房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理問題的探析

周慧珍

摘 要： 稅務(wù)風(fēng)險的有效管理可以控制稅收成本，稅收成本的有效控制是控制企業(yè)整體成本的重要環(huán)節(jié)。為了增強房地產(chǎn)公司對經(jīng)濟風(fēng)險的管控能力，應(yīng)當(dāng)從不同階段、合理控制稅務(wù)風(fēng)險，從人員、制度、溝通、籌劃等多方面降低稅務(wù)風(fēng)險，幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲取更多利潤、增強競爭力、提升企業(yè)價值。

關(guān)鍵詞： 風(fēng)險管理；稅務(wù)風(fēng)險；房地產(chǎn)企業(yè)

隨著我國稅收法律規(guī)范的頒布、實施與完善修訂，房地產(chǎn)企業(yè)急需稅務(wù)管理的專業(yè)人員，以應(yīng)對稅收風(fēng)險籌劃不足，與稅務(wù)機關(guān)交流不暢，自身評價監(jiān)督體系不完善等問題，都使房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的稅收風(fēng)險管控不力，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的運營成本。本文重點討論在內(nèi)外因素的多重夾擊下，房地產(chǎn)企業(yè)如何通過有效管理，降低稅務(wù)風(fēng)險。

1房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理的概念與原則綜述

企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險是企業(yè)在稅務(wù)工作中面臨的不確定性：其一，在于未能正確理解稅收法規(guī)，未進行納稅申報或未能足額繳納稅款，可能面臨補繳稅款、加收滯納金、罰款等行政處罰。其二，在于未能正確適用減免稅等法律法規(guī)，應(yīng)享受稅收優(yōu)惠而未享受，給企業(yè)增加稅收成本，降低利潤。

企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理是指，針對企業(yè)可能面臨的各種涉稅風(fēng)險從制度規(guī)范、人員配置、評價監(jiān)督等方面進行管理，以降低稅收成本的活動。此項管理活動需遵循一定的原則：其一，誠信合法。企業(yè)需誠信經(jīng)營，正確理解并適用符合自己經(jīng)營條件稅收法律法規(guī)。其二，效益最大化。稅務(wù)風(fēng)險管理中需要以企業(yè)利潤為最終風(fēng)向標(biāo)指導(dǎo)制定企業(yè)政策、選拔人員。其三，切實可操作。稅務(wù)風(fēng)險管理需立足本企業(yè)經(jīng)營情況，非會計、稅務(wù)專業(yè)處理范圍外的內(nèi)容，方法需簡單易行、切實可操作。

2房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理的現(xiàn)狀分析

2.1我國公司稅收法律法規(guī)的不完善、有待補充

目前我國稅收法律體系不健全、變化快、不穩(wěn)定。多數(shù)稅收規(guī)范以國稅總局、國稅總局、財政部以及其他職能部門的聯(lián)合文件形式發(fā)布，各地根據(jù)自己的實際情況，對這些文件進行解釋。稅收法律規(guī)范多如牛毛、替換迅速，給企業(yè)適用稅收規(guī)范帶來一定風(fēng)險。

2.2稅收征管機構(gòu)與部門的職能履行不規(guī)范、不合理

稅務(wù)機關(guān)基于自由裁量權(quán)對相同行為給與不同稅務(wù)執(zhí)法結(jié)果的現(xiàn)象較為常見。且稅務(wù)機關(guān)本身對稅收規(guī)范的解讀和理解也不盡相同；有時候稅務(wù)機關(guān)的解釋不夠合理，甚至發(fā)生錯誤，增加了公司稅務(wù)工作的風(fēng)險性。稅務(wù)機關(guān)掌握的稅收信息要遠遠快于、多于、深于、全于房地產(chǎn)企業(yè)所掌握的，且國、地稅相分離，房地產(chǎn)企業(yè)需要與兩個不同的稅務(wù)機關(guān)打交道，信息的不對稱嚴重影響著企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險。

2.3公司的稅務(wù)籌劃、稅務(wù)風(fēng)險管理意識薄弱，人員素養(yǎng)不足

大多數(shù)企業(yè)對納稅存在或多或少的抵觸心理，部分企業(yè)存在偷稅、漏稅等違法違規(guī)行為；有些房地產(chǎn)公司覺得只要按時申報納稅即可，但對申報真實性沒有風(fēng)險防范意識。會計和稅收有密不可分的關(guān)系，但是會計知識不等于稅收知識——很多企業(yè)財務(wù)人員對于會計處理工作比較熟悉，但是對稅務(wù)流程、稅收處理等幾乎一無所知，稅收知識的缺乏直接導(dǎo)致了稅務(wù)風(fēng)險。

2.4公司稅務(wù)籌劃的能力有待提高

部分房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對財務(wù)工作的整體控制、前瞻性風(fēng)險預(yù)防，加上公司內(nèi)部之間的部門協(xié)調(diào)合作性較差，對財務(wù)人員約束不夠，相關(guān)績效評估與獎懲制度的不完善，都是企業(yè)在整體上管理不當(dāng)，增加了房地產(chǎn)公司的稅務(wù)風(fēng)險。

一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)會在納稅行為發(fā)生前，進行稅收籌劃。但有時企業(yè)的事前稅收籌劃跟不上政策變化，比如營改增實施后，房地產(chǎn)企業(yè)的事前營業(yè)稅稅收籌劃必將面臨失敗。另外，部分企業(yè)受到經(jīng)濟利潤的驅(qū)使，鋌而走險地從稅收法律法規(guī)中尋找漏洞，想法設(shè)法減少公司應(yīng)當(dāng)繳納的稅收數(shù)額，規(guī)避稅務(wù)征收機關(guān)的調(diào)查與監(jiān)督，反而增加了公司的稅收風(fēng)險。還有些企業(yè)選擇外聘稅務(wù)師事務(wù)所進行稅收籌劃，但對事務(wù)所的資質(zhì)和實力缺乏調(diào)查與了解，增加了公司在稅務(wù)籌劃與管理工作中的風(fēng)險。

