淺析物業管理糾紛產生的原因及解決措施

徐福超

摘要：隨著經濟飛速的發展，物業管理是在培育和發展房地產市場的過程中，住宅和非住宅房地產商業化和服務化的新興產業。隨著物業管理行業的出現，業主、用戶、物業受托人（物業管理公司）之間出現了一種新型的民事法律關系。行政管理部門也面臨著如何管理物業管理行業的新問題。因為物業管理產生的糾紛，也顯示了糾紛數量增加、新型案件數量眾多的特點。

關鍵詞：物業管理;糾紛;訴訟;法律

引 言

隨著經濟的飛速發展，城市化進程被不斷的推入到一個重要的階段，推動了房地產行業結構的重大變化。在此期間，與房地產業密切相關的物業管理也迎來了發展機遇。物業管理中較為突顯的問題是物業與業主之間的糾紛，近年來兩者之間的矛盾日益突出。這些糾紛的原因不僅與物業公司和業主自身有關，而且與不健全的相關法規有關。雖然問題糾紛時常發生，但是為了使行業和諧發展下去，這三方必須順應潮流，不斷完善自己的行業管理。

1物業管理糾紛產生的原因

1.1從物業公司方面分析

1.1.1管理人員素質低下

物業管理是物業管理的關鍵方面。如果物業管理的基本質量不佳，就不可能更好地發展物業。物業管理中工作人員素質水平不高，主要體現在物業管理團隊。許多物業經理是短期的兼職或臨時工。這些物業管理人沒有通過正式的征聘渠道征聘，正規的業務培訓幾乎沒有參與過，對業務專業知識沒有更好的了解，缺乏專業知識和技能。對物業的認識有很大的誤解，認為物業是一個清潔行業，工業范圍就是比較細小的事情，所以大部分物業就朝這個方向發展，以致物業管理出現很大的問題。員工素質和行業方向等原因為未來物業的發展奠定了錯誤的基礎。

1.1.2管理方面的定向錯誤和法律意識差

大部分物業管理人員素質水平都不高，所在他們對工作幾乎沒有什么積極性。管理者如果沒有較高的教育水平，就無法進行產業創新，也無法充分了解行業的市場發展動向。管理都對行業的認識淺，對物業前景沒有深入研究，阻礙了整個物業的發展。物業管理沒有統一的法律制度。如果行業沒有一條順應民意的相關制度的制約，行業的發展就無法進行，糾紛也不會得到解決。部分物業已制定相關規定。然而，這些規范沒有發揮作用。發生財產糾紛時，無法明確解決，導致物業管理陷入冰點。

1.2從業主方面分析

1.2.1委員會的生產不理想

委員會的生產不理想，一方面，部分業主參與社區公共管理的意識不強，所以自治組織參與自我管理和服務尚未成為迫切需要。當業主達到一定數目時，難以舉辦符合法定人數的業主會議，亦難以選出代表全體業主利益的業主委員會;另一方面，關于設立業主大會和企業委員會組織的條例缺乏具體的運作指導，同時政府當局和社區基層組織也缺乏監督和指導。業主會議和業主委員會的資格認定和成立程序是隨機的、無序的，導致雙方之間的糾紛不斷。

1.2.2業主對權利保護的態度極端，經常拒絕支付物業管理費

目前，大多數人對權利的理解是模糊的，很少有人能準確地認識到權利具有邊界線這一點。對權利概念認識的模糊導致產權糾紛不斷發生。例如，大部分業主認為所有權利都屬于業主，業主大會具有最高權力，房地產是由業主自己邀請的"管家"和"仆人"，而物業公司必須聽從業主的意見，并希望物業公司按自己的意愿行事。如果你達不到業主要求，說明你不稱積，你就離開這里，業主可以隨時更換掉物業，業主大多以“自我為中心”。

