2017年土地科學研究重點進展評述及2018年展望
——土地經濟分報告

張清勇，劉 青，魏彩雯，豐 雷

（1.中國人民大學農業與農村發展學院，北京 100872；2.中國人民大學公共管理學院，北京 100872）

2017年，國內外學者針對土地經濟問題展開了大量研究，取得了不少進展。本文采用文獻法，基于中國知網、萬方、維普、EBSCO、Elsevier、Springer、ProQuest等電子期刊數據庫，梳理并比較了2017年國內外土地經濟領域的研究進展和研究重點，展望2018年土地經濟研究的科技需求、重點問題和重點方向。在選擇文獻時，用“土地價格”（land price）、“土地租金（地租）”（land rent）、“土地市場”（land market）、“土地流轉”（land transfer）、“土地制度”（land institutions）、“土地產權”（land property rights）、“土地所有權”（land ownership）、“土地征收 /征用”（land expropriation or requisition）、“土地改革”（land reform）等作為關鍵詞進行檢索。最終，共篩選獲得100篇文獻，其中中文文獻64篇，主要發表于《中國土地科學》、《經濟研究》、《管理世界》、《中國農村經濟》、《中國農村觀察》等刊物；外文文獻36篇，主要發表于Land Economics、Land Use Policy、Habitat International、Cities等期刊；內容涵蓋土地經濟領域的各個方面，遴選文獻分布情況見表1。

表1 2017年土地經濟領域國內外研究文獻分布情況Tab.1 The literature on land economy

1 2017年重點領域研究進展

1.1 國內重點領域研究進展

1.1.1 土地市場

（1）土地價格。有關土地價格的研究關注城鎮化的影響[1-2]。有學者將土地供給、房價和人口城鎮化納入同一分析框架，發現土地供給量對房價的影響強度與城市規模有關，大城市土地供給量增加對房價的影響強于中小城市；土地供給通過影響房價對人口城鎮化產生扭曲效應[3-4]。城鎮化的發展會推進當地和周圍地區房價上漲，并具有明顯空間異質性[5]。學者對農地價格的研究趨向關注農地流轉價格的形成。侯凱和蔣遠勝[6]提出農戶預期價格對農地轉出的實際價格有顯著正向影響。黃文彬等[7]關注種糧目的對農戶農地流轉意愿價格差異的影響。陳奕山等[8]分析土地流轉中的特殊現象——零租金，認為其是城鎮化發展不完全背景下人情租對貨幣租的替代。

（2）市場參與主體行為。政府和企業的策略互動仍是主要關注點。研究發現在財政分權和晉升激勵下，地方政府會采取差異化的土地出讓方法，壓低土地出讓金并增加土地出讓面積[9]。趙蕓逸等[10]測度并比較在政府主導模式和市場主導模式下，湖北省5個增減掛鉤項目掛鉤實施前后效益的隸屬度。張雄等[11]測算不同類型企業的土地資源要素錯配程度及由此導致的經濟效率損失。羅必良等[12]引入農戶風險預期，認為租約短期化現象受到實際流轉期限、土壤肥力、對承租方事中行為的介意程度、轉出對象等因素影響。

（3）土地市場化改革。研究試圖為進一步深化土地市場化改革尋找方向和對策。張明輝和蔡銀鶯[13]認為農地經營貢獻與農地流轉市場發育程度具有顯著相關關系。錢忠好和牟燕[14]提出地方政府對土地財政的依賴阻礙了中國農地非農化市場化改革。黃賢金[15]認為當前城鄉土地市場仍然存在割裂情況，要進一步推進城鄉土地市場一體化改革。

（4）土地經營規模。研究從不同視角分析土地經營規模的影響與可行性。顧天竹[16]認為地塊規模擴大能夠有效降低成本，聯耕聯種和地塊合并勢在必行。這一觀點得到李琴[17]的支持。學者[18-20]發現農地經營規模擴大不能有效提高農地利用效率，決定農地利用效率的是農業生產投入的資本、農技培訓和種植作物類型的選擇；經營規模和土地生產率在短期內呈現出“倒U型關系”，勞動生產率則與經營規模呈“倒L型”關系。王士海和李先德[21]關注技術傳播，認為經營規模的擴大會削弱農戶有意識的技術傳播行為。林萬龍[22]總結國際經驗，認為在較長時間段內，中國仍將保持戶均幾十畝耕地的狀態，大規模經營難以實現。

