房地產金融化的監管問題

摘 要：隨著我國房地產市場和資本市場快速發展，房地產金融孕育而生。它對房地產業的發展發揮著舉足輕重的作用。目前，我國房地產市場過熱，部分地區房價遠遠偏離正常的價格，各地區房地產信貸迅速擴張，這不免也讓房地產金融面臨風險。目前我國房地產市場投資過熱，房地產價格持續走高，投機泡沫嚴重，而國內研究也表明我國房地產金融中存在土地儲備貸款和個人住房抵押貸款的信用風險，以及貸款前審查寬松和貸款管理粗放等操作風險。房地產新政頻出產生房地產系統性風險，房地產市場過熱引發市場風險等。這需要我們提出相應的政策建議來規避風險。關鍵詞：房地產金融化；風險；政策建議一、房地產金融化特點由于房地產金融的融資對象具有與一般商品不同的特點，即房地產位置的固定性、價值穩定性、增值性等，決定了房地產金融與其他金融相比，具有以下兩個特點。1.資金融通規模大無論是房地產企業的開發經營資金，還是個人的消費購房款，都會遇到使用支出的集中性和來源積累的長期性、分散性的矛盾，為了解決這一矛盾，需要房地產金融市場為企業或個人進行大量的融資。2.債權通常有保障房地產金融一般屬于長期信用，因此房地產金融機構在從事房地產貸款時，首先要考慮債權的安全性問題，即貸出去的款項能否按時、足額地收回。為解決這一安全性問題，金融機構通常要求借款人提供擔保。擔保包括人的擔保即保證和物的擔保主要是質押和抵押。 二、我國房地產金融體系現狀及存在問題分析2.1我國房地產金融體系現狀當前，，我國的房地產金融體系發展還很不充分，與我國高速發展的國民經濟和日益增長的房地產商品需求相比，存在著明顯的滯后和不均衡現象。近年來，我國經濟發展勢頭良好，房地產業持續幾年向好，出現過熱現象，也出現一些問題。主要表現在以下幾個方面：第一，房地產開發投資規模快速增長自1998年啟動住房制度改革以來，我國的房地產業有了飛速的發展，國內生產總值（GDP）也快速上升，而且近幾年房地產開發投資額占GDP的比重也一直加大。第二，房屋銷售價格不斷攀升近年來我國的房屋銷售價格和租賃價格都處于不斷上升中，其中住宅的相應價格上漲幅度更大，政府進行宏觀調控后，雖然增速有所放緩，但房價也還是一直處于高位上行，而且一個值得注意的現象是，在房屋銷售價格高速上漲的同時，房屋租賃價格一直保持比較穩定的狀態，兩者的走勢開始出現背離，意味著房地產市場出現泡沫跡象。2.2我國房地產金融體系存在問題分析現階段，由于我國各地自然社會經濟等各方面情況的地區差異性和房地產金融組織機構的發展時間尚短等原因，目前的房地產金融組織結構中還存在著許多不盡完善的方面：2.2.1組織機構體系存在問題（1）僅靠商業銀行的單一金融機構，無法滿足市場需要。由于房地產開發企業的規模大小不同，企業的資產構成也不同，因此僅僅依托商業銀行的信貸己無法滿足市場上所有企業的不同需求，個人消費貸款當面更是如此消費者千差萬別，個人的還款能力和個人的信用情況也不盡相同以及我國的個人信用評估的缺乏也無法滿足市場上的各類消費群體。（2）整體上處于分割、封閉的發展階段，宏觀管理困難。從整體上看，各地現有的房地產金融機構的設置和組織形式千差萬別，基本上摸索狀態，呈現出合理與無序并存的地區差異性，造成了多頭管理，宏觀管理難度很大，相應的管理機構不健全，更是增加了管理的難度。2.2.2其它問題（1）房地產融資渠道單一，沒有形成多元化規范化的金融工具體系。近幾年發行的房地產債券都是三年期，固定利率，到期一次還本付息。相比較而言，美國市場上的企業債券大多都是年到年期的長期債券，而且幾乎包括了所有的金融創新，企業債券有多種品種，可贖回、可轉換、帶認股權證、浮動利率等十分豐富。（2）房地產金融體系法律法規不健全，沒有形成運行的法律環境 房地產金融體系中相關政策、法規不完善，尚未形成一套科學有效的體系，缺乏相互一致性和協調性，操作困難，直接影響融資渠道的正常開展。房地產投資基金被業內人士認為是較好的直接融資方式，房地產證券化概念也被大多數學者和業內人士接受，但是最關鍵的法律條件處于真空狀態，使金融創新面臨無法可依的困境。（3）房地產金融體系缺乏獨立、有效的市場中介服務體系目前，我國房地產金融市場的中介服務體系還沒有建立起來。更重要的是，房地產金融市場缺乏良好的信用環境，企業的信用意識淡薄。三、我國防范房地產金融化風險政策建議3.1抑制房地產過度投機投資，穩定房價投資性需求過旺是我國目前房地產市場的需求大于供給的主要原因，因此政府可以運用稅收政策、信貸政策等抑制投資性需求從而平抑房地產價格。在房地產信貸政策方面，對于購買第三套住房的消費者采取提高貸款利率、減少抵押貸款成數等限制手段加以控制。在稅收政策方面，對短期內頻繁倒買倒賣的住房投資者，提高其個人所得稅和營業稅的征收稅率。3.2加大金融機構對戰略新興產業支持力度，減輕對房地產依賴程度與其他產業相比，戰略性新興產業由于其自身特點，發展初期更需要大量資金的支持。而就目前實際情況而言，產業的資金投入嚴重不足。主要從金融政策方面，加大對新興產業的財政金融扶持力度，鼓勵銀行等金融機構加大信貸支持，引導和鼓勵社會資金注入。 3.3完善金融法律體系和監管機制，防范金融風險房地產金融方面的立法應至少從以下兩方面入手，一是盡快建立健全相關的法律法規和規章制度。房地產金融動的不斷創新需要法律的支持，在房地產市場發育不太成熟的條件下，建立健全良好的法律法規環境尤其重要。二是要在有法律法規的條件下做到執法必嚴、違法必究，如對于某些利用虛假資料騙取貸款的開發商以及個人，應立即停止提供貸款，并通過法律手段盡量挽回損失。四、結論近年來，房地產業作為我國的支柱性產業做出了相當大的貢獻。但隨著房地產業的快速發展，我國的房地產金融的發展卻相對滯后，處于初級發展階段。在這種情況下，出現一些風險和隱患是不可避免的。總之，要防范和控制我國的房地產金融風險，關鍵在于加快房地產金融體系的發展，使得房地產金融的發展跟得上房地產業的發展，更好的為我國的房地產業服務。因此，要健全房地產有關的法律法規體系，積極拓寬融資渠道、探索融資新模式。參考文獻：[1]譚志慧，房地產金融風險與防范一案例分析及啟示[D]，2011，碩士論文[2]宋佩宗，我國房地產金融風險研究[D]，2011，碩士論文[3]胡俊，我國房地產金融風險研究[D]，2011，博士論文[4]姚啟平.我國房地產金融風險評估體系與風險防范研究.重慶大學.2009，4作者簡介：靳舒涵（1994-）女， 山西省侯馬市 ，山西財經大學，研究方向：經濟法學。