“三價合一”是什么？買房又得多掏首付了

藍莓

最近，朋友圈被“三價合一”刷屏了，并且把一批剛需族急得寢食難安。

就在3月28日晚，傳聞已久的深圳“三價合一”政策突然落地。人民銀行深圳市中心支行、深圳銀監局、深圳市規劃國土委聯合發布通知表示，將建立信息互通查詢機制，規范購房融資，堅決遏制“陰陽合同”和“高評高貸”現象，確保房地產市場平穩健康發展。

該通知要求，商業銀行辦理房屋貸款業務，要以房地產信息系統中查詢到的網簽合同和住房套數查詢結果作為審核依據，并以網簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數確定貸款額度。

不動產權登記系統將對網簽合同相關價款與購房貸款額進行自動比對，對未按本通知要求核定貸款額度的銀行抵押登記申請，系統將自動攔截并予以退文，并將相關違規情況報監管部門核查。

在發文當日及之前貸款受理行已經查詢人民銀行征信記錄或購房人已經支付定金、部分房款等相關費用，并能提供符合監管要求的證明材料的并不適用新規。

簡單來說，3月28日24時前可“逃過一劫”。一石激起千層浪，據說房產中介加班到當天晚上12點，拼命搶時間。很多深圳的中介在朋友圈拼命吶喊，基本就一個意思：買房成本又要增加了，再不下手就晚了。

沒錯，中介真的是把所有政策都理解為上漲。

那么，究竟什么是“三價合一”？這個政策的落地，究竟會產生什么樣的影響呢？

何為“三價合一”？

所謂“三價合一”，即指二手房交易中涉及的網簽備案合同價、銀行貸款評估價、房管局計稅評估價，三個價格將不再各自獨立計算，銀行將以網簽價和計稅評估價的最低值作為貸款評估額度依據。

咱舉個例子來幫助理解一下。

A先生想在深圳買一套總價300萬元的二手房，首付30%，為90萬元。在“三價合一”之前，為了避稅，A先生與賣方達成一致，網簽備案價寫低一些為270萬元，政府的評估價一般會低于實際成交價，假設也是270萬元。

而A先生為了多向銀行貸些款，說成交價是340萬元，但銀行有自己的評估系統，如果銀行最終的評估價也是340萬元，以這個價格銀行貸款70%給A先生，也即238萬元。

A先生既然得到了銀行的238萬元貸款，自己只需掏62萬元，相比于原來90萬元的首付，少了28萬元。

如今“三價合一”，銀行以網簽和房管局計稅評估價的最低值，也即270萬元作為銀行評估價，以這個價格的70%銀行給你貸款，也即189萬元。A先生只能拿到銀行189萬元的貸款，買下這套300萬元的二手房，需要自己先掏111萬元，比本來的62萬元多出了49萬元。

一句話高度概括，購二手房的門檻和成本抬高了，你能向銀行貸到的錢少了，你自己需要掏更多的錢。

有何影響？

那么，對于“三價合一”政策，專家又是如何看的呢？

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，深圳此次政策的核心內容在于，計稅價和房屋評估價等價格進行統一，目的是為了防范部分做高房屋評估價，進而多貸款的現象。所以，深圳類似做法其實也是對當前住房貸款市場的一個規范。

從類似做法也可以看出，當前對于二手房的價格評估更加精細化，精準定價必然有助于包括報稅、貸款等業務的統一，既方便核算，也規避了各類虛高報價或做低價格的做法。

對于深圳類似政策，預計全國其他城市也會跟進，這也是當前存量房市場發展的一個重要改革。尤其是隨著信息技術和評估技術的改善，二手房交易的合規性可以得到體現，同時也促進了二手房交易中的公平性和穩定性。

此類政策往往一出臺，確實會帶來部分購房需求提前釋放。因為單純看這個政策，可能會對部分貸款的首付有提高的影響。而類似影響可能在中介和部分營銷機構的營銷活動中會放大，進而帶來加快網簽，所以市場交易反而會提高。

從此類政策來說，預計后續全國其他城市也會積極推廣，這也是梳理二手房交易市場的一個重要舉措。難點方面在于，相關稅務、國土、住房和銀行等部門需要有一個溝通協調機制，在評估價格的共享等方面有較好的溝通機制。

中原地產首席分析師張大偉表示，深圳過去的確存在很多高評高貸的高杠桿現象，這一政策對市場短期會造成非常大的影響，但一線城市投資需求已經明顯減少，在對自住為主的市場，“三價合一”的影響，從北京看影響不大。

業內人士認為，該政策的實施將全面壓縮“陰陽合同”生存空間，打擊利用高杠桿投資投機購房，夯實差別化住房信貸政策，抑制二手房價格過快上漲，并提高稅賦公平性。

同時，也將完善二手房市場監測管理，有利于房地產市場主管部門全面掌握真實二手房成交價，為房地產調控提供更可靠的數據支持。