海南房地產調控再加碼

胡巍

“壯士斷腕。”4月22日晚，海南省住建廳廳長霍巨燃在解讀海南樓市政策時，用到這樣一個詞。當天，《中共海南省委辦公廳 海南省人民政府辦公廳關于進一步穩定房地產市場的通知》（下稱“《通知》”）下發，公布新一輪房地產調控政策。

由于《通知》中對限購、限貸、限制轉讓等提出了較為詳盡的要求，有業內人士將其稱為“海南最嚴房地產調控”，還有媒體直接以“限購新政”代稱海南本輪調控。

北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池說：“全省的房地產調控政策一般是由省人民政府辦公廳發布的，這次還有省委辦公廳加持，說明政府對樓市調控、對房地產市場的健康發展相當重視。”

13次房地產調控逐步趨嚴

本輪“最嚴調控”并非毫無征兆。

今年3月30日，海南省住建廳就聯合海南省國土資源廳等其他6個部門下發了《關于做好穩定房地產市場工作的通知》（業界稱為“房八條”或“海南330政策”）。

《中國經濟周刊》記者梳理發現，《通知》的大多“限”字頭措施在“房八條”中已大體成形，一些限購政策也是在“房八條”中首次提出，例如，原來的限購政策是“非本省戶籍居民在海南省域內只能購買1套住房，即1人限購1套住房”，“房八條”中已調整為“1個家庭限購1套”。

可以發現，4月22日發布的新政，保留了非本省戶籍居民1個家庭限購1套住房、非本省戶籍居民貸款首付款比例不低于70%等規定;對于五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態核心區市縣建設的住房，不對非本市戶籍居民出售;海口、三亞、瓊海已實行限購的區域，須提供至少一名家庭成員在海南省累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

“但4月22日的新政又是‘房八條的一個升級版。”趙秀池分析說，“比如，增加了戶籍遷入海南省的居民家庭的限購政策。這類家庭只能購買一套住房，并須提供至少一名家庭成員在海南累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。”

中原地產首席分析師張大偉還向《中國經濟周刊》記者說，從省級層面講，本次《通知》的發出是最近一年來，截至今年4月22日海南房地產市場第13次調控。

諸葛找房數據研究中心4月25日提供給《中國經濟周刊》的數據也顯示了近一年來海南省房產調控政策之密集：自2017年3月份起，海南省及其地級市、縣共發布房產調控政策27次，涉及限購、限貸、限價、停止公積金裝修提取等常規調控政策，以及人才引進、禁止圍填海等針對海南省特點的調控政策，包括土地、市場、金融等房地產相關的上下游各領域。

降低海南經濟對房地產的依賴

——海南省的投資和稅收中，房地產均占50%左右

海南省政府副秘書長種潤之在4月22日房產調控新政發布當日就強調，《中共中央 國務院關于支持海南全面深化改革開放的指導意見》要求海南建立和完善房地產長效機制，實行最嚴格的節約用地制度，實施建設用地總量和強度雙控行動，確保海南建設用地總量在現有基礎上不增加。

霍巨燃廳長則表示，要實行最嚴格的規劃管控和節約用地制度，實行最嚴格的生態環境保護制度，保護好海南的綠水青山，堅決不做房地產加工廠，以壯士斷腕的決心降低海南省經濟對房地產的依賴。

對海南省相關官員的這些表態，張大偉分析說，隨著海南全島建設自由貿易試驗區等政策的出臺，海南調控的主要原因是避免經濟利好房地產化，避免房地產投資需求爆發，影響市場穩定。

諸葛找房數據研究中心整理的數據顯示，2015—2017年，海南省商品房銷售額分別為983億元、1483億元、2620億元，房地產投資額分別為1704億元、1788億元、2053億元，同時期全省GDP分別為3703億元、4045億元、4463億元。

實際上，在此次房地產調控新政發布前，海南省委書記劉賜貴和海南省省長沈曉明也分別強調過，要減少海南省經濟對房地產的依賴。

海南省委書記劉賜貴就曾多次表示，海南“不做房地產加工廠”，要求綜合施策、精準施策，確保房地產市場平穩健康發展。

今年全國兩會期間，海南省省長沈曉明在海南團開放日上也強調，之所以在省政府工作報告中用“以壯士斷腕的決心”來形容“要減少經濟對房地產的依賴”，是因為要減少經濟對房地產的依賴對海南來講會很痛，會出血，會很難，不下大的決心不容易做到。沈曉明進一步解釋說，難在海南的房地產對經濟的貢獻很大，無論是投資還是稅收，房地產都會占到總額的50%左右。

沈曉明省長當時還提到，房地產要消耗土地資源，土地資源十分有限且不可再生，可是外界對海南房子的需求卻是無限的。房地產作為海南支柱產業不可持續，世界沒有一個地方是以房地產為支柱產業的。

對此，趙秀池副會長向《中國經濟周刊》記者分析說，近年來到海南投資購房的人越來越多，雖然增加了稅收，但抬高了房價，提高了當地人民的生活成本，增加了自貿區建設的成本，加大了人才引進的難度，對于海南經濟的長期發展是不利的，“海南自貿區建設要更多地發揮市場作用，但這與嚴厲的住房限購政策并不矛盾，也可以為需要的人才單獨制定人才住房政策。”

“海南有得天獨厚的氣候、環境優勢，海南的購房人有60%多都是外來人口，很多人到海南買房作為旅游度假、養老養生之用。”趙秀池對此分析道，而此次政策的亮點就是限購主要是針對外來人口，從而保護當地居民的住房需求。

霍巨燃廳長也在4月22日發布新政時強調，要讓海南改革發展成果更多更公平地惠及本地居民，緩解房價上漲給本地居民帶來的住房壓力，使本地居民更有獲得感，今后將通過建設公共租賃住房、共有產權住房、限售商品住房、租賃住房以及實施棚戶區改造，妥善解決好本地居民基本住房需求問題。

嚴格執行政策，打擊弄虛作假

海南省住建廳相關負責人強調，新一輪調控的各項政策均從2018年4月22日20時發布之時起實施。各市縣要嚴格執行，對購房人購房資格從嚴把關，不得弄虛作假。

3月30日至4月22日20時之間，非本省戶籍居民家庭已簽訂購房（含二手房）合同或認購協議，并已支付70%首付款，但尚未網簽備案的，可憑完稅憑證、稅務發票或首付款銀行轉賬有效憑證等證明材料，繼續辦理網簽備案手續，執行原差別化住房信貸政策。4月22日20時之后補交、補足首付款的不予認可。

據公開報道，4月23日一大早，海南當地一家大型房地產公司的早會上，一位負責人就表示，公司已經開始制定新的融資方案，因為之前的意向客戶大多都是島外的。

針對新政，也有一些人想趁機投機，比如開始在微信朋友圈里叫賣以海南戶口虛假結婚騙取購房資格。對此，海南省相關部門負責人表示，國家已經發布《關于印發對婚姻登記嚴重失信當事人開展聯合懲戒的合作備忘錄的通知》，婚姻登記嚴重失信當事人名單可報送全國婚姻登記信用信息平臺，實施聯合懲戒。

不僅如此，《通知》中也對違法違規行為的懲罰措施進行了說明。比如，對提供虛假證明、規避限購政策購買住房的個人，撤銷其購房合同網簽備案，5年內不得在海南省購房;對協助提供虛假證件材料騙取購房資格，或對購房資格審核不嚴的政府工作人員，依法依紀追究責任等。