（5）土地流轉。土地流轉研究方興未艾，并在農戶流轉意愿的影響因素、農地流轉的影響和政府在土地流轉中的作用方面有所突破。

有關流轉意愿的討論，在關注城鄉工資水平差距[23]、農地確權[24]之外，開始更多關注農戶文化認知、政治身份和心理情感等個體特征。張桂穎和呂東輝[25]發現除網絡異質性外，政治嵌入、認知嵌入、文化嵌入、關系強度、關系質量、網絡密度和網絡規模都對農戶農地轉出和轉入行為決策產生正向影響。付振奇和陳淑云[26]關注農戶的政治身份，提出家中有成員是黨員和干部的農戶，土地流轉意愿相對較高。胡新艷[27]以行為心理因素切入，通過人地依賴關系和人地權力關系兩個路徑分析農地流轉中的稟賦效應。鄒秀清等[28]討論農戶間策略行為互動，發現村莊里家庭農場越多，普通農戶土地轉出意愿越強，轉入意愿越弱，家庭農場專項補貼則對普通農戶流轉意愿具有反向影響。

土地流轉促使土地由轉出戶向生產技術更高、經營規模更集中的轉入戶家庭轉移，影響農戶收入[29]。楊子等[30]發現農地流轉給規模經營主體提高了轉入戶收入，但其對轉出戶的收入沒有明顯影響，這一結論與張蘭[31]的研究結果一致。夏玉蓮和匡遠配[32]發現農地流轉除收入外，在就業維度也具有明顯的減貧效應，但在教育維度無明顯作用。

政府在土地流轉中的作用仍然是關注重點。翟黎明等[33]認為政府介入農地流轉，沒有改善農戶生計資本，還造成了一定的負效應。耿寧和尚旭東[34]認為政府主導農地流轉競標模式存在助推溢價、政府創租等風險。

（6）農地金融創新。信任不足、金融產品匱乏以及基層政府的政策理解欠缺，使農地金融扶貧貸款“遇冷”，農地經營權抵押貸款無法得到滿足[35-37]。研究由早期對國外經驗的借鑒和對現實案例的效果評價，轉向更為深入的貸款形式和抵押主體分析，試圖推動農地金融創新走出困境。梁虎等[38]發現農地抵押貸款和其他貸款都可以促進農戶收入增長，但相對其他貸款，農地抵押貸款對農戶農業收入的促進作用更為顯著。王巖等[39]認為抵押主體為農戶時，組織合約的方式更優；而當抵押主體為規模經營主體時，市場合約效果更佳。

1.1.2 土地制度

（1）土地產權制度。土地產權制度與生產效率之間的關系受到關注。李寧等[40]研究農地產權結構影響農業績效的內在路徑，提出應加強農地產權保護，增強農戶產權排他性，推進農地處分權改革。蓋慶恩[41]通過分析土地資源配置不當對勞動生產率的影響，指出只有合理配置土地、完善土地制度，才能提高勞動生產率[42]。

土地產權制度的歷史和變遷仍是研究熱點。戴建國[43]研究宋代的土地制度演變，發現宋代土地產權多元化的發育成長，對明清土地產權關系和傳統社會后期鄉村經濟的發展產生了深遠影響。鄧大才[44]考察農村產權的多重屬性及其與國家治理的相關性，加深了對當下中國農村“三權分置”產權改革的認識。

學者評述土地科學相關研究，認為明晰產權是提高土地利用效率的有效措施[45]。張曉濱等[46]認為由于模糊立法模式無法適應城市化，以及土地增值和農民權利意識的覺醒，要求建立明確權利主體及農戶內部權利關系的權利本體制度，實現承包經營權的徹底物權化。

