老舊社區增設電梯項目中的困難與問題討論

王曉龍

摘 要：隨著社會的日趨發展，1990年中國已經進入老齡化社會，而電梯作為一個上下樓的交通工具不僅在高層建筑里起著重要的作用，再老齡化的老舊小區的作用也越來越明顯。2017年遼寧省將沈陽，大連設為老舊小區加裝電梯定點市，筆者也參與了一次針對老舊小區加裝電梯的項目，最終以多方面原因未能成功實施。下面是我提出的一些重點問題和大家討論。

關鍵詞：老舊小區；加裝電梯

在我國建筑設計規范規定中寫出7層或以上的住宅必須加裝電梯，但由于建筑成本，再有電梯在中國普及的比較晚，所以現在全國絕大多數的老舊小區沒有配備電梯，隨著老齡化的愈演愈烈這些沒有配備電梯的小區已經不能滿足老年人上下樓的需求，所以才出現為老舊小區加裝電梯這一項目，項目的出發點雖是為了大眾生活的便捷，但在具體實施過程中也會遇到重重困難：

一、資金問題

首先我們看一下政府給出的資金補貼內容“政府按照加裝電梯施工金額的40%予以補償，最高不超過24萬”電梯施工金額是指集裝電梯主題工程費用及相關的其它費用支出。加裝電梯的大體費用如下，設計費大約2萬，土建費用（包含鋼結構，地坑）大約15萬，電梯設備（包括安裝費用）大約20萬 ，總費用大約在37萬左右 政府補償14.8萬 剩下22.2萬由住戶均攤 擬定一單元安裝一臺，7層 21戶 每戶大約1.06萬。而作為房屋的維修基金由于是老舊小區大部分已經所剩無幾，住戶又大多是老年人，大多數都不愿意自己出資。如果由政府全部出資各地政府又很難實現。

二、住戶意愿問題

根據中華人民共和國物權法中的規定“改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經專有部分建筑物總面積三分之二意思的業主且占總人數三分之二以上同意”且其它業主無明顯反對意見，加裝撞90%以上業主同意才能申請實施計劃。

電梯在老舊小區的安裝主要是靠在外額外架設井道，第一會出現占用居民公共區域的問題。第二新建井道會遮擋部分住戶的室內光線，即使加裝觀光電梯也只是輕度緩解光照問題，但相對的費用又會大大提升。第三噪音問題，電梯在運行過程中一定會出現機械噪音，靠近機房的住戶噪音會更大。第四通風問題，老舊小區的住房格局有限，在外加裝電梯井道后會阻擋1/3住戶的通風窗口，再加上電梯運行會產生一定的熱量，老舊小區內住戶很少配備空調等降溫措施，所以通風問題在夏天顯得尤為重要。以上問題在實際實施中幾乎很難得到所有業主的同意，也是整個計劃的最大難點。

第三、電梯安裝后的使用與保養問題

電梯屬于涉及生命安全、危險性較大的特種設備，也是國家強制要求檢驗的特種設備，如果棄檢或檢驗結果為不合格，那么電梯將無法繼續合法使用，并予以查封，如果強行使用業主將承擔一切違法使用電梯產生的后果，也就是說如果出現安全問題那么將由業主自己承擔所有責任，這對所有業主是非常危險的。

按低層電梯的最低標準計算，每臺電梯的檢驗費為1000元左右，維護保養費用為4000元 一臺1000kg一個月用電量在3000-4000度 我們取最小3000度計算一年的電費為18000元。電梯每五年大修一次每次費用大約在5萬左右，電梯每15年需要更新一次每次費用大約30萬，那么以15年為一周期，一周期內每年的費用為43000元 ，以一單元7層除掉1樓住戶剩下6層一梯三戶18戶每戶每年需繳納2388.88元，如果一梯兩戶則是3583.33元這個數字對于一些家庭條件困難或對電梯無太大剛性需求（如2、3）層住戶是難以接受的。

本次項目一共涉及住戶105戶 其中5戶在調查結束前未能取得聯系，剩下100戶其中一層15戶出一戶新婚年輕夫妻同意外剩余14戶全部拒絕安裝，2層3層用戶對于電梯無剛性需求，整體同意率低于50%。當談及到安裝后的維護管理費用時大部分業主表示還需要一段時間考慮才能決定，由此我總結出導致以上問題的原因大致分為兩種1，資金2，加裝電梯對原有住戶居住環境的影響

對于以上問題的研究和初步建議：

一、雖然電梯現在已經成為住宅小區基本的配套實施，但新建電梯還是以政府相關部門為主導，政府在規劃小區管理方面應該把目光放長遠，考慮小區老化后遇到問題的解決方案做好相關方面的配套工作

二、進入21世紀以來電梯行業在國內飛速發展，至今電梯在我國的技術已經日漸成熟，但大部分老百姓對電梯的認識還是很少，關于政府和物業應該加強住戶對電梯的基本認識，加強電梯是所有住戶的共有財產意識，將使用電梯的安全意識普及到每個業主家庭。讓居民認知到電梯不是物業的而是每個業主的，業主對電梯的使用有著絕對的主導權。

三、電梯相關費用透明化，物業將每筆電梯費用和發票作公開透明的公示，并且每筆費用的支出都應該通過業主的同意，通過電梯上廣告位及其它獲得的盈利將作為業主的物業費補貼，不得私自挪用。

四、老小區加裝電梯應以政府主導推廣，物業輔助扶持，業主積極主導的方式，合理合法的實施下去，保證每戶居民的合法權益，電梯費用按居民對電梯的使用需求公平的分攤。

參考文獻：

《中華人民共和國物權法》

《住宅設計規范》 GB50096-2011