地鐵站區空間布局與物業開發的關聯研究

陳君濤，董賀軒

地鐵站區空間布局與物業開發的關聯研究

陳君濤1, 2，董賀軒1

（1. 華中科技大學建筑與城市規劃學院，武漢 430074；2. 武漢地鐵集團有限公司，武漢 430077）

針對地鐵站區空間與物業開發之間的協同問題進行探索，并以武漢地鐵2號線一期工程為實地調查對象，從開發模式、物業業態類型及物業開發績效方面對地鐵站區空間布局與物業開發之間的關聯規律進行研究。研究結論：站區空間布局模式影響物業開發模式，每種空間布局與物業開發都有相對應類型；站區空間布局模式影響物業業態類型，空間布局規模決定物業業態類型；站區空間布局模式影響物業開發績效，復合型相比單一型空間布局的物業開發經濟效益更高。

地鐵站區；空間布局；物業開發；關聯

21世紀后，地鐵建設被作為推動國民經濟、城市健康發展的重要戰略方向之一。但其巨大資金投入是一個凸顯問題，為降低建設投資及后續運營帶來的財政壓力，我國諸多城市，吸取了香港“軌道+物業”開發模式的成功經驗，并在政府政策的大力支持下，把地鐵站區空間作為反哺地鐵建設的重要手段，但多數城市在地鐵建設前期，沒有重點考慮地鐵站區空間布局與物業開發之間的影響及關聯，導致站區空間物業經營未實現預期效果。

在相關研究方面，曾國華[1]著重論述站域綜合體開發的內涵、類型，開發遇到的體制和政策等問題，并對我國站域綜合體的開發模式提出建議；趙新生[2]分析不同的軌道交通節點類型及空間布局，歸納出節點商業的設計方法和要點；李橘云等[3]圍繞軌道交通站點與地下空間的2種空間關系，提出軌道交通站點地下空間結合城市公共空間、上蓋開發及所在商圈或公共中心的3種布局模式；聶華波等[4]基于規劃層面，從軌道交通站點空間聯合開發、鄰近地區聯合開發、車輛段上蓋綜合開發及軌道交通沿線區域綜合開發4種模式分析，對站點的工程設計及規劃控制提出相關要求。上述論文對二者的關聯分析甚少，因此，本文基于此方向展開探索。

1 地鐵站區空間功能及布局分析

1.1 地鐵站區空間功能

以地鐵站點為核心的站區空間功能主要有綜合交通功能、地下物業功能、市政設施功能等[5]。

1）綜合交通功能。地鐵與地下公交首末站、地下車庫直接相連，或與地上長途汽車站、火車站通過擴大地下空間間接相連，從而實現多種交通方式快捷換乘。

2）地下物業功能。包括站內和站外物業兩種，站內物業通常又可劃分為站廳層公共區物業和地鐵車站配線上方物業；站外物業是指與地鐵車站相連的地下空間物業。

3）市政設施功能。地鐵車站除了與其他交通方式接駁、與物業相連，常常也會與市政設施共同建設。

通過對多座城市已建成的地鐵站區分析，發現地鐵站區各種空間功能常為2種功能，甚至3種功能組合。

1.2 地鐵站區地下空間布局

城市地鐵站區的空間布局與組織，日益呈現出立體化與體系化趨向[6]，就目前來講，主要有以下5種模式[7]。

1.2.1 點狀式布局

在地鐵站區劃出部分空間，為后續物業開發預留條件，但根據相關規范規定[8]，作為物業開發空間面積及數量受到限制，這類空間布局即被稱為點狀式，常見于站廳層（見圖1）。

圖1 點狀式空間布局示意

1.2.2 線狀式布局

根據運營要求，軌道交通線路需設置一定數量的存車線、折返線等配線[9]，配線設置于車站站臺層。因此配線區上方的站廳層空間通常作為物業開發區域，由于其空間形態為狹長狀，所以稱為線狀式空間布局（見圖2）。

