淺析太原市住宅價格

摘 要：2017年是中國房地產大起大落的一年，從春節的"日光盤"到傳統的樓市旺季銀十，房產市場已經不見往日的風光，各地的樓市調控都已經滿月，限貸、限購政策的影響逐漸顯現威力，多地樓市調控之后的樓市成交量出現了明顯的下滑，北京的樓市更是降溫明顯，購房者開始持續觀望。10月出臺房地產調控政策的22座城市的成交腳步都慢了下來，成交量也大幅減少。其原因主要是消費者、開發商、地方政府等多股力量多種因素共同作用于住房市場使得住房供給與需求都出現了不合理的成分。供給量與需求量以及供給結構與需求結構的不相適應，這使得房價不斷攀升，居高難下；中央政府通過各種措施努力調控房價，但效果卻并不令人滿意。而在2017年中的太原市的住宅價格在平穩中發展，本文將從房地產價格的構成、價格特征、影響房地產價格變化的主要因素等幾個方面入手對影響太原市住宅價格進行淺析。

關鍵詞：住宅價格，太原市，價格特征

第一章 太原市住宅價格發展情況

太原市各區的住宅價格發展情況不同，主要是因為政策導向和城市規劃引起的。2012年，在《國務院關于大力實施促進中部地區崛起戰略的若干意見》中，把太原城市群列為中部六大重點發展區域之一，提出要形成帶動中部地區崛起的核心地帶和全國重要的經濟增長。把城市群崛起作為提升山西區域核心競爭力的重要途徑，加快太原都市圈轉型發展和統籌發展。

在太原市城市規劃上，按照生產空間集約高效、生活空間宜居適度、生態空間山清水秀的總體要求，太原市委十屆五次全會暨全市經濟工作會議確定了“五城”各功能區定位。創建新城：要成為創業創造創意創新樂園。軟件方面，加快完善機制和配套服務，努力把南部新城建成全省乃至環渤海地區信息產業、高新技術、現代服務業的基地和平臺，成為創業、創造、創意、創新的樂園。城市土地利用規劃和土地供應計劃對房地產價格的影響很直接也很靈敏。土地利用規劃和土地供應計劃控制著一個地區一定時期的土地供給量，規定了土地和房地產的用途，因而成為房地產價格的重要決定因素。

第二章 太原市住宅的價格特征

2.1 與企業品牌關系密切

隨著經濟的快速發展，人們的品牌意識越來越強，企業對品牌的重視程度與日俱增，因為企業來說品牌就是質量，就是信譽、財富和綜合實力。在商品住宅市場中也不例外，開發企業前物業品牌就是住宅產品的品質、形象和影響力的象征。在另一方面，使用或擁有某品牌的產品已成為現代人身份的一種象征。品牌給企業帶來的就不止是購買量的增加，更多的是價值的提升。在住宅市場中品牌的效應也一樣明顯，價格不是單純的靠供求、地理位置、周邊配套設施等方面的影響，品牌對產品價值的提升在價格上得到巨大體現。有調研數據統計顯示，在商品住宅市場中，無論購房目的是自住還是投資，也無論其年齡層次如何，消費者對品牌重要性的認同度均超過80%。品牌不僅具有提高自身價值的作用，還具有帶動消費和宣傳等作用，對價格影響顯著。因此，在住宅市場分析中，要特別重視品牌對市場供需的影響分析。品牌的打造也是促銷方式的一種，這就要求在競爭性分析時需要加強對周邊品牌項目影響的分析。同時對品牌的分析也有助于對自身產品品牌的挖掘和打造，提升產品的價值和影響。以萬科地產在太原開發的項目為例：萬科紫臺（小店區均價8903元/m2）10791元/m2，萬科藍山（萬柏林區均價8107元/m2）9200元/m2，萬科金域華府（萬柏林區均價8107元/m2）7900元/m2，萬科金域藍灣（晉源區均價7975元/m2）11000元/m2，萬科紫郡（萬柏林區均價8107元/m2）13000元/m2，萬科城（小店區均價8903元/m2）10500元/m，萬科金域國際（萬柏林區均價8107元/m2）9361元/m2。萬科地產除了萬科紫臺是現房以外，其余都是期房，而且高于所在區域的均價，可見其品牌的影響力。

2.2 易受市政配套設施建設影響

住宅價格易受市政設施建設的影響是有目共睹的，特別是易受市政設施中的公共服務設施建設的影響。往往一個菜場、公園、醫院、中小學、幼兒園等公共服務設施的建設就能提升其周邊住宅的價格；同樣，一條道路的新建、擴建，一條地鐵或輕軌等基礎設施的建設也會提升其周邊住宅的價格。根據住宅價格易受市政設施建設影響的這一特點，就要求我們在進行住宅市場分析時，必須注重分析城市近期建設規劃中對基礎設施建設、公共服務設施建設和商業網點的建設安排，特別是要注意關注交通設施、基礎教育設施、醫療設施、商業配套設施等市政設施的建設安排。例如：青年路小學的周邊學區房均價15297元/m2，五一路小學周邊的學區房均價11884元/m2，均高于所在區域的其他住宅價格。

第三章 針對本市住宅價格的建議

房價保持在合理水平，無論對房地產行業的持續健康發展，還是對持續改善居民居住條件，都具有重要意義。建議在加強和完善房地產市場監測基礎上，出臺評價房價合理水平的標準或指標體系，全面總結調控政策效果，研究形成有利于房地產市場健康發展的長效機制。

3.1進一步加強和完善對房地產市場的監測

準確、全面、具有持續性的監測數據是對房價合理水平作出準確判斷的前提和基礎。建議在現有統計基礎上，進一步加強和完善相關數據的監測和發布工作。

3.2研究確立評價房價合理水平的指標體系

目前，我國雖然明確提出了房價向合理水平回歸的目標，但尚未出臺評價房價合理水平的標準。建議在加強和完善相關數據監測基礎上，借鑒國際上房價收入比等指標的測算方法，在明確房價收入比、住房可支付性指數和房價租金比等指標含義和測算方法的基礎上，對2016年以前房價收入比等各指標的變化情況進行測算，并在此基礎上建立以房價收入比為核心指標、以住房可支付性指數和房價租金比為參照指標的評價體系。

3.3 全面總結各項政策對房地產市場的影響，研究建立有利于房地產

市場持續健康發展的長效機制。從美國、日本和香港等國家和地區房地產市場發展的歷程看，一旦房價明顯偏離正常水平，一定會出現向正常水平的回歸，而回歸過程必然會對房地產市場乃至整個經濟帶來重大沖擊。近年來，為遏制部分城市房價過快上漲勢頭，防范房地產泡沫風險，我國已采取包括信貸、稅收、限購、調整供給結構等各項措施對房地產市場進行采取包括信貸、稅收、限購、調整供給結構等各項措施對房地產市場進行調控，建議全面、客觀總結各項政策對房地產市場的影響，在此基礎上形成有利于保持房地產市場平穩健康發展的長效機制。

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作者簡介：

孫暉淵，山西財經大學碩士研究生，土地資源管理專業，研究方向：房地產評估與房地產市場。