于萬科翡翠書院采用“預租”模式，住宅樓尚未成型。

而北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池接受《中國經濟周刊》記者采訪時分析說，如果從租售比角度來看，用相同區域房產總價的理財收益來支付房租，不僅可以完全覆蓋租金，還會有不少剩余。

萬科翡翠書院所推產品的租金及租賃方式，是基于哪些考慮制定的？萬科如何評價他們推出的“預租”模式？萬科相關工作人員在答復《中國經濟周刊》記者采訪時表示：“目前翡翠書院處于示范區開放階段，還在收集客戶意見，具體租賃方案也在考量中。其他問題不便回復。”

成本定價還是市場定價？

萬科翡翠書院項目位于北京市海淀區北清路與永澄北路交會處北1000米處，處于西北五環外，靠近科技企業聚集的中關村科技園區。2016年，萬科通過現場競拍取得該項目地塊。因競爭激烈，地塊的自持租賃面積最終達到100%，自持年限為70年，土地單價超過3.6萬元/平方米。

萬科翡翠書院建設工地，該項目全部由開發商自持。

據悉，該項目將啟動預租。市場信息顯示，其90平方米三居室的月租金為1.5萬～1.8萬元，180平方米以上的復式四居室月租金為3萬～4萬元，租期10年，租客需提前一次性支付租金180萬～480萬元。

中原地產首席分析師張大偉告訴《中國經濟周刊》記者，該項目定價方式為“成本定價而非市場定價”，相對高昂的租金背后也有無奈之處。

張大偉分析，“2016年末，開發商非理性地‘搶地，出現了全面持有的現象。對于北京限房價地塊，很多企業拿地意愿強烈，從這一點看，一線城市土地資源成為企業的首選。只是誰也沒想到，政策真的堵死了銷售的可能性。”

李文杰認為，萬科以成本反推租金，無非是要把高昂的拿地成本和建設成本轉嫁到承租人頭上，以實現企業的利益。但是這種反推出來的租金水平已經完全偏離了市場實際。“那么高的租金，而且要提前一次性支付那么一大筆租金，遠遠超出了絕大部分租客的承受能力。換句話說，具備這個支付能力的，與其花那么一大筆錢去租房，為何不去買房呢？”

李文杰說，國家培育發展住房租賃市場的初衷，在于通過租賃市場解決廣大中低收入者的居住問題。“萬科翡翠書院的做法顯然背離了國家的政策方向。而且，這么高的租金定價，給周邊房主租金報價也帶來不必要的干擾，不利于區域住房租賃市場平穩發展。”

不過，也有業內人士認為萬科翡翠書院的租金并不高昂。趙秀池接受《中國經濟周刊》記者采訪時說，表面看起來該項目租金比市場上的二手房房租要貴不少，但如果從租售比角度來看，這個租金設置有一定的合理性，租房還是劃算的。“因為按相同區域房價每平方米7萬元計算，90平方米的房子總價為630萬元。按目前比較靠譜的理財收益4%計算，買房資金（即630萬元）每年的理財收益為25.2萬元，一個月合2.1萬元。其中1.5萬元交付房租，還可剩下6000元他用。也就是說，用買房資金的理財收益來租房綽綽有余。”

“預租”模式或暗含巨大風險

有不愿具名的業內人士認為，萬科翡翠書院的做法有“以租賃之名行銷售之實”之嫌。北京市住建委的相關工作人員告訴《中國經濟周刊》記者，關于“以租代售”目前沒有專門的解釋，但去年北京市住建委聯合北京市規土委發布的《關于本市企業自持商品住房租賃管理有關問題的通知》（下稱《通知》）有針對性提及，明令禁止以租代售及變相銷售。

依據《通知》，企業自持商品住房應全部用于對外租賃，不得銷售。北京市住建委稱，市區兩級住房城鄉建設部門對企業違反《通知》規定，將自持商品住房“以租代售”或通過其他方式變相銷售的行為予以認定，并納入“黑名單”，規劃國土部門據此取消相關企業后續參與本市土地招拍掛資格，住房城鄉建設部門對其開發資質予以降級或者注銷。