（2）土地制度與政府行為。研究認為地方政府的土地財政行為對市場運行和經濟發展產生了不利影響。齊紅倩等[47]分析城鎮化進程中土地財政對腐敗的影響機制。高然等[48]分析土地財政行為在經濟波動的傳導中所扮演的角色，發現土地財政行為放大了房地產市場的波動并將波動傳導到實體經濟，造成福利損失。梁平漢等[49]研究地方政府內部利益分化與實際權力結構的影響，發現地方政府內部利益的偏差顯著增加了地方政府對土地財政的依賴，地方政府更多地突破中央規定，參與和默許土地違法行為，獲取更多土地出讓金。

（3）土地流轉制度。目前中國土地政策處于試點、改革階段，諸多學者把目光投向了土地流轉制度的設計。周文等[50]發現嚴格的土地控制和戶籍限制會降低城市化水平，土地制度和戶籍制度應該進行松綁的聯合改革，加快城市化進程、促進城市化紅利。劉同山[51]發現退出意愿對糧食產量產生負向影響，政府應為農戶自愿有償退出土地提供制度安排。曾大鵬[52]研究土地承包經營權抵押的困境，分析了土地承包經營權抵押在主體、客體、變動三方面的重點和難點，指出應進行宏觀機制理念和微觀規則設計上的改變。

（4）土地征收制度。土地征收制度的設計及影響仍得到較多討論，其中征地對失地農民的影響是熱點。丁士軍等[53]從流動性視角分析失地農戶的收入變化，發現家庭稟賦、征地后農戶經濟風險和健康風險對農戶收入流動性具有明顯沖擊。盧圣華等[54]從社會資本視角解釋被征地農戶的生活變化差異。葛揚等[55]認為“以地謀發展”模式為超常規發展做出了貢獻，但犧牲了被征地農民的利益。增值收益分配問題上，徐進才[56]等基于“貢獻—風險”分析法研究增值收益的分配方式，測算出各參與主體的收益比例。

（5）土地制度改革。學界關注“三權分置”研究比較多。張旭鵬等[57]指出，學界對三權分置改革的制度必然性、功能價值與積極效應存在共識，但對政策表述、承包權和經營權的權源、性質和內容以及法律制度構建等，仍有分歧。蔡立東等[58]認為，農地三權分置政策要向可運作的法律實現機制轉化，應以堅持農地集體所有權為前提，以穩定農地既有法權關系為基礎，以農地權利財產化為指向。劉禺涵[59]指出，為保證“三權分置”改革目標實現，應將土地經營權視作土地使用權性質，進行不動產首次登記。房建恩[60]運用法經濟學分析方法，結合國家干預理論，認為國家應適時調整激勵手段、激勵策略、激勵力度和激勵方向，逐步實現“三權分置”的政策目標。鄭志浩等[61]認為，中央“不得調地”政策的實現有一定的難度。此外，土地市場供給側結構性改革熱度不減。除從總體上進行農業供給側結構改革的戰略思考外[62]，還有研究提出要將土地整治與供給側結構性改革相結合[63]，具體分析不同省市土地市場在供給側存在的問題和原因[64]。

1.2 國外學科重點領域研究進展

1.2.1 土地市場

（1）土地市場與宏觀經濟。政府干預土地市場從而對經濟發展的影響被進一步細化。Qiu等[65]以上海市為例，發現國家對土地市場的干預盛行，形成了獨特的政府主導的土地開發制度。Wu等[66]以義烏市為例，比較動態占補平衡和永久基本農田的管理效率，認為動態占補平衡增加了向工業和住宅用地轉化的優質耕地，不利于耕地質量保護。Zhou[67]指出中國政府通過實施土地利用總體規劃，遏制了建設用地擴張，使新增建設用地減少了107449 hm2。Wineman等[68]分析坦桑尼亞西北部的土地銷售和租賃，發現家庭利用土地市場（特別是銷售市場）來調整農場規模，最終提高了土地分配的公平性。Cohen和Fedele[69]以康涅狄格州為例，模擬分析統一財產稅轉變為土地價值稅和分割稅時的短期稅負變化。

