榮盛發展千億之路將如何走

劉照普

4月10日，榮盛發展2017年報出爐，該公司資產負債率依然高企不下，達84.68%。大股東質押逼近50%紅線比例。

作為河北省首家通過IPO上市的房地產企業，榮盛發展在追趕千億目標下開啟高質押、高負債、大舉拿地的發展模式。業內專家稱，這種“大躍進”式的模式，或許會造成各地分公司在施工材料、產品質量上無法給予最大支持和保障。

《中國經濟周刊》記者就以上相關問題致函榮盛發展，截至發稿，尚未收到回復。

連續7年多現金流量凈額均為負

“瘋狂拿地”“巨額負債”“負現金流”“頂格質押”……這些詞匯近來一直伴隨著榮盛發展。榮盛發展2017年報顯示，其資產總額為1917.33億元，負債總額為1623.53億元，資產負債率達到84.68%。而在2015年、2016年，榮盛發展的總負債分別為808.49億元、1205.36億元，資產負債率分別為78.59%、82.80%。以此計算，榮盛發展3年內負債增長815億元。

榮盛發展2017年的拿地活動非常頻繁。CREIS中指數據顯示，榮盛發展2017年拿地金額達242億元，拿地面積為1134萬平方米。2017年全年，榮盛發展除2月份沒有新增土地外，其余11個月均有拿地記錄，通過招拍掛及股權并購方式累計拿下100多宗地塊，平均每個月拿地近10塊。

頻繁拿地和土地儲備的快速擴張，給榮盛發展帶來巨大資金壓力。榮盛發展2017年三季報顯示，其2017年1月至9月經營活動產生的現金流量凈額為-75.71億元。直到2017年年末，其現金流終于轉正，為22.7億元。不過，2010至2016年，榮盛發展經營活動產生的現金流量凈額分別為-19.34億元、-4.98億元、-12.03億元、-47.36億元、-16.60億元、-24.73億元和-36.95億元。也就是說，在將近8年時間里，榮盛發展的經營活動產生的現金流量凈額均為負數。

榮盛發展在公告中稱，經營性現金流出增加是因支付的土地投標保證金增多，而經營性凈現金流與凈利潤存在重大差異是因為存貨增多。

業內人士認為，雖然現金流為負是大多數房企真實寫照，但連續將近8年現金流為負，跨越時間之長，流出額不斷擴大，榮盛發展堪稱特殊案例。

為緩解資金壓力，獲得經營現金流，榮盛發展大股東頻繁質押股權。公告顯示，截至去年12月31日，榮盛控股股份有限公司所持有榮盛發展股份為15.50億股，其中近14.60億股被質押;二股東榮盛建設工程有限公司更是在一天內質押5.96億股，質押率達到99.3%。加上榮盛發展董事長耿建明在去年11月份質押的1600萬股，上述三者累計質押股份約20.72億股，占公司總股本的47.66%，接近深交所規定的50%的質押紅線。

業內人士分析，一旦公司股價快速走低，質押股票也會受到股市波動風險，一旦股價下跌到質押紅線，會面臨被強行平倉風險，或帶來重大不確定性因素。

從“三線王牌房企”轉向全國布局

榮盛發展年報顯示，2017年榮盛發展合同銷售額為679.3億元，同比增長32.61%;合同銷售面積635.57萬平方米，同比增長5.62%。

當碧桂園、恒大和萬科這些龍頭房企均快速邁進5000億門檻時，榮盛發展似乎也不甘愿局限于某一區域，做一個“三線王牌房企”。

其實，早在7年前，董事長耿建明就提出，到2016年公司要實現總資產千億元的目標。如今，榮盛發展的總資產已達1917億元，近乎翻倍實現目標。

不過，在其他大型全國性房企迅速攻城略地、邁過千億營收的門檻后，耿建明還能滿足于總資產千億元的“小目標”嗎？

中國金融智庫研究員楊國英分析，仔細審視榮盛發展的年報，約680億元的合同銷售額可以說是拿速度和規模堆積出來的成績，現在的房地產市場“千帆競發、以快取勝、不進則退”，榮盛發展也只能拼命追趕，晚一拍就可能一落千丈。

業內人士認為，耿建明之所以一直主攻部分三四線城市，是看中這塊區域可以避免與實力雄厚的國企和全國性品牌房企激烈競爭，這一戰略讓榮盛發展獲得了從2008年到2012年每年50%以上的復合增長率。

2012年，通過局部三四線城市“坐大”的榮盛發展開始了全國范圍內的擴張步伐。

對于未來發展，榮盛發展方面表示，2018年將繼續順應京津冀一體化的趨勢，加大對京津冀區域市場的拓展力度，提高區域的覆蓋密度和項目儲備的比例。同時，著力研究“長三角”“珠三角”城市群及中西部中心城市及周邊區域，做好項目布局。

榮盛發展年報披露，公司2018 年度計劃簽約額約880億元，計劃實現銷售回款約800億元。同時，將通過多種融資方式彌補公司項目開發資金，2018 年公司計劃新增信貸融資600億元。

楊國英認為，榮盛發展的千億雄心已經明朗，其應該穩扎穩打、放平心態、做實功夫，著重解決好由施工和房企質量問題所帶來的維權潮和品牌危機，跨越焦慮，讓千億之路走得更穩當。

榮盛發展法律訴訟超過800條

在快速發展的同時，近些年來，榮盛發展官司不斷，并遭遇多起因房屋質量問題導致的業主維權事件。

2014年9月，網友爆料榮盛錦繡天地墻體無拉筋導致墻體開裂;2017年11月下旬，江蘇徐州市榮盛花語城小區遭遇業主維權?！吨袊洕芸酚浾咴诂F場看到，該小區部分樓幢房屋存在墻面脫落掉渣嚴重、室內地暖管線漏水、交房時開發商未能提供房屋實測報告和竣工驗收備案表、地下倉庫和儲藏室未完工等問題;2018年3月28日，河北省香河縣榮盛白鷺島業主赴榮盛發展總部大樓維權時，與保安發生肢體沖突，業主的橫幅被收走。

此外，榮盛發展也被業內人士稱為“史上訴訟最多的地產上市公司”?！吨袊洕芸酚浾咄ㄟ^“企查查”，以榮盛房地產發展股份有限公司為關鍵詞，通過風險掃描發現，該公司自身風險486條、關聯風險 4656 條、法律訴訟865條、裁判文書498條。

江蘇茂通律師事務所首席律師劉茂通認為，對于上市房企來說，訴訟達到200條以上的公司極少見，榮盛發展出現如此多的法律訴訟和維權事件，說明榮盛發展的合規運營形勢嚴峻?！皹s盛發展出現這些問題，原因或許出在運營方面。只有合規運營才可以為企業和員工提供保護，贏得合作伙伴、客戶與投資者的尊重與信任?！?/p>