2 解決物業管理糾紛的幾項措施

2.1改進法律和條例

改進法律和條例，需要執行的最有效但也是最困難的方法，但是方案遲早會列入議程?！敦敭a法》和《物業管理條例》中的一些規定與現實的有關物業管理的現象嚴重脫節。為了完善法律法規，首先要明確財產與所有人之間的法律關系，并有明確的規定，使下列法律對雙方都不利，申請和接受的主題不會含糊不清。第二，完善各項法律規定，并輔之以近期有關物業管理糾紛的案件，特別是當事人對審判結果不滿意或者審判后反復出現問題的案件。確保在類似情況下不再出現錯誤。在審查法律時，要特別注意修改法律的可操作性，以免因法律的可操作性低而難以解決爭議。最后，法律修正案的有關人員，最好每年在全國人民代表大會面前，重新安排物業管理糾紛案件，總結未依法解決的案件，進行具體分析，對法律做進一步的調整。

2.2提高工作人員的素質

提高工作人員的素質前，物業管理公司應先糾正立場，明確物業管理公司應以“管家”與“主人”的關系，物業公司是服務行業，物業管理工作人員主要是服務于業主。工作人員首先要明確的是這種立場關系，其次是糾正自己的態度。如果業主提出合理要求，要盡量達到業主的要求標準，盡可能的避免與業主發生沖突;不斷提高專業水平，保證做好物業管理人員的職責。正確處理與業主的矛盾，培養員工良好的服務態度。物業管理是協調物業與業主關系的重要因素。不斷提高工作人員的素質，提高服務意識，優化服務標準，就能不斷緩和業主之間產生的矛盾，促進社區和諧。

2.3加強業主的自律

作為業主的物業管理，業主首先要有自律意識。業主作為社會的所有人，不僅享有權利，而且不應被忽視。如果業主要充分享有自己的權利，他們必須懂得如何規范自己的行為，首先，他們必須懂得行使權利的范圍。在私人領域，業主擁有廣泛的權利，但在社區的公共領域，業主應了解如何在合理的限度內使用這些權利。業主應確保物業管理工作的正常進行，但不得影響物業所建造的建筑設施。面對物業管理人員，不要傲慢，雙方相互尊重，營造良好的社區環境。

2.3處理開發商與房地產公司之間的關系

作為新興產業，spc物業管理的真正實施并不是一個長期的發展過程。目前，大多數房地產公司與房地產開發企業分離，有的開發商干脆用自己的物業管理公司進行壟斷管理。根本沒有招標制度，這種發展和管理模式的弊端將日益暴露。不利于房地產開發和物業管理朝著專業化、社會化的方向發展，也不符合住宅產業現代化的要求，不利于有效保護購房者的利益。

結束語：

由上可見，見于業主與物業服務企業糾紛的原因，整個物業行業應該提高物業管理服務質量，不斷加強公共物業管理服務內容的改進，優化服務態度，提高工作人員的工作素質。服務應當依照法律的相關規定提供。業主還應了解有關法律法規，清楚自己和物業企業各自己的權利和義務，了解解決物業管理糾紛的途徑和承擔責任的方式，并遵守法律規定和財產服務合同的規定。以合法的方式保障其權利。同時，相關職能部門要提高法律宣傳力度，提高公民的法律知識水平，引導物業企業明確分工，完善物業管理模式，健全物業管理機制，并采取多層次、多角度的措施。以調解業主與物業公司之間的關系，發生糾紛及時有效地解決糾紛，使社區和諧發展。

參考文獻

[1]杜萬華，辛正郁，楊永清.最高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》、《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的理解與適用[J].人民司法，2009（13）.

[2]許敏華.我國物業管理法律問題的思考[J].法制與社會，2008（3）：47-49.

[3]莫里斯.法律發達史[M].王學文，譯.北京：中國政法大學出版社，2003：85.

[4]斯蒂芬·B·戈爾德堡.糾紛解決———談判、調解和其他機制[M].蔡彥敏，等，譯.北京：中國政法大學出版社，2004：4.

[5]楊振潘. 分析建筑工程管理的現狀分析及控制措施[J].江西建材，2017，（01）：279.

[6]張根堅. 分析建筑工程管理的現狀分析及控制措施[J].中國房地產業，2017，（18）：106.