二手房交易過程中的偷逃稅問題研究

王珂伏　楊浩

【摘 要】 在很多人看來，二手房交易中的偷稅逃稅問題成為一個業內公開的秘密。當前我國二手房交易涉及轉讓方的稅種有：個人所得稅、增值稅及附加（包括：城建稅、教育費附加、地方教育費附加）、土地增值稅、印花稅；涉及受讓方的稅種有：契稅、印花稅。二手房計稅價格低于實際成交價，少報，瞞報現象嚴重。那么想要改善二手房交易中的偷稅逃稅問題，首先要分析賣方買方偷逃稅的動因和方式，再針對性地提出解決二手房交易市場中偷逃稅的解決方法。

一、買家購買二手房的主要動因分析與總結

1、戶口型二手房市場。由于經濟的快速發展，大量農村人員和外地人員為了解決戶口問題，紛紛購買二手住房。

2、居住型二手房市場。隨著城市化進程的加快和老城區改造力度的不斷加大，大量被拆遷舊房的居民拿著拆遷款走進了二手房市場。

3、置換型二手房市場。部分居民為改善居住面積、經濟條件或受工作地點的影響，售出地段好、面積小的房產，購進地段稍差、面積大的住房因此形成二手房市場。

4、學區型二手房市場。為了給孩子選擇一個更好的學校，家長紛紛向該學區區域內購置房地產，一旦孩子升學后離開該學區，將其房產出售，此類的二手房流動性大，也是望子成龍的家長們必不可少的付出。

5、投機型二手房市場。由于近期房產不斷增值，一部分人將多余的資金投入到房地產交易市場，尤其是中心城區的二手房，增值速度快，這部分人不以居住為目的，而以取得投資收益為目的。

二、二手房交易過程中偷稅逃稅的主要手段分析

1、在交易中故意“做低交易價格”，使用“陰陽合同”。

這種做法實為偷稅漏稅，違反稅法。中介公司們為了搶奪客戶資源，就在市場中散播自己能把合同的價格做得更低，契稅和印花稅相應交得更少。對工薪階層的買房者而言，能少交則少交。正是市場中存在這種供需關系，違反法律的事情才開始放在桌面上談。稅法規定，計稅價格明顯偏低又無正當理由的，稅務機關有權核定征收，但由于缺乏對二手房交易價格信息足夠的掌握，政府部門難以制定較為合理的市場指導價，稅務機關也就難以取得有力證據證明交易合同的虛假性。

2、在二手房交易過程中以租代售。

房產中介代賣方找到買主后，若買賣雙方不愿承擔相應稅費，買家先以向原房主租住的方式入住，交給原房主房租。等原房主的產權證滿兩年期限后，再辦理過戶手續。這樣，賣方不會再為房子購買不足兩年要繳稅費而發愁，同時獲得售房收益及出售日之前的房租收益。但是，目前以租代售是兩年期內售房者最普遍采用的避稅方式，雖然這可以充分利用售房者的房屋資源，避免空置損失，但一旦房價在租期大漲，房主因此毀約不再出售房屋，租了幾個月的買主的利益將受到損失，反之亦然。

3、在二手房交易過程中不過戶先公證。

先通過買賣雙方公證買賣合同，并約定兩年期滿后再行過戶。買方為防止賣方兩年間出現不誠信問題，雙方約定在買方付與賣方一定金額的房款后，將房產證留于買方或第三方公證人保存。但是目前在我國有關的房地產法律、法規中，買賣雙方一旦發生房產糾紛，房產證是房屋所有權的第一證據，而購房合同屬于次要證據。一旦賣房人將房屋抵押或者轉售，買房人的利益將無法保證。另外，公證機構應該根據房產證的所有權而不是根據買賣合同來做公證，如果雙方發生糾紛走訴訟程序，其公證效力也將受到質疑。

4、在二手房交易過程中找物業改底單。

買賣雙方可找物業公司的人，直接把賣房合同的底單改掉，在房產證上直接寫買主的名字，這樣就避免交納相應稅費。但是改了底單就等于改了原來的購房合同，重新簽了一個新合同，原來合同的有效性將失去，而新合同也成了瑕疵合同，一旦發生糾紛，買賣雙方都將面臨權益無法保證的問題。

三、針對二手房交易過程中的偷稅逃稅問題提出的解決措施

征服除了監管困難這個理由之外，各級地方政府也沒有出臺嚴厲的政策去規范二手房交易，這也加速了二手房的流通，增加了稅收。但這無形中助長了市場中這股歪風，畢竟偷稅漏稅屬于違法行為。但究竟何為合法避稅和非法逃稅，又有誰去考究呢？

目前對于二手房交易合同的審查，主要是針對對房屋朝向，申請人資質等方面。而具體房屋交易價格以及由此所需交納的房屋交易稅費，則具體由當地稅務部門考察。所以針對二手房交易過程中的偷稅逃稅問題，主要提出了下列一些解決的建議：

1.開發房屋交易搜價軟件，掌握房價最新動態。

不管是國家政策變動的影響，還是交易者隱瞞，我們都不能忽視市場這只看不見的手。二手房交易信息在網絡和中介機構比較集中，網絡提供的主要是交易者的估價，中介機構更多的是實時成交價格。房屋交易搜價軟件可以把這些數據匯總、比對，對同城同一區域房屋的交易價格階段性更新，為稅務機關調整成交價格給予更科學的指導。

2.加強對中介機構的管理，虛報重罰。

中介機構是二手房交易的重要橋梁。它們更了解交易雙方的需求和市場變化。但利益趨使，為了更多促成交易，他們幫交易者鉆稅法的漏洞，減少國家稅收。房屋交易個人所得稅的稅務檢查，應將中介機構作為重點。對虛報價格，弄虛作假等情況，一經查實，一定嚴懲。重者可以建議工商部門吊銷其營業執照。

3.加強與其他部門的配合，建立聯網機制。

對于家庭唯一生活用房難以查實的問題，需要加強相關各部門的配合，利用計算機網絡技術，建立信息共享的聯網機制。例如存量房交易評稅系統，該系統根據已采集的房產區位、市場條件和房地產特征等數據自動進行分析，從而產生二手房交易對象的交易評估值。存量房交易評稅系統能在短時間內對商品房進行準確評估，只要把房源信息輸入電腦，系統就會自動生成交易評估值和稅費。這種系統更加便捷、高效、公平。無論是一個地區各個部門之間，還是跨地區的部門之間，都能夠查到個人住房的完整信息，為征稅提供準確依據。個人二手房交易的征稅，要加強征管，也要完善相關稅制。要與國家宏觀調控相呼應，又要保持稅法的嚴肅性。相關稅制建設仍是一項長期艱巨的工作。