（2）土地價格。研究由探究價格波動的影響因素，趨向探究地價差距的形成原因。Hodge等[70]利用空置土地銷售數據分析底特律的土地價值模式，發現中央商務區附近的地價水平相對較高，但地價梯度非常陡峭。Wen等[71]以重慶市為例，用價格梯度模型估算農村居民用地補償價格與拍賣價格之間的差距，發現地區間土地價格差距依然較大，供給區域價格差異與可轉化農用地的稀缺程度呈負相關，而在需求區域二者呈U型關系。

（3）市場參與主體行為。在有關發展中國家土地交易行為的研究日益豐富的同時，發達國家土地所有者的政策參與行為開始引起關注。D’Odorico等[72]討論了國外投資者在發展中國家大規模收購土地帶來的社會環境影響，認為其改變了當地的土地利用方式和種植模式。Zhang[73]提出農戶參與土地調整的激勵不足是土地調整停滯不前的重要原因，認為農戶的數量和異質性會使其土地調整行為具有顯著差異，必須根據農戶結構調整激勵政策。Xu等[74]以四川省為例，發現非農就業比例越高，農民選擇土地流轉的可能性越大。Manley和Mathias[75]發現美國土地休耕強化項目（CREP）增強了牧場主改善土地質量的動力。Jakus[76]針對近年來要求將聯邦土地轉向州管理的立法提議進行了討論，認為州管理相對于聯邦而言在成本上并不具有優勢。

（4）土地市場化進程。發展中國家土地市場化進程和城市化進程仍然是研究的重點。Chen[77]認為無主地的比例越高，農業生產率越低，土地市場不完善會扭曲農戶職業選擇。Liu等[78]回顧了1978年以來中國耕地保護政策的發展的4個時期。Gao[79]等認為中國農村土地租賃市場的快速發展及其他農村土地政策的變化增強了農民土地投資的動力。Xie等[80]分析了中國土地細碎化和非農勞動力供給對土地流轉的影響，認為土地細碎化會加劇勞動力的非農轉移，增加土地流出，減少土地流入，且這種影響在女性中更為明顯。Du[81]認為經濟增長對中國土地城市化質量有正向影響，但其效應隨時間的推移而減弱。Krishna等[82]發現蘇門答臘地區土地市場的出現尚未對森林砍伐和林地占用產生顯著影響。

1.2.2 土地制度

（1）土地產權制度。土地所有權的性別差異仍然是研究熱點，婦女土地權利持續受到關注。Kieran等[83]分析孟加拉國等4個國家家庭層面土地所有者的性別差異，發現婦女擁有的土地少于男子，認為加強婦女的土地權利可以保護婚姻。國外學者也持續關注土地產權制度對于各國農業生產的影響。Ploeger等[84]討論荷蘭地租的存在和土地租賃形式是否合理，并對政策變動進行評估。Mwesigye等[85]考察烏干達土地占有制度從公有制到私人所有制的演變過程以及農村之間的人口遷移問題，發現移民為主的社區私人土地所有權會導致農業生產力提高。Ege等[86]以埃塞俄比亞某地為例，發現與傳統觀點不同，土地證書的頒發降低了土地產權的安全性。

（2）土地使用制度。土地使用政策對不同利益群體和各經濟領域的影響是研究重點。學者分析土地使用政策的溢出效應[87]，關注土地使用政策轉變問題[88]。Galbraith等[89]關注政策變動對不同利益群體的影響，發現政策驅動的土地利用和覆蓋變化使哥斯達黎加的養蜂人生計受損，政策制定者應考慮政策變動對非地主利益相關者的影響。Fregolent等[90]發現威尼托地區土地使用管制政策的作用被低估，造成嚴重的負外部效應。Foldvary等[91]發現對土地價值征稅可以防止由于地租補貼導致的不經濟。Spalding[92]從巴拿馬土地占有制的演變出發，討論土地利用管理與土地利用變化之間的聯系以及地方土地使用政策的影響。

（3）土地管理制度。土地管理權下放和土地管理政策評價成為新的關注點。Biitir等[93]評估傳統土地治理機構為加納的土地管理權力下放做出的貢獻。Brown等[94]發現習慣治理和性別關系改革的壓力可能會破壞利比里亞的土地管理制度，削弱窮苦農戶的議價能力。Aydinoglu等[95]以土耳其例，研究土地管理制度的配套技術，認為有效管理土地信息是實現土地管理和土地可持續發展的關鍵。