圖2 線狀式空間布局示意

1.2.3 塊狀式布局

在兩線換乘的車站中，為充分利用地下空間、減小施工風險及保證基坑規整，通常會在站廳層形成塊狀的外掛空間（見圖3）。

圖3 塊狀式空間布局示意

1.2.4 放射式布局

當軌道交通經過商業區域時，站點會預留或建設較多接口，與站點周邊商業體實現無縫對接，此類型的站區空間即為放射式空間布局（見圖4）。

圖4 放射式空間布局示意

1.2.5 立體型布局

位于非道路下方的站點，由于已占用地下空間，上部空間被割裂后，已失去獨立開發的條件，因此在進行站點建設時通常會同步進行地上開發，形成立體型布局（見圖5）。

圖5 立體型空間布局示意

2 地鐵站區物業開發及其業態

2.1 地鐵站區物業業態的類型及特征

根據調查，得知地鐵站區空間物業業態類型分為零售商品類、餐飲類、休閑文化類、服務類等，其具體種類及特征見表1。

表1 物業業態類型及特征

2.2 地鐵站區物業開發模式

城市地鐵站區物業開發模式主要為三大類：站內開發、站外銜接及上蓋物業。

2.2.1 站內開發

利用車站內空間形成獨立開發區域，通常有3種形式。

1）地鐵車站站廳層局部空間設置物業開發（見圖6）。

圖6 站內物業開發示意

2）地鐵車站配線上方設置物業開發（見圖7）。

圖7 車站配線上方物業開發示意

3）地鐵車站站廳外掛空間設置物業開發（見圖8）。

2.2.2 站外銜接

車站利用通道將公共區與站點周邊地塊地下空間銜接。

2.2.3 上蓋物業

地鐵車站設置在地塊內時，結合地鐵車站，同步對地塊進行上蓋物業開發。

3 武漢地鐵2號線案例

3.1 武漢地鐵2號線站區空間與物業開發

3.1.1 線路概況

武漢地鐵2號線分3期建設，本文以運營的一期工程為研究對象。一期工程全長27.7 km，共設車站21座，全為地下站，途徑東西湖區、江漢區、江岸區、武昌區、洪山區等多個城區[10]。

3.1.2 站區空間布局分析

對武漢地鐵2號線一期調查并選取其中7個站點分析，其主要特征詳見表2，并通過表2可知，點狀式站區空間布局位于標準站，帶配線的車站均為線狀式空間布局，站點周邊有條件開發的站區為塊狀式布局，放射式空間布局多見于車站位于重要的商圈的情況下，立體型空間布局則常見于處于地塊內的站點。

3.1.3 站區物業開發分析

武漢地鐵2號線一期沿途穿越多個商業中心、城市中心居住區等重要的城市節點，為地鐵站區物業開發提供了良好的條件，物業業態類型豐富，層次鮮明，各站點物業特征詳見表3。

表2 武漢地鐵2號線一期工程站點特征

表3 武漢地鐵2號線一期工程站區物業特征統計

3.1.4 站區物業開發績效影響因素分析

影響物業開發績效的因素有很多，根據調查分析，發現以下3種因素對物業開發績效較為明顯。

1）物業業態類型影響開發績效。站內開發規模較小時，業態類型通常較單一，不能有效形成商業氣氛，吸聚力較弱，因此這類站區空間物業開發經營效果較差。

2）客流路徑影響開發績效。物業開發經營效果除與客流的大小有關，也與客流路徑聯系更緊密。購物通常分為有目的性和無目的性2種，無目的性購物在地鐵站區空間較為普遍，而且地鐵站區的人群多以出行為目的，因此，客流的路徑決定人群能否有更多機會接觸站區空間物業，從而影響物業開發績效。

3）站區周邊物業環境影響開發績效。當物業達到一定規模時，通常可以滿足不同人的需求，容易吸引人購物消費。地鐵站區周邊物業較為發達時，會吸引購物意愿較強的人群前往，增加了人在站區空間停留的機會，致使經營的效果較好。

3.2 站區空間布局與物業開發的關聯

由武漢地鐵2號線一期工程研究分析可知，站區空間布局與物業開發存在以下3方面的關聯。

3.2.1 開發模式

城市地鐵站區物業開發模式主要為三大類：站內開發、站外銜接及上蓋物業。站區點狀式、線狀式空間布局模式中空間規模與地鐵車站結合較為緊密，屬于在有限的空間內預留物業開發空間。

站區塊狀式空間布局模式中空間與車站有聯系，但通過一定的措施處理，如形成獨立的防火分區，形成獨立于車站外的空間，所以可以認為是站外銜接的物業開發模式。

站區放射式空間布局模式中空間具有多向性，靈活度較高，其物業開發模式為站外銜接。

站區立體型空間布局模式中空間以豎向擴展為主，且其擴展緊取決于空間開發強度，其物業開發模式為上蓋開發（見圖9）。

圖9 空間布局模式與物業開發模式示意

3.2.2 物業業態類型

站區點狀式空間布局模式中預留的物業空間面積受限，因此物業開發多以即時消費的飲品店為主。

站區線狀式空間布局模式中空間得到水平向延伸，但仍局限于地鐵站點范圍，受地鐵功能性的影響，如預留的物業開發空間對明火的嚴格控制，對廢水的排放要求等，此類型空間布局中的物業開發類型以選擇性零售商品店、即時性飲品店為主。另外無明火的小型中西簡餐店也是常見的物業類型。

站區塊狀式空間布局模式中物業開發模式可以看作是站外銜接模式，因其空間與地鐵車站功能空間相互影響較小，因此物業開發類型可根據空間規模而定。空間規模較小時，可設置單一的即時性飲品店或選擇性零售商品店；空間規模大時，則可設置具有一定規模和檔次的餐飲店、綜合類商場及休閑娛樂等多種物業類型。

站區放射式空間布局模式中物業開發模式也屬于站外銜接模式，但相對塊狀式空間布局模式，其物業開發相對更靈活，所以物業開發類型的種類較廣泛，且站區多處于商業中心區，對于客流的吸引效果最好。

