異議登記只能破解善意取得

《不動產登記暫行條例實施細則》第84條規定，“異議登記期間，不動產登記簿上記載的權利人以及第三人因處分權利申請登記的，不動產登記機構應當書面告知申請人該權利已經存在異議登記的有關事項。申請人申請繼續辦理的，應當予以辦理，但申請人應當提供知悉異議登記存在并自擔風險的書面承諾”。這樣的話，申請異議登記還有必要嗎？我想了解一下，在異議登記期間允許權利人有條件地處置不動產的立法本意是什么？

在受理異議登記時，登記部門需要審核“證實不動產登記簿記載的事項錯誤的材料”這一個情況。那么問題就來了，如果證實了登記簿記載事項錯誤了，那登記部門不是可以啟動依職權更正登記了嗎？反正異議登記也無法限制權利人處分不動產。

所以我覺得以前房屋登記辦法中的異議登記后15天內不能處分不動產更有合理性。

這個證實登記錯誤的材料應該是生效法律文書等。

異議登記限制了登記的公信力，說明登記信息在被責疑狀態。異議本身也是公示的一部分。相對人應該對此謹慎，而不應當簡單信賴原有登記信息。

很多老百姓把異議登記當做一種“緊急”“限制”不動產的措施來用。問題是登記部門設定了異議登記，可以幫申請人什么忙？

《不動產登記暫行條例實施細則》說的“利害關系人認為登記簿記載的事項錯誤”，但是到底是對是錯，不是由登記部門說了算，也不是雙方當事人說了算，而是法院或仲裁機構說了算。

房屋登記時代，異議登記可以阻卻房屋轉移登記的辦理。現時的異議登記，只可以排除善意取得。

我認為現時的異議登記更符合法理，更能體現法律的精神。

申請需要提供的材料中“證實不動產登記簿記載的事項錯誤的材料”是指什么？

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》第16條明確規定了有異議登記不是善意取得。

現在司法對異議登記的作用意見是用來判定是否善意取得，而不是阻止申請登記行為。

我覺得登記部門要考慮的是，異議登記不動產轉讓后是否繼續標示。如轉讓后再行轉讓的是否繼續標示。

從實際情況來看，現在的異議登記對老百姓沒有什么實際意義。

所以我們還是要提高異議登記的宣傳力度。特別是要講清楚現政策和以前政策中對于異議登記的完全不同之處，以及現行政策中異議登記的實際用處。

說白了，就是以前的異議登記限制了轉移，老百姓一眼可以看到效果，起到一種緊急的限制處分作用，也符合《物權法》中提到的異議登記不當的，權利人可以向申請人請求損害賠償的說法。而現行政策中的異議登記，更符合法理，更能體現法律的精神，但是對申請人的效果不是立竿見影的，為將來判斷是否善意取得提供了審判依據。所以異議登記條款的前后政策調整屬于重大調整。

點評

于磊日照市房地產管理局

異議登記是《物權法》規定的登記類型，旨在對登記錯誤狀態下的真正權利人或者利害關系人提供救濟的手段，并不是一種終局的對錯誤登記的救濟。其最基本法律效果是阻斷登記公信力，避免存在產權爭議的房屋為第三人善意取得，從而為其通過民事訴訟進行權利確認收取更多的證據，提供一種臨時的保障，異議登記之后15天不起訴，異議登記失效。

異議登記并不能阻礙權利人行使其對于不動產的處分權，但異議登記使得登記簿上所記載權利失去正確性推定的效力，因此異議登記后第三人不得主張基于登記而產生的公信力。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。異議登記未失效后，后續登記簿記載內容應保留異議信息，避免出現異議登記阻斷公信力效力的喪失。