除有“以租代售”之嫌外，萬科翡翠書院推出的“預租”概念，即第一批房源要到2020年才能交付，也引發熱議。

中央財經大學法學院院長尹飛認為，萬科仿照商品房預售設立“預租”，這種做法存在巨大風險。“從實踐來看，房屋租賃一般都是‘一手交錢、一手交房，租客交付租金后即可入住。所謂‘預租與通常的租賃不同，顯然是模仿預售而創設。就預售的實踐而言，業主一次付清全部價款之后，需要等待相當長的時間方可完成交付，再過一段時間才能完成登記取得房屋所有權。為了保障業主的權益，法律對開發商的契約自由進行了較大限制，例如規定預售的條件、建立預售備案制度并賦予對抗第三人以及司法查封的效力、要求進行預售資金監管等。”

尹飛介紹，目前《城市房地產管理法》《商品房銷售管理辦法》《城市商品房預售管理辦法》等法律法規政策中沒有任何類似“預租”制度、維護承租人利益的特別規定，租客的風險很大。“該項目最快也得到2020年才能入住，租客提前兩年支付那么一大筆租金，一旦發生延期交房、房屋品質未達到約定標準甚至房屋被第三人依法取得或者查封等情形時，由于缺乏制度規范，租客的權益很難得到法律保障。”

趙秀池建議，盡快出臺與“預租”相對應的法律法規。“‘預租可以提前鎖定房源，穩定房租水平，對承租人而言不是一件壞事。一次性支付租金的數量太大，需要引入金融支持方案，比如，允許使用住房公積金貸款等。”

前述不愿具名的業內人士認為，萬科翡翠書院推出的租賃產品離不開銀行的支持，銀行為租客提供10年租期的租房貸款，相當于幫助開發企業快速回籠資金。但金融機構更應在供應端加大扶持力度，為企業建設持有租賃住房提供更優惠、更有力的金融支持，降低融資成本。

推動租賃市場發展最大的難題是租售比？

在海淀區某高校工作人員吳女士看來，人們對于住房的需求日益多元化，萬科翡翠書院模式也許符合某一部分群體的需求。她還說，在北京租房買房壓力較大，“租售并舉”政策有利于房地產市場發展，但還可以做得更好。“以共有產權房為例，雖然價格比市場價稍便宜，但戶型很差，配套不全，政策的優惠力度在下降，棄購率逐漸增加。我希望政府管理一下租房市場，讓信息更加透明，新建的公租房、共有產權房，改善一下房屋戶型，體現人文關懷。”

而某外國駐華使館的中國籍職員則認為，萬科翡翠書院的租金對于普通職員來說較高，“或許他們的目標人群是企業高管、外國來華工作人員等，而我如果有這么多錢，更愿支付一筆首付款買房。”

趙秀池認為，萬科翡翠書院高調亮相，對租金會有一個向上的拉動作用。不過，市場是否接受這種模式，還有待驗證。“如果租房也能解決孩子上學、落戶問題，市場的接受程度會高些。如果大家都接受這種租賃方式，買房的需求就會減少，對平抑房價也能起到一定作用。” 她對《中國經濟周刊》記者分析說，相對于房價而言，一線城市租金較低的原因，是老百姓手里有大量低成本購進的房改房，由于房價不斷上漲，房東們對于房租不是非常敏感。一旦房價不再上漲，按市場價計算的房價款的利息收益將高于租房收益。“要大力發展租賃市場，政府就要對房東給予相應的稅收減免、貸款利息稅前扣除等優惠政策，以增加租賃住房的供應。而發展機構租賃，在不改變國有土地供地模式的情況下，開發商很難盈利，也應該給予稅收減免、融資便利等支持。”

張大偉認為，對于當下樓市來說，推動租賃市場發展最大的難題是租售比。“目前北京等一線城市租金年回報率只有1%到2%，按照正常的市場邏輯，除非房價下跌60%，或者租金上漲2倍，否則租賃只能在資本的邊緣徘徊。對于企業來說，萬科是先驅，是輸是贏誰知道呢？政策和市場未來不可能沒有變數。”

據悉，去年以來，北京落實中央“租購并舉”方針，大力發展住房租賃市場。根據去年4月公布的北京土地供應計劃，從2017年起的5年內，北京將供應50萬套租賃住房，其中大部分是集體土地上建設的租賃住房。此外，北京市政府還計劃推出職工集體宿舍，面向城市運行保障的服務人員和外來務工人員進行租賃。“這些租賃房源租金、租期穩定，租金價格將大大低于萬科翡翠書院定價。普通百姓的租賃住房需求，將會得到有效滿足。” 李文杰說。