3房地產(chǎn)公司的稅務(wù)風(fēng)險管控策略

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險的外部因素，存在于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營之外，是不受企業(yè)本身左右的固有風(fēng)險。該風(fēng)險對于每一個房地產(chǎn)企業(yè)存在的狀態(tài)都是相同的，無法避免。內(nèi)部因素則主要存在于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，是可控的、可降低的，可以由房地產(chǎn)企業(yè)從完善內(nèi)部管理制度、配備專業(yè)人員、加強評價監(jiān)督等方面進行調(diào)整與管控，具體分析如下：

3.1建立完善的稅務(wù)管理人才聘用與考核機制

房地產(chǎn)企業(yè)本身稅負較重，涉及稅種繁多：房產(chǎn)稅、印花稅、增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅等；營改增后，還涉及增值稅。如此繁多的稅種，各種不同的計稅方法、申報期限、稅收籌劃方式，必須由企業(yè)配備專業(yè)財務(wù)稅務(wù)人員。若企業(yè)規(guī)模不大，為節(jié)約聘用、培養(yǎng)人員的成本，可以選擇外聘稅務(wù)師事務(wù)所負責(zé)本單位的稅務(wù)風(fēng)險管理。但簽訂合作協(xié)議時，可將相關(guān)稅務(wù)風(fēng)險處理不當(dāng)可能帶來的損失進行明確約定，將風(fēng)險轉(zhuǎn)移。

3.2建立全面的公司稅務(wù)風(fēng)險防范與管控機制

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)方面主要特點有：項目周期長、涉及稅種多，在項目不同階段所需關(guān)注和防范的重點內(nèi)容不同。其一，在項目立項、購買取得土地時，需著重關(guān)注契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅。其中耕地占用稅，根據(jù)土地所屬地區(qū)不同稅率有所差別。此三稅種可以作為取得土地的成本考量因素。其二，在房地產(chǎn)項目設(shè)計和施工過程中，需著重關(guān)注印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅。其三，在房屋預(yù)售、最終竣工階段，需著重關(guān)注增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅，且企業(yè)所得稅為重中之重。房產(chǎn)企業(yè)前期投入較大，易虧損；預(yù)售完成后，收入大幅提升，應(yīng)納稅所得額提高。此時需關(guān)注固定資產(chǎn)折舊、彌補以前年度虧損，降低所得稅。各階段的數(shù)據(jù)需要由成本部、項目部、工程部、財務(wù)部、法務(wù)部、外聘稅務(wù)師事務(wù)所多個部門協(xié)同完成，實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享、數(shù)據(jù)分析，共同防范稅務(wù)風(fēng)險。

3.3重視房地產(chǎn)公司與國家、地方稅收管理部門之間的合作與協(xié)調(diào)

大連地區(qū)的國稅、地稅都采用了專管員制度，房地產(chǎn)企業(yè)在與地稅溝通時需與專管員保持聯(lián)系，了解企業(yè)涉稅的最新政策，以充分享受稅收優(yōu)惠、及時納稅申報。在與國稅溝通時，需充分利用國稅咨詢電話，與其政策法規(guī)科、收入核算科、稅源管理科等主管部門密切聯(lián)系，積極參與稅務(wù)部門的稅務(wù)宣傳。確保在稅務(wù)系統(tǒng)留下的聯(lián)絡(luò)電話準(zhǔn)確，以便及時接受信息。現(xiàn)在正在進行營改增，房地產(chǎn)企業(yè)更需要充分與此兩個主管部門溝通，以便對自己的稅收事項深入了解、重新籌劃。

3.4建立對稅務(wù)籌劃、稅務(wù)管理的評價監(jiān)督機制

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險管理過程涉及多環(huán)節(jié)、多部門，是一項動態(tài)、變化、持續(xù)的過程。所以在稅務(wù)風(fēng)險管理過程中，需不斷根據(jù)運營中的稅收實況，與稅收籌劃數(shù)據(jù)進行比較分析，對不同階段的稅務(wù)風(fēng)險管理進行評價與監(jiān)督。對由個人原因造成公司稅收負擔(dān)增高，如財務(wù)人員忘記及時申報帶來的滯納金和罰款等，通過企業(yè)內(nèi)部制度合理控制，轉(zhuǎn)移風(fēng)險；對政策變化造成的負擔(dān)增高，需及時調(diào)整稅收籌劃；對會計處理技術(shù)欠缺或失誤等原因，應(yīng)在企業(yè)選用財務(wù)人員時及時關(guān)注并避免。

綜上所述，加強對房地產(chǎn)企業(yè)的的稅務(wù)風(fēng)險管理，有利于實現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險管控與防范，降低公司運營與管理成本，提升房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟收益，促進公司長期發(fā)展。作為房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理人員應(yīng)當(dāng)注重對自身職業(yè)素養(yǎng)的提升，提前做好稅務(wù)籌劃與稅務(wù)管控。

參考文獻

[1]沈華林.房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理的探討[J].經(jīng)貿(mào)實踐，2018（02）：297+299.

[2]楊曉雪.房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”后稅務(wù)風(fēng)險控制策略研究[J].納稅，2018（01）：28.

[3]成秀美.新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險探討[J].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2017（12）：61-62.

[4]黎道政.營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理風(fēng)險新特點和應(yīng)對措施[J].會計師，2017（19）：16-17.