站區立體型空間布局模式中物業開發模式為典型的上蓋物業開發模式，其空間的擴展性較強，且為地上空間，物業開發靈活度最強，物業開發類型最廣（見圖10）。

圖10 空間布局與物業開發類型示意

3.2.3 物業開發績效

站區點狀式、線狀式空間布局模式中物業開發受開發規模及業態類型的限制，物業開發績效通常情況下較差。

站區塊狀式空間布局模式中物業開發空間為獨立于車站外的空間，其不受車站功能的影響，空間布局靈活，物業類型受限制較小，因此，物業開發業績較好。

站區放射式空間布局自由度更高，物業開發類型豐富，可根據客流的路徑選擇物業類型，避免內部互相競爭，形成不同的物業分區，所以物業開發績效最好。

站區立體型空間布局模式中物業開發為豎向發展模式，物業開發平面尺寸與車站存在一定聯系，其水平開發規模有局限性。車站客流多以出行為主，購物目的性不強，立體型空間布局中越靠近地面的物業開發效果越好，整體物業開發績效一般（見圖11）。

圖11 空間布局與物業開發績效示意

4 結論

近年來，隨著地鐵快速建設及城市土地日益緊缺，地鐵站區空間物業開發得到了大規模發展，本文正是基于此背景，從地鐵站區空間布局和物業開發關聯方面進行了思考，研究結論主要體現在以下幾點。

1）站區空間布局模式影響物業開發模式，每種空間布局與物業開發都有相對應類型。

2）站區空間布局模式影響物業業態類型，空間布局規模決定了物業業態類型。

3）站區空間布局模式影響物業開發績效，復合型相比單一型空間布局的物業開發經濟效益更高。

[1] 曾國華. 城市軌道交通站域綜合體開發研究[J]. 都市快軌交通, 2012, 25(6): 24-26.

ZENG Guohua. Study on the development of urban rail transit station and area complex[J]. Urban rapid rail transit, 2012, 25 (6): 24-26.

[2] 趙新生. 軌道交通車站與周邊地下商業結合節點的設計研究[J]. 交通與運輸, 2013, 29(6): 11-13.

ZHAO Xinsheng. Rail transit station and the surrounding underground business combination node design research[J]. Transportation and transportation, 2013, 29(6): 11-13.

[3] 李橘云, 方雷, 易斌. 廣州市軌道交通站點地下空間布局模式研究[J]. 鐵道運輸與經濟, 2014, 36(6): 87-92.

LI Juyun, FANG Lei, YI Bin. Guangzhou city rail transit site underground space layout model[J]. Railway transport and economy, 2014, 36(6): 87-92.

[4] 聶華波, 汪敏. “地鐵+物業” 與城市用地規劃結合模式研[J]. 都市快軌交通, 2015, 28(2): 41-44.

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CAO Ping, WANG Zhiwei. Introduction to Urban Under-g-rou-nd Space Engineering[M]. Beijing: China Water & Power Press, 2013.

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GAO Feng, LIANG Bo. Urban subway and light rail project[M]. Beijing: People’s Communications Press, 2012.

[10] 武漢地鐵集團有限公司. 武漢軌道交通2號線一期工程[M]. 武漢: 湖北科學技術出版社, 2014.

WHHAN Metro Group Co., Ltd. Wuhan Rail Transit Line 2[M]. Wuhan: Hubei Science and Technology Press, 2014.

（編輯：曹雪明）

Research on the Relationship Between the Spatial Layout of Subway Station Area and the Development of Property

CHEN Juntao1, 2, DONG Hexuan1

(1. School of Architecture and Urban Planing, Huazhong University of Science and Technology, Wuhan 430074; 2. Wuhan Metro Group Co., Ltd., Wuhan 430077)

This study explores the problem of coordination between the space and property development in subway station areas. The comprehensive analysis method is employed, and the development mode, property type, and the property development of the first phase of the Wuhan Metro Line 2 project site are studied. The performance of the subway station space layout and the correlation between the property development and the spatial layout were examined to understand the impact of China’s urban subway station spaces to provide a comprehensive reference for utilizing these spaces. The spatial distribution model affects the property development model, and different spatial layouts correspond to different property development models. The station space layout mode affects the property type and the spatial layout scale determines the type of the property. The spatial layout pattern of the station area affects the property development performance, and the compound type has higher economic efficiency than the single spatial layout.

subway station area; spatial layout; property development; correlation

U231

A

1672-6073(2018)02-0012-06

10.3969/j.issn.1672-6073.2018.02.003

2017-06-21

2017-10-19

陳君濤，男，工程碩士，工程師，從事軌道交通建設管理工作，whchenjt@163.com

董賀軒，男，博士，副教授，碩士生導師，研究方向為城市設計、景觀與城市設計及建筑設計，415091740@qq.com

教育部留學回國人員科研啟動基金（教外司留2015211）