（4）土地制度的設計與變革。不少研究討論如何通過土地制度的設計來提高公民接受度、實現既定目標。Pleger等[96]分析瑞士18個空間規劃措施的投票情況，討論選民接受政策措施的決定性因素。Papazian等[97]關注薩赫勒地區的農戶如何接納新的土地使用權政策，發現利益相關者對新政策的認知，在很大程度上取決于政策在社會和空間上的引入方式。Harahap等[98]研究土地在印尼實施產業部門政策中的作用。Roudart等[99]分析尼日爾地區家庭農場土地投資的影響因素，發現土地、灌溉和信貸方面的優惠政策能促使家庭農場進行土地投資。Park等[100]從宏觀層面上回顧韓國國家建設歷史，討論韓國人力資源對土地制度建設的影響。

2 國內外重點問題對比

國內外在土地經濟領域既有土地價格、土地市場化、婦女土地權利和土地產權安排等共同關注點，也有不同的側重方向。在土地市場方面，國內對于土地價格的研究側重關注城鎮化對土地價格的影響及農地流轉價格的形成機制，國外則偏重探究土地價格差距的形成原因。國外對于土地市場化的研究側重發展中國家土地市場化與城鎮化的進程，國內則多討論城鄉土地市場一體化改革和農地流轉市場改革。國內學者尤為關注政府和企業的策略互動，而國外則從關注發展中國家市場交易行為，趨向注重發達國家土地所有者的政策參與行為。此外，與國外研究相比，國內研究更加關注土地流轉、土地經營規模和農地金融創新等現實問題。在土地制度方面，國內外學者都關注土地產權安排對于社會生產的影響和婦女土地權力問題，且國內學者對征地、三權分置、土地調整的討論較多，在變革的大背景下更著眼于對盤活土地資源的制度改革，而國外則偏重土地管理制度和使用政策。

表2 國內外土地經濟領域研究側重點比較Tab.2 Comparison of the main research of land economy in China and overseas

3 2018年研究展望

3.1 主要科技需求

2017年，中央一號文件要求落實農村土地集體所有權、農戶承包權、土地經營權“三權分置”辦法，鼓勵農民在“三權分置”原則下發展農地入股、土地信托等；加快推進農村承包地確權登記頒證，探索農村集體組織以出租、合作等方式盤活利用空閑農房及宅基地；探索建立農業農村發展用地保障機制。黨的十九大提出鄉村振興戰略，要求“鞏固和完善農村基本經營制度，深化農村土地制度改革，完善承包地三權分置制度。保持土地承包關系穩定并長久不變，第二輪土地承包到期后再延長三十年”。2017年11月，全國人大常委會決定，農村土地制度改革試點期限延長至2018年底，將農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點在全部33個試點地區統籌協調推進。從2017年起，全國各地多個城市也已準備好或正在實施統籌利用集體建設用地、利用集體建設用地建設租賃住房的試點，將在2018年進一步推進。另外，2018年是改革開放40周年，對土地市場、土地制度的系統性回顧、分析與展望也將是學術界關注的一大熱點。土地政策和實踐領域的新動向、新問題，為土地經濟研究提出了一系列的研究課題。

3.2 重點問題研究

2018年，土地經濟研究的重點可能有：在土地市場方面，要持續關注土地領域的供給側結構性改革，農地金融創新試點與推行，規模經營的影響與可行性，農戶土地流轉決策，土地流轉的減貧效應，改革開放40周年城鄉土地市場的系統性回顧、分析與展望。在土地制度方面，要注重三權分置下的土地流轉制度改革，土地制度改革試點成效評估，土地制度改革過程中法律的設定、權利界定與實現，集體建設用地統籌利用的配套制度安排，改革開放40周年城鄉土地制度變遷的系統性回顧、分析與展望。

3.3 《中國土地科學》重點關注方向

2018年，《中國土地科學》將重點關注落實鄉村振興戰略的土地政策、農村土地制度改革試點、集體建設用地統籌利用、農地三權分置、農業農村發展用地保障機制，以及改革開放40周年土地市場與土地制度的系統性回顧、分析